Apelação Cível Nº 6010006-21.2025.4.06.3803/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 6010006-21.2025.4.06.3803/MG
RELATOR: Desembargador Federal ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela autora, A. S. A. S. S., em face da sentença (), proferida em 29/12/2025, que julgou improcedentes os pedidos iniciais que objetivavam: a) rescindir o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária por culpa exclusiva da construtora ré, bem como para aplicar a multa contratual de 10%, sobre o valor transacionado; b) aplicar o Código de Defesa do Consumidor c) condenar a ré, AZM Empreendimentos Imobiliário Ltda., ao pagamento de indenização por danos materiais e morais em favor da parte autora, decorrente do atraso injustificado da unidade habitacional, sendo os danos morais fixados em valor não inferior a R$ 70.000,00 (setenta mil reais).
Condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato de financiamento em favor de cada uma das rés, o qual pode ser suspendido nos termos do art. 98, § 3° do CPC.
A apelante, autora, pede a reforma da sentença, para que seja reconhecido: 1) o inadimplemento contratual e a mora da ré AZM Empreendimentos Imobiliário Ltda.; 2) a incidência da multa contratual de 10% sobre o valor transacionado, estabelecida na cláusula 17ª do contrato firmado entre a autora e a 1ª ré; 3) a responsabilidade solidária da CEF, bem como da aplicação do Código de Defesa do Consumidor 4) o direito à majoração da condenação por danos materiais e morais; 5) a condenação solidária das rés, nos honorários de sucumbência.
Contrarrazões apresentadas (AZM Empreendimentos Imobiliários Ltda, e CEF, ).
É o relatório.
VOTO
Verifica-se que o contrato objeto de discussão, nesta ação, compreende o CONTRATO HABITACIONAL, DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE PROGRAMA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, FIANÇA E OUTRAS OBRIGAÇÕES- CASA VERDE E AMARELA - RECURSOS DO FGTS n. 8.7877.1455682-7, celebrado em 02/09/2022 (, e ).
A análise da relação entre a CEF e o mutuário, nos contratos de financiamento imobiliário, foi realizada pela jurisprudência pátria, de modo que existem critérios definidos para verificar a responsabilidade da instituição financeira no caso de descumprimento contratual.
Assim, há dois modos de atuação da CEF no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação: “(1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”, como estabelecido pelo STJ no julgamento do AgInt no AREsp 1.494.052/MT, Terceira Turma, Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJ de 06/04/2021; AgInt no REsp 1.606.103/RN, Quarta Turma, Ministro Luís Felipe Salomão, DJ de 27/11/2019.
Somente no segundo caso a CEF é solidariamente responsável no caso de descumprimento contratual decorrente de conduta da construtora.
E, para que seja caracterizada a atuação da CEF como agente executor de políticas federais, avalia-se a liberdade do mutuário de escolha da construtora e financiador e, além do papel exercido pelo agente financeiro. Assim, há que se distinguir as obrigações de fornecer recursos financeiros para execução da obra e a de construir o imóvel, pois, como obrigações autônomas, possuem regramentos próprios, inclusive para fins de determinação de responsabilidade.
O fato de a CEF avaliar o cronograma da obra para fins de liberação de valores não descaracteriza sua atuação como agente financeiro em sentido estrito, pois, uma vez que os recursos são liberados para construção de um bem que será dado em alienação fiduciária, a conduta que visa a assegurar que a garantia condicione a liberação dos recursos não é atípica e não caracteriza execução da obra. A hipótese constitui um direito do agente financeiro e não um dever, como bem destacou a Ministra Maria Isabel Gallotti em seu voto de relatoria no já mencionado REsp 1.163.228/AM, nos termos seguintes:
(...) a previsão contratual e regulamentar de fiscalização da obra, pela CEF, tem o óbvio motivo de que ela está financiando o investimento, tendo, portanto, interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de financiamento, cujo imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Se constatar a existência de fraude, ou seja, que os recursos não estão sendo integralmente empregados na obra, poderá rescindir o contrato de financiamento. Em relação à construtora, a CEF tem o direito e não o dever de fiscalizar. O dever de fiscalizar surge perante os órgãos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, podendo ensejar sanções administrativas, mas não ser invocado pela construtora, pela seguradora ou pelos adquirentes das unidades para a sua responsabilização direta e solidária por vícios de construção.
Na hipótese acima descrita, a CEF tem responsabilidade tão somente sobre as obrigações decorrentes do contrato por ela realizado, qual seja, o de financiamento. É importante destacar que um único instrumento contratual pode conter vários contratos, sem que disso resulte confusão quanto às obrigações neles estabelecidas.
No âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, regido pela Lei nº 11.977/2009, a CEF pode atuar como agente executor de políticas públicas (como nos casos dos imóveis do FAR, Faixa 1 do Programa, bem como nas outras faixas, com previsão expressa no contrato firmado) ou exclusivamente como agente financeiro, de forma que a mera inclusão do contrato de financiamento no PMCMV não determina, mas apenas possibilita diversas formas de atuação, o que independe da renda do adquirente ou do valor do contrato. Para que seja caracterizada a atuação como agente executor de políticas públicas, exige-se condutas outras que as decorrentes da liberação de recursos, como haver assumido outras responsabilidades concernentes à concepção do projeto, escolha do terreno, da construtora, aparência perante o público-alvo de co-autoria do empreendimento, o que deve ser apreciado consonante as circunstâncias legais e de fato do caso concreto (STJ, AREsp 2053286, Ministro Humberto Martins, DJ de 27/06/2023)
Ainda, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.534.952/SC estabeleceu que a responsabilidade da CEF para responder pelo atraso na obra exige que ela atue não apenas como agente financiador, mas também como órgão executor, cuja análise se dá a partir dos seguintes critérios: “i) a legislação disciplinadora do programa de política habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) a causa de pedir.”(STJ, AREsp 2053286, Relator Ministro Humberto Martins, DJ de 27/06/2023; REsp 2072327, Ministro Moura Ribeiro, DJ de 22/06/2023; AREsp 2228103, Ministro Gurgel de Faria, DJ de 20/06/2023).
No caso dos autos, o Contrato n. 8.7877.1455682-7 (, e ) tem por objeto um terreno urbano, situado na cidade e Comarca de Uberlândia/MG, no Bairro Park dos Jacarandás I, na Av. Rescalla Sabbag, constituído pelo apartamento nº 205, localizado no 2° pavimento, do Empreendimento Residencial Vivendas do Sul: O terreno possui 32,81 metros de testada e 1.190,65 m² de área total. Matrícula sob o número 232605.
No item A consta a QUALIFICAÇÃO DAS PARTES:
Alienante: Batlogo Empreendimentos Imobiliarios Ltda;
Adquirente e Devedores Fiduciantes: Ana Sara Afonso Silva;
Incorporadora e Fiadora: AZM Empreendimentos Imobiliários Ltda;
Construtora e fiadora: AZM Empreendimentos Imobiliários Ltda;
Entidade organizadora e fiadora: AZM Empreendimentos Imobiliários Ltda
Credora/Fiduciária : Caixa Econômica Federal.
Consta no Item B.7.1 que o prazo para a construção /legalização será de 22 (vinte e dois) meses.
No item D.1 do contrato firmado consta que a proprietária é a alienante: Batlogo Empreendimentos Imobiliarios Ltda.
O item 5.2, dispõe que o pagamento dos encargos devidos durante o período de construção e legalização do empreendimento previsto na Letra B.9.1 deste contrato será realizado pelos devedores, na data de seu vencimento, independentemente de qualquer aviso ou notificação pela CAIXA, mediante débito em conta titulada pelos devedores.
O item 10.9, por sua vez, dispõe que as FIADORAS assumirão os débitos decorrentes do atraso/inadimplência do pagamento dos encargos mensais que incubem ao(s) DEVEDOR(ES) na fase de construção e legalização do empreendimento. Ademais, nos termos do item 10.9.1, fica autorizado à CAIXA a efetuar o débito dos referidos encargos, na conta vinculada ao empreendimento, outorgando-lhe, por este contrato, mandato para a efetivação do lançamento do débito, obrigando-se a manter saldo disponível suficinte para pagamento dos encargos mensais, admitindo-se para esta finalidade, a utilização de qualquer recurso disponível, independentemente de notificação prévia, ficando-lhe reservado o direito de cobrança ao(s) DEVEDOR(ES).
O item 5.3, prescreve que os devedores ficarão exonerados do pagamento dos encargos mensais definidos no item 5.1.2, caso ocorra atraso na entrega do imóvel por prazo superior a 6 (seis) meses contados da data original de término da obra prevista neste contrato, no item B.7, imputando-se diretamente à Construtora a responsabilidade pelo pagamento desses valores até a efetiva entrega do imóvel.
No item 4.9, O prazo para o término da construção e legalização do imóvel é aquele constante na Letra B.7.1, podendo ser prorrogado, uma única vez, em até 6 (seis) meses, quando restar comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do Contrato que tenha efetiva interferência no ritmo de exceução da obra, mediante análise técnica e autorização da CAIXA, sempre que a medida se mostrar essencial a viabilizar a conclusão do empreendimento.
Assim, o prazo inicial de 22 (vinte e dois) meses poderia ser prorrogado por 6 (seis) meses.
No item 4.11, está expressamente previsto que, ocorrendo atraso no cumprimento do prazo de construção definido no cronograma físico-financeiro, o valor da parcela poderá ser creditado sob bloqueio na conta de livre movimentação titulada vinculada ao empreendimento, total ou parcialmente, a critério da CAIXA, até o cumprimento da etapa prevista, com base em parecer da Engenharia da CAIXA, ou poderá ser exigida a alteração do mencionado cronograma físico-financeiro para adequação das parcelas.
No item 10.8 – GARANTIA FIDEJUSSÓRIA – consta que, Além da garantia fiduciária, a ENTIDADE ORGANIZADORA, a INCORPORADORA e a CONSTRUTORA comparecem, neste ato como FIADORAS, concordando com o presente instrumento em todos os seus termos, itens e condições, assume solidariamente a responsabilidade pelo pagamento da totalidade da dívida com os seus acréscimos, como principal pagadora de todas as obrigações assumidas pelo(s) DEVEDORES nos termos previstos neste instrumento contratual, renunciando expressamente aos benefícios previstos nos artigos 827, 835, 838 e 839 do Código Civil. E que, nos termos do item 10.8.1, a garantia fidejussória prevalecerá até 6 (seis) meses após o final do prazo de construção original do previsto no item B.7.
Ressalta-se que a Entidade Organizadora, também fiadora, é a AZM Empreendimentos Imobiliários Ltda., nos termos do item A, do contrato.
No item 4.14 - Está disposto no subitem 4.14.1 que o acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação de parcelas, será efetuado pela Engenharia da CAIXA, ficando entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação, pelo que será corado, a título de taxa de vistoria com medição de obra, a cada visita ordinária, o valor correspondente à tabela de taxas/tarifas fixadas pela CAIXA para esse tipo de serviço, vigente na data do evento.
No Item 4.15 da SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA, essa será feito mediante a vontade da maioria dos devedores, devidamente formalizada junto à CAIXA, independentemente de qualquer notificação, por quaisquer dos motivos previstos em lei e nas hipóteses elencadas no presente item.
Nesses termos, analisando o contrato de mútuo firmado entre as partes (autora e CEF), verifica-se que não se trata de contrato realizado com imóvel do FAR, que corresponde à Faixa 1 do PMCMV, sendo imóvel adquirido, pela autora, diretamente da Construtora, e efetuado contrato de mútuo com a CEF apenas para a financiar o valor de que ele necessitava para pagamento à construtora pela edificação do imóvel, não havendo, também, nenhuma cláusula de responsabilidade da CEF como agente executor, referente às demais faixas.
Assim, forçosa a conclusão de que a CEF atua somente como agente financeiro.
Desse modo, não tem a CEF nenhuma obrigação e responsabilidade concernente à construção da obra, razão pela qual a construtora é a responsável para responder pelas obrigações assumidas no contrato firmado com a autora, quanto aos pedidos relativos à construção e entrega do imóvel, no prazo contratado, indenização por danos morais e materiais, por atraso da obra e pelos vícios de construção porventura existentes.
Portanto, foge à competência da Justiça Federal a análise desses pedidos, sendo essa da Justiça Estadual, porque é de responsabilidade da ré, AZM Empreendimentos Imobiliário Ltda., o cumprimento quanto às cláusulas contratuais, inclusive para responder pelo atraso da obra, razão pela qual não merece provimento a apelação da autora, A. S. A. S. S., quanto à legitimidade da CEF para responder pelos pedidos retromencionados.
Lado outro, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.729.593/SP, julgado sob o rito dos repetitivos, Segunda Seção, Tema 996, relator Marco Aurélio Bellizze, julgado em 11/09/2019, transitado em julgado em 27/11/2019, fixou a seguinte tese: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
Nesse ponto, o item 5 do Contrato - ENCARGO MENSAL DO DEVEDOR - COMPOSIÇÃO, CÁLCULO, FORMA E LOCAL DE PAGAMENTO () prescreve que o pagamento de encargos mensais é devido a partir do mês subsequente à contratação, nos termos do item B.10, com vencimento no mesmo dia de assinatura deste contrato, sendo que:
5.1.2 Durante a fase de construção, o pagamento dos encargos mensais será mediante débito em conta indicada de titularidade do(s) DEVEDOR(ES), na CAIXA, sendo composto pelas parcelas de:
a) Encargos relativos a juros e atualização monetária, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês;
E, nos termos da tese repetitiva da Corte Superior de Justiça, embora a CEF seja parte ilegítima para responder pela construção e entrega do imóvel, o atraso da construtora poderá refletir na incidência da correção monetária sobre o saldo devedor.
Forçoso, portanto, o reconhecimento da legitimidade parcial da CEF tão somente quanto a esse ponto, devendo ela analisar o contrato da autora e aplicar a substituição do índice da correção monetária sobre o saldo devedor pelo IPCA, nos termos da tese repetitiva, salvo se esse for mais gravoso para a autora, conforme disposto no item 1.4 da tese fixada no REsp 1.729.593/SP, Tema 996, supramencionado, o que será verificado no cumprimento de sentença.
Por fim, esclareço que a 2ª Seção, desta Corte Regional, já possui precedente de caso semelhante, julgado pela 4ª Turma de relatoria da Desembargadora Federal Simone Santos Lemos, AC 0004786-71.2015.4.01.3824, julgamento em 28/02/2024, no qual restou consignado pela ilegitimidade passiva da CEF, quanto ao atraso da obra.
Ante o exposto, voto por dar parcial provimento à apelação da autora, tão somente para determinar que a CEF aplique a correção monetária do saldo devedor do Contrato de Mútuo Habitacional n. 8.7877.1455682-7, conforme o item 1.4 do REsp 1.729.593/SP, Tema 966/STJ.
Reconheço, de ofício, a incompetência do Juízo Federal para julgamento do feito, quanto aos pedidos de construção e entrega do imóvel no prazo contratado, indenização por danos morais e materiais e pelo atraso da obra e, consequentemente, extingo o processo, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, IV do CPC, em relação a esses, diante da cumulação indevida de pedidos, considerando a competência absoluta distintas para apreciação das matérias apresentadas em juízo. Em consequência, prejudicada a apelação da Autora, quanto a esses pontos.
Ante o exposto, voto por dar parcial provimento à apelação, nos termos da fundamentaçāo.
Documento eletrônico assinado por ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000418079v25 e do código CRC 37ffcd4c.
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