Agravo de Instrumento Nº 6012487-17.2025.4.06.0000/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 6392839-32.2025.4.06.3800/MG
RELATOR: Desembargador Federal ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento interposto pela autora, T. N. D. O., com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, em face de decisão que, nos autos da Ação Ordinária 6392839-32.2025.4.06.3800, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, indeferiu o seu pedido de tutela de urgência que objetivava a suspensão dos leilões do imóvel descrito sob a matrícula nº 34.492 do Cartório de Registro de Imóveis de Sabará\MG ( dos autos originários).
A agravante sustenta, em síntese, que não foi intimada para purgar a mora, tampouco da data da designação dos leilões: a 1ª Praça 25/11/2025 e 2ª Praça 01/12/2025, requisito exigido pela Lei 9514/97, somada as alterações legislativas oriundas do advento da Lei 13.465/2017.
Pede, assim, a suspensão dos leilões e seus efeitos, bem como de qualquer outra tentativa de alienação que venha a ocorrer, ou, subsidiariamente, caso o presente recurso seja recebido após o acontecimento do leilão supramencionado, requer a declaração de nulidade sobre eventual arrematação, além da suspensão de atos derivada.
Deferida a tutela provisória ().
Contrarrazões apresentadas ().
VOTO
Presentes os pressupostos gerais e específicos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento interposto para negar-lhe provimento.
Quando da análise do pedido de antecipação da tutela recursal, a relatora entendeu estarem presentes os pressupostos necessários à concessão pleiteada, julgado, in verbis:
(...)
Inicialmente, esclareço que o presente agravo somente foi distribuído a esta relatoria nesta data, 10/12/2025, às 09:25:43, não havendo como analisar o pedido de suspensão dos leilões designados para os dias 25/11/2025 e 01/12/2025, somente os seus efeitos.
O agravo de instrumento, em regra, não tem efeito suspensivo, conforme disposto no art. 995 do CPC/2015. Contudo, pode o relator, concedê-lo se presentes os requisitos previstos no parágrafo único do mesmo dispositivo, quais sejam, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.
Cumpre registrar que o contrato de financiamento celebrado pelas partes (, dos autos principais), por seus próprios termos e cláusulas, compreende a formalização de um contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária, regido, nos termos estabelecidos por legislação específica, qual seja a Lei n. 9.514/97 e suas alterações.
Sendo assim, o bem financiado, desde a celebração do contrato, encontra-se alienado fiduciariamente pelo devedor à CEF, constituindo, pois, propriedade resolúvel do agente fiduciário, em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, em conformidade com o que estabelecem os arts. 1.361/1.368 do Código Civil c/c arts. 22 e seguintes da Lei n. 9.514/97.
Verifica-se dos autos principais, em consonância com as alegações trazidas pela própria agravante, que ele está inadimplente com o pagamento das parcelas de financiamento.
Nos termos do que prevê o art. 26 da Lei nº 9.514/97, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Todavia, a regular consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário dependerá da intimação do fiduciante, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
Consultando a matrícula do imóvel, verifico que consta a informação de que, em 05 de setembro de 2025, foi ultimada a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, "de acordo com o procedimento iniciado por requerimento datado em Florianópolis, aos 05/09/2025, arquivado em Cartório, a propriedade fiduciária do imóvel objeto desta matrícula foi consolidada em favor da credora Caixa Econômica Federal, retro qualificada, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/1997."(, dos autos principais).
Portanto, em que pese averbada a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, das informações coligidas aos autos não há qualquer dado que torne possível concluir que o procedimento de consolidação da propriedade tenha ocorrido conforme o regramento legal que o orienta, já que não há informação quanto à intimação para purga da mora, bem como a forma como ultimada e, tampouco, quando ela teria ocorrido.
A despeito disso, o imóvel financiado pelo agravante está relacionado no anexo do Edital de Leilão Público de Venda de Imóveis decorrentes de alienação fiduciária – 0067/0225, designado para os dias 25/11/2025 e 01/12/2025 às 10h ( dos autos originais).
Outrossim, é certo que após a modificação da Lei nº 9.514/1997 pela Lei 14.711/2023, o art. 27 da referida lei passou a ter a seguinte redação:
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Some-se a isso o fato de que a parte agravante, em petição protocolada nesta data (10/12/2025), noticiou sua intenção de depositar judicialmente o valor de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), visando à quitação do imóvel ( dos autos originários).
Nesse contexto, e considerando a boa-fé demonstrada pela agravante, vislumbro, em juízo de cognição sumária, elementos suficientes para o deferimento da tutela recursal, a fim de suspender, até a manifestação da CEF acerca da petição apresentada nos autos originários, os efeitos dos leilões já realizados, bem como impedir qualquer nova tentativa de alienação do imóvel, preservando-se o resultado útil do processo e evitando-se prejuízo irreversível.
Ressalte-se que o deferimento da tutela recursal não acarreta prejuízo imediato à CEF, pois o crédito permanece resguardado, seja pelo próprio imóvel, seja pelo depósito judicial pretendido. A suspensão tampouco afasta eventual eficácia futura do leilão, caso se confirme sua regularidade, e a medida apenas preserva o resultado útil do processo até que se esclareçam os fatos e se examine a validade dos atos praticados.
Ante o exposto, defiro a antecipação dos efeitos da tutela recursal, para determinar que a CEF suspenda os efeitos dos leilões já realizados, bem como se abstenha de promover qualquer nova tentativa de alienação do imóvel, até a apreciação da petição juntada no dos autos de origem.
Comunique-se ao Juízo a quo, com urgência, para adoção das medidas necessárias ao cumprimento desta decisão.
(...)
Todavia, o exame exauriente da controvérsia, à luz dos documentos posteriormente juntados aos autos pela Caixa Econômica Federal em sede de contrarrazões, conduz a conclusão diversa daquela adotada por ocasião da análise do pedido de tutela recursal.
Com efeito, embora, em juízo de cognição sumária, tenha sido deferida a antecipação dos efeitos da tutela recursal diante da ausência de elementos que demonstrassem a regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária, a instrução do presente agravo evidenciou a observância das formalidades exigidas pela Lei nº 9.514/1997.
Os documentos apresentados pela agravada demonstram que foram realizadas tentativas de intimação da devedora para purgação da mora nos endereços constantes do contrato, sem êxito, tendo sido posteriormente promovida a intimação por edital, com as publicações legalmente exigidas ( a ). Revelam, ainda, que a agravante foi regularmente cientificada acerca da realização dos leilões por meio de correspondência encaminhada ao endereço contratual, cujo recebimento foi comprovado mediante aviso de recebimento (AR) ( e ).
Dessa forma, não procede a alegação central do recurso de que não teria havido intimação para purgação da mora nem comunicação acerca das datas designadas para os leilões.
Cumpre registrar, ainda, que a tutela recursal foi deferida em sede de cognição sumária porque, naquele momento processual, inexistiam elementos que permitissem aferir a regularidade das intimações para purgação da mora e para ciência dos leilões, bem como porque pendia de apreciação, pela instituição financeira, a proposta de quitação formulada pela agravante nos autos de origem.
Ocorre que, no curso do processamento do recurso, a CEF trouxe aos autos documentação apta a demonstrar a regularidade do procedimento extrajudicial, consistente nas tentativas de intimação da devedora nos endereços constantes do contrato, seguidas de intimação por edital, além da comprovação do envio e recebimento da comunicação acerca dos leilões. Paralelamente, verificou-se que a proposta apresentada pela agravante não resultou em composição entre as partes, diante da ausência de concordância da instituição financeira quanto aos valores ofertados.
Desse modo, os fundamentos que justificaram o deferimento da tutela recursal restaram superados pela instrução do presente agravo, não subsistindo elementos que evidenciem irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária ou nos atos subsequentes de alienação do imóvel.
Nesse cenário, não se verifica ilegalidade apta a justificar a invalidação dos atos praticados no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária ou dos leilões realizados, razão pela qual fica afastada a probabilidade do direito invocada no recurso.
Impõe-se, portanto, a revogação da tutela recursal anteriormente deferida.
Ante o exposto, voto por, revogando a tutela recursal anteriormente deferida, negar provimento ao agravo de instrumento.
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