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Agravo de Instrumento Nº 6004528-92.2025.4.06.0000/MG
RELATOR: Desembargador Federal LINCOLN RODRIGUES DE FARIA
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento interposto pela COOPERATIVA AGROPECUÁRIA PARAISENSE LTDA em face de decisão que, nos autos da Execução Fiscal nº 0002045-18.2015.4.01.3805, rejeitou as nulidades apontadas em relação ao procedimento de arrematação do imóvel de matrícula nº 49.661 do Cartório de Registro de Imóveis de São Sebastião do Paraíso/MG ().
A agravante sustenta, em síntese, a nulidade da arrematação sob três fundamentos principais: i) ausência de intimação de seus novos procuradores constituídos nos autos sobre a realização do leilão, em ofensa ao art. 272, § 5º, e ao art. 889, I, do Código de Processo Civil (CPC); ii) ausência de intimação dos credores com penhora anteriormente averbada na matrícula do imóvel, violando o art. 889, V, do CPC; e iii) subavaliação do imóvel arrematado, que foi alienado por preço vil, considerando que o bem foi avaliado em outro processo judicial por montante significativamente superior.
O pedido de atribuição de efeito suspensivo foi deferido para obstar a expedição da carta de arrematação até o julgamento de mérito deste recurso pelo Colegiado ().
A União e a empresa arrematante Daher Administração Ltda apresentaram contrarrazões, defendendo a manutenção da decisão agravada ao argumento de que a arrematação observou os requisitos legais; que a ausência de cadastro dos novos procuradores não causou prejuízo por já estarem peticionando nos autos; que a agravante carece de legitimidade para alegar a falta de intimação de terceiros credores; e que a alegação de subavaliação está preclusa, visto que a executada foi intimada da reavaliação e manteve-se inerte (eventos e ).
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do agravo de instrumento.
1 – Do mérito
A questão posta à Corte visa examinar a validade do procedimento de alienação judicial de imóvel (matriculado sob o nº 49.661 do Cartório de Registro de Imóveis de São Sebastião do Paraíso/MG), realizado nos autos da Execução Fiscal nº 0002045-18.2015.4.01.3805.
Em razão das alegações da recorrente, busca-se definir: 1.1) se houve ou não alienação de bem por preço vil; 1.2) se houve ausência de cadastramento e de intimação dos procuradores da executada sobre os atos expropriatórios; 1.3) bem como se houve falta de cientificação de credores com penhora anteriormente averbada, o que ensejaria eventual nulidade da arrematação do bem penhorado.
Vejamos cada uma das alegações.
1.1. Alegação de nulidade pela alienação do bem por preço vil
A agravante sustenta a nulidade da arrematação sob o argumento de que o imóvel foi subavaliado e alienado por preço vil, tendo em vista que, em outro processo judicial (autos nº 0041976-27.2015.8.13.0647), o bem fora avaliado em R$ 3.500.000,00 (três milhões e quinhentos mil reais), enquanto na presente execução a avaliação fixou o montante de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais).
A alegação não prospera.
Compulsando os autos, verifica-se que a cooperativa executada foi pessoalmente intimada da reavaliação do imóvel em 16/08/2022, na pessoa de seu atual representante legal, Sr. Nilton José Pimenta, que recebeu a contrafé e tomou integral ciência do ato (). Naquela oportunidade, a parte executada não manifestou qualquer inconformismo ou nulidade em relação ao procedimento de avaliação, tampouco alegou que o valor atribuído pelo Oficial de Justiça Avaliador (R$ 2.000.000,00) não condizia com a realidade de mercado do bem.
Desse modo, operou-se a preclusão temporal e consumativa, não sendo admissível que a parte devedora, após a perfectibilização da arrematação, venha a juízo suscitar vício na avaliação do imóvel que anteriormente aceitara sem ressalvas. O momento processual adequado para impugnar a avaliação do bem penhorado é logo após a sua ciência, antes da realização da hasta pública, de modo que a inércia da parte impede a rediscussão tardia da matéria, sob pena de ofensa à segurança jurídica e à estabilidade dos atos processuais expropriatórios.
A esse respeito, confira-se o seguinte precedente deste Tribunal Regional Federal da 6ª Região (TRF6):
PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TRIBUTÁRIO. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM IMÓVEL. NULIDADE. PREÇO VIL. (...). 3-O momento adequado para se discutir o preço é a fase da avaliação. Nos autos a agravante foi devidamente intimada sobre a avaliação feita pelo oficial de justiça, permanecendo inerte. A tentativa de ressuscitar o debate após a arrematação, quando o ato expropriatório já se aperfeiçoou, viola a estabilidade e a segurança jurídica que norteiam a execução. (...) 6-Agravo de Instrumento não provido. (TRF6, AI 6011103-19.2025.4.06.0000, 4ª Turma , Relatora MÔNICA SIFUENTES , D.E. 14/04/2026).
1.2. Nulidade da intimação da agravante sobre o leilão
Não obstante a isso, no que tange à irregularidade da comunicação dos atos expropriatórios, assiste razão à agravante.
Em exame detido do processo executivo, verifica-se uma sucessão de equívocos na representação e no cadastramento dos procuradores da executada/agravante que culminou em claro cerceamento de sua defesa. Vejamos.
Em 31/03/2022, a antiga representante judicial da cooperativa compareceu aos autos informando a revogação de seus poderes e que não mais representava a agravante, oportunidade em que postulou expressamente pela intimação pessoal da executada para regularizar sua capacidade postulatória (eventos e ).
Posteriormente, em 20/04/2022, a cooperativa compareceu espontaneamente ao feito por intermédio de seus novos procuradores constituídos, requerendo de forma expressa que os nomes dos novos advogados passassem a constar em todas as publicações e intimações sob pena de nulidade (evento ).
Ocorre que a secretaria do juízo de origem deixou de promover a regularização da representação processual no sistema eletrônico. Sem a devida correção do cadastro, o processo prosseguiu com a determinação de venda do imóvel em hasta pública e, diante do leilão frustrado, por venda direta (eventos , , , , , 125.1 e ).
Durante todo esse trâmite, as intimações do sistema continuaram sendo direcionadas exclusivamente aos antigos procuradores que já não mais representavam a executada.
Nesse cenário de ausência de intimações válidas, o imóvel de matrícula nº 49.661 foi arrematado em 10/01/2023 por meio de venda direta pelo valor de R$ 1.200.000,00 (evento ). O vício de representação persistiu até que, somente em 11/04/2023, a secretaria do juízo procedeu ao efetivo cadastro dos novos advogados da executada no sistema processual (evento ).
Resta evidente que a agravante não foi validamente intimada acerca da realização do leilão, do edital de leilão e suas regras, da data designada para os dias da hasta pública e da subsequente venda direta do bem penhorado.
Por isso, além do descumprimento do pedido expresso de intimação em nome dos novos advogados (CPC, art. 272, § 5º), a ausência de cientificação do devedor acerca da alienação judicial de seu patrimônio viola a norma cogente do art. 889, I, do CPC, que exige a cientificação do executado com antecedência mínima de cinco dias, ensejando clara nulidade do ato de arrematação.
Ademais, a jurisprudência é pacífica no sentido de que a falta de intimação válida do executado sobre a realização da hasta pública gera prejuízo presumido, ensejando a nulidade absoluta da arrematação, uma vez que a ausência de comunicação obsta o exercício de faculdades processuais e materiais legítimos, a exemplo do direito de remição da execução, da fiscalização dos atos do leilão ou mesmo da impugnação tempestiva dos atos expropriatórios realizados.
Nesse sentido, os seguintes precedentes:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. LEILÃO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO EXECUTADO. SÚMULA 121/STJ. NULIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. No caso, o executado não foi intimado pessoalmente da realização do leilão. Apenas foi publicado edital do leilão designado, como prevê o artigo 889 do CPC/15. 2. A Súmula n 121 do STJ dispõe que na execução fiscal o devedor deverá ser intimado, pessoalmente, do dia e hora da realização do leilão. 3. Os Tribunais Regionais Federais tem entendido pela aplicabilidade da Súmula n 121/STJ, inclusive, reconhecendo a nulidade de leilões realizados sem a prévia intimação pessoal do executado. Precedentes TRF3 e TRF5. 4. O entendimento do STJ de que é desnecessária a intimação pessoal do executado do leilão, quando demonstrada sua inequívoca ciência, por meio de seu advogado, não se aplica ao caso, visto que este sequer foi intimado da decisão que determinou a realização do leilão, somente tomando ciência dos atos processuais após a arrematação do bem. Precedentes STJ. 5. Agravo de instrumento do executado provido, para anular o leilão. Prejudicado o agravo interno do IBAMA. (TRF6, AI 6004828-88.2024.4.06.0000, 3ª Turma , Relator ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ , D.E. 12/11/2024)
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO JUDICIAL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NULIDADE DA ARREMATAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. (...) 4. A exigência de intimação pessoal do devedor sobre o dia e hora da realização do leilão judicial é fundamental para a validade do ato, conforme o art. 889 do CPC. A Súmula 121 do STJ, ao prever tal necessidade, não foi revogada pela Lei nº 8.953/1994, que tratou de outros aspectos da execução, mantendo-se a relevância da comunicação pessoal para assegurar o direito de defesa e a remição do bem. 5. A ausência de intimação pessoal válida do devedor sobre o leilão judicial, comprovada por perícia grafotécnica que atestou a falsidade da assinatura no AR, configura prejuízo presumido (pas de nullité sans grief), pois impede o exercício do direito de remição e de defesa. A intimação recebida em 01/06/2021, quase três meses após o leilão de 09/03/2021, reforça a nulidade, não sendo aplicável a presunção de validade do art. 274, p.u., do CPC, que se refere a intimações válidas não recebidas pessoalmente, e não a intimações viciadas. IV. DISPOSITIVO E TESE: 6. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 7. A ausência de intimação pessoal válida do devedor sobre o leilão judicial, comprovada por perícia grafotécnica que atesta a falsidade da assinatura no aviso de recebimento, acarreta a nulidade da arrematação, sendo o prejuízo presumido. (TRF4, AC 5007849-85.2025.4.04.9999, 2ª Turma , Relatora MARIA DE FÁTIMA FREITAS LABARRÈRE , julgado em 19/06/2026)
1.3. Nulidade da intimação dos credores com penhora anterior averbada
Além disso, verifica-se a ocorrência de outra nulidade de idêntica gravidade, consistente na ausência de intimação dos credores que possuem penhoras anteriormente averbadas na matrícula do imóvel constrito.
A matrícula do imóvel sob o nº 49.661 do Cartório de Registro de Imóveis de São Sebastião do Paraíso/MG demonstra de forma inequívoca a existência de diversas constrições preexistentes registradas em favor de terceiros. Dentre elas, destacam-se: i) penhora registrada no R-1 em favor do Banco Mercantil do Brasil S.A. (autos nº 0647.12.010980-4); ii) penhora registrada no R-3 em favor da Fazenda Pública do Estado de Minas Gerais (autos nº 0062988-63.2016.8.13.0647); e iii) averbação de indisponibilidade no R-4 em favor do Município de Santo Tomás de Aquino/MG (autos nº 5002334-88.2017.8.13.0647). (evento ).
A despeito da expressa comprovação documental desses gravames anteriores, o juízo de origem e a leiloeira oficial deixaram de promover qualquer cientificação prévia de tais credores acerca da realização da hasta pública e da venda direta do bem.
O art. 889, inciso V, do CPC é taxativo ao determinar que o credor com penhora anteriormente averbada deve ser cientificado da alienação judicial com pelo menos cinco dias de antecedência, caso não seja parte na execução.
A finalidade da norma é resguardar o direito de preferência dos credores concorrentes e possibilitar que exerçam suas prerrogativas legais sobre o produto da alienação, ou mesmo que impugnem eventuais irregularidades do ato expropriatório.
A ausência de intimação formal de terceiros credores com penhora anteriormente averbada acarreta a nulidade da arrematação, conforme pacificado pela jurisprudência. A esse respeito, confiram-se:
INTIMAÇÃO DE TERCEIROS CREDOR COM PENHORA ANTERIOR DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. VALIDADE DA ARREMATAÇÃO DIANTE DE INTIMAÇÃO EXTEMPORÂNEA DE CREDOR COM PENHORA ANTERIOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial pela aplicação da Súmula n. 83 do STJ quanto às teses de arrematação e intimação de credor com penhora anterior, e por ausência de violação ao art. 1.022, II, do Código de Processo Civil. 2. A controvérsia trata da validade da arrematação de imóvel realizada no cumprimento de sentença, diante da ausência de intimação tempestiva do credor com penhora anteriormente averbada. 3. A Corte de origem deu provimento ao agravo de instrumento para reconhecer a nulidade da arrematação por inobservância do prazo legal de intimação do credor com penhora anterior. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR 5. (...) 6. Incide a Súmula n. 83 do STJ quanto às alegações de ofensa aos arts. 6º, 8º, 876, 889 e 903 do Código de Processo Civil, porque o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte sobre a necessidade de intimação tempestiva do credor com penhora anterior. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. Tese de julgamento: (...) 2. Não há violação ao art. 1.022, II, do Código de Processo Civil quando o tribunal enfrenta a questão central e reconhece a nulidade da arrematação por intimação extemporânea." (STJ - AREsp n. 2.555.566/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 7/5/2026.)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO. DECLARAÇÃO DE NULIDADE. ART. 889 DO CPC. INOBSERVÂNCIA. 1. O artigo 889 do CPC destaca a necessidade de intimação do credor com penhora anteriormente averbada, com prazo mínimo de 5 (cinco) dias de antecedência em relação ao leilão do bem. 2. Há que ser reconhecida a nulidade da arrematação, porque não observado o contido no art. 889 e inciso V, do CPC. (TRF4, AG 5036117-81.2022.4.04.0000, 1ª Turma , Relatora LUCIANE A. CORRÊA MÜNCH , julgado em 21/05/2025)
2. Conclusão
Diante do exame dos fatos do caso com as normas e precedentes citados, conclui-se que a arrematação do imóvel de matrícula nº 49.661 do Cartório de Registro de Imóveis de São Sebastião do Paraíso/MG padece de vícios insanáveis de nulidade processual.
A ausência de intimação válida da cooperativa executada, decorrente da falta de cadastramento de seus novos procuradores constituídos nos autos, violou as garantias constitucionais do contraditório e do devido processo legal, impedindo a defesa de seu patrimônio. De igual modo, a omissão na cientificação dos terceiros credores com penhora anterior averbada na matrícula do bem descumpriu exigência legal expressa, comprometendo a segurança jurídica e a regularidade do concurso de credores.
Por conseguinte, impõe-se o provimento do agravo de instrumento para declarar a nulidade da arrematação, confirmando-se em definitivo os efeitos da decisão provisória que determinara a suspensão dos atos expropriatórios (evento ).
3. Dispositivo
Ante o exposto, VOTO por DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento da executada para, em reformando a decisão agravada, declarar a nulidade da arrematação do imóvel de matrícula nº 49.661 do Cartório de Registro de Imóveis de São Sebastião do Paraíso/MG, realizada nos autos da Execução Fiscal nº 0002045-18.2015.4.01.3805. 1
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