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Apelação Cível Nº 0036293-69.2008.4.01.3800/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0036293-69.2008.4.01.3800/MG
RELATORA: Juíza Federal CRISTIANE MIRANDA BOTELHO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por H. D. O. contra a sentença que julgou procedente a ação ajuizada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, para confirmar a imissão da autora na posse do imóvel descrito na petição inicial e condenar os requeridos, em partes iguais, ao pagamento de taxa mensal de ocupação no valor de R$ 120,00, no período compreendido entre 07/08/2000 a 02/03/2010 [ - p. 188-193].
Nas razões do recurso [ - p.198-199 e - p. 1-31], a apelante requer a apreciação do agravo retido interposto contra a decisão que indeferiu a produção de prova pericial, destinada a identificar as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, para fins de indenização e retenção.
No mérito recursal, alega que a taxa mensal de ocupação foi indevidamente fixada com base no salário mínimo; que não pode corresponder a valor típico de aluguel nem servir como penalidade pelo exercício do direito de ação, sob pena de enriquecimento sem causa; que as benfeitorias incorporadas ao imóvel devem ser consideradas na definição do valor; e que a ação de imissão na posse não constitui via adequada para sua cobrança.
Sustenta, ainda, a inconstitucionalidade do Decreto-Lei n. 70/1966 e a irregularidade do procedimento de execução extrajudicial, especialmente pela ausência de regular notificação pessoal do mutuário para purgação da mora e pela utilização da notificação por edital, apesar da alegada existência de endereço certo. Menciona, ainda, a existência de ação anulatória na qual seriam discutidas as irregularidades do procedimento.
Afirma que o Decreto-Lei n. 70/1966 somente admite a imissão na posse com fundamento na carta de arrematação, não autorizando a adjudicação extrajudicial do imóvel pelo próprio credor, a qual dependeria do procedimento judicial previsto na Lei n. 5.741/1971.
Requer o provimento do agravo retido, com a anulação da sentença e o retorno dos autos à origem para a realização da perícia, ou a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos, com a inversão da sucumbência.
Sem contrarrazões.
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço da apelação.
1. Agravo retido
Antes de examinar o mérito da apelação, aprecio o agravo retido interposto contra a decisão que indeferiu a produção de prova pericial de engenharia, destinada à identificação, à classificação e à avaliação das benfeitorias que afirma ter realizado no imóvel [ - p. 156-158].
O recurso deve ser conhecido, porquanto expressamente reiterado nas razões da apelação.
De início, registre-se que, posteriormente à interposição do agravo retido, o pedido de produção da prova pericial foi novamente examinado e indeferido pelo Juízo de origem [ - p. 180]. Nessa oportunidade, consignou-se que, embora a ré tivesse requerido a realização da perícia para a avaliação das benfeitorias, não apresentou comprovação de sua existência e, ao renovar o requerimento, não especificou adequadamente a finalidade da prova. Acrescentou-se que os elementos já constantes dos autos eram suficientes para o julgamento da causa.
Essa decisão posterior não se limitou a reproduzir o pronunciamento anteriormente agravado, pois apreciou novamente o requerimento à vista do desenvolvimento da instrução processual e apresentou fundamentos próprios para concluir pela desnecessidade da perícia. Não consta que a apelante tenha interposto recurso contra esse novo pronunciamento.
Assim, ainda que conhecido o agravo retido, seu provimento não teria o efeito de afastar a decisão posterior, que indeferiu novamente a mesma prova e não foi oportunamente impugnada.
De todo modo, a decisão posterior à interposição do agravo retido indeferiu novamente a prova pericial, ao fundamento de que não houve comprovação das benfeitorias alegadas e de que os elementos constantes dos autos eram suficientes para o julgamento. A sentença, por sua vez, afastou expressamente o pedido de retenção pelas benfeitorias, diante do disposto no art. 1.474 do Código Civil.
O magistrado, como destinatário da prova, pode determinar as diligências necessárias à instrução do processo e indeferir aquelas que considerar inúteis ou meramente protelatórias, conforme dispunham os arts. 130 e 420, parágrafo único, II, do CPC/1973.
No caso, a prova pericial pretendida não teria aptidão para modificar a solução da controvérsia, pois as benfeitorias incorporadas ao imóvel hipotecado não conferem direito de retenção oponível à credora que adquiriu o bem em procedimento de execução extrajudicial.
Nos termos do art. 1.474 do Código Civil, “a hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel”. Por sua vez, o art. 32, § 2º, do Decreto-Lei n. 70/1966, vigente ao tempo da prolação da sentença, afasta o direito de retenção no procedimento de execução extrajudicial.
Nesse sentido, a Quarta Turma deste Tribunal já decidiu que, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é indevida a indenização por benfeitorias realizadas em imóvel hipotecado e posteriormente adjudicado pela credora:
DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. IMÓVEL FINANCIADO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL E DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO ANULATÓRIO. INDEVIDA A INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS EM IMÓVEL HIPOTECADO ADJUDICADO PELA CREDORA FIDUCIÁRIA.
[...]
4. A legislação de regência veda expressamente o direito de indenização ou de retenção por benfeitorias em imóvel hipotecado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, entendimento reforçado pela cláusula contratual que prevê renúncia expressa do mutuário a esse direito.
[...]
Tese de julgamento:
[...]
2. No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é indevida a indenização por benfeitorias realizadas em imóvel hipotecado, adjudicado pela credora fiduciária, nos termos do art. 1.474 do Código Civil e do art. 32, § 2º, do Decreto-Lei nº 70/66.
[TRF6, AC 0006382-03.2008.4.01.3803, Quarta Turma, Relator Desembargador Federal André Prado de Vasconcelos, D.E. 02/12/2025]
A orientação está alinhada ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual a adjudicação transfere ao credor hipotecário o imóvel com as benfeitorias nele incorporadas, sendo incabível o exercício do direito de retenção ou a exigência de indenização contra o adjudicante [REsp 1.399.143/MS, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 07/06/2016, DJe 13/06/2016].
Sendo juridicamente inviável o direito de indenização ou de retenção que a perícia se destinava a demonstrar, o indeferimento da prova não configura cerceamento de defesa.
Nesse contexto, é caso de negar provimento ao agravo retido.
2. Apelação
2.1. Constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial
A apelante sustenta que o procedimento de execução extrajudicial previsto no Decreto-Lei n. 70/1966 não foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988, por violar os princípios do devido processo legal, do contraditório, da ampla defesa e da inafastabilidade da jurisdição.
A questão encontra-se pacificada pelo Supremo Tribunal Federal, que, no julgamento do RE n. 627.106/PR, sob o regime da repercussão geral (Tema 249), firmou a seguinte tese:
É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66.
O reconhecimento da moradia como direito social pela Emenda Constitucional n. 26/2000 não altera essa conclusão, tampouco impede a execução da garantia hipotecária regularmente constituída.
Assim, deve ser afastada a alegação de inconstitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial.
2.2. Procedimento de execução extrajudicial
A apelante sustenta que não houve regular notificação pessoal do mutuário para a purgação da mora, afirmando que a comunicação por edital somente seria admissível caso o cartório certificasse que o devedor se encontrava em local incerto ou não sabido.
A alegação, contudo, não prospera.
A apelante não integrou o contrato de financiamento nem figurou como devedora hipotecária, tendo sido incluída no polo passivo exclusivamente por ocupar o imóvel adjudicado à CEF. A notificação prevista no art. 31, § 1º, do Decreto-Lei n. 70/1966 destina-se ao mutuário, para lhe assegurar a oportunidade de purgar a mora antes da excussão da garantia.
Desse modo, para além da discussão acerca da legitimidade processual da terceira ocupante para questionar o procedimento de execução extrajudicial, eventual irregularidade na notificação pessoal do mutuário não pode ser oposta por ela para obstar a imissão da credora adjudicante na posse do imóvel. Trata-se de garantia estabelecida em favor do devedor hipotecário, relacionada à oportunidade de purgação da mora, e não de direito próprio da apelante.
Acrescente-se que a ação de imissão na posse tem natureza petitória, ou seja, fundamenta-se no direito de propriedade do autor, que adquiriu o imóvel, mas está impedido de exercer a posse direta. A discussão nesse tipo de ação é, portanto, restrita à validade do título de propriedade do adquirente.
Portanto, expedida a carta de arrematação ou de adjudicação e efetuado o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, sua desconstituição, por eventuais nulidades ocorridas no procedimento de execução, deve ser pleiteada por meio de ação autônoma.
O Superior Tribunal de Justiça entende que, “após expedida a respectiva carta de arrematação, a sua desconstituição deve ser pleiteada na via própria, isto é, por meio de ação anulatória” [STJ, REsp 1.636.694/MS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018].
Assim, eventual vício relacionado à notificação pessoal do mutuário não constitui fundamento que possa ser invocado pela apelante, ocupante do imóvel, para impedir a imissão da CEF na posse do bem adquirido.
2.3. Aquisição do imóvel pela credora hipotecária
A apelante sustenta que a aquisição do imóvel pela própria credora hipotecária, no âmbito da execução extrajudicial, não autorizaria o ajuizamento da ação de imissão na posse, porque o art. 37, § 2º, do Decreto-Lei n. 70/1966 faria referência apenas à carta de arrematação, enquanto a adjudicação deveria observar o procedimento judicial previsto na Lei n. 5.741/1971.
A alegação não prospera.
No que concerne à adjudicação do imóvel pelo credor, embora a redação do Decreto-lei n. 70/1966 mencione a carta de arrematação, é admitida a possibilidade de imissão na posse em favor do credor que adjudica o imóvel, especialmente quando não há licitantes no leilão público.
A aquisição do imóvel pela credora hipotecária, quando não há licitantes no leilão público, constitui forma legítima de satisfação do crédito e não configura ilegalidade ou vício capaz de invalidar o procedimento de execução extrajudicial.
Embora o art. 37, § 2º, do Decreto-Lei n. 70/1966 mencione a carta de arrematação, admite-se a imissão na posse em favor do agente financeiro que adquire o imóvel no procedimento extrajudicial, independentemente da denominação conferida ao título aquisitivo. A circunstância de a própria credora figurar como adquirente não afasta os efeitos da aquisição nem impede o exercício dos direitos inerentes à propriedade.
No caso, a carta de arrematação identifica a Caixa Econômica Federal como adquirente do imóvel em leilão realizado em 14/04/2000, pelo valor de R$ 52.335,00. O título foi registrado em 07/08/2000 no R-6 da matrícula n. 40.781, transferindo a propriedade à instituição financeira.
A ação de imissão na posse ajuizada pelo agente financeiro contra o devedor ou terceiro ocupante constitui via processual adequada para reclamar a posse do imóvel adquirido em execução extrajudicial, conforme o art. 37, § 2º, do Decreto-Lei n. 70/1966.
Nesse sentido:
CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE . FALTA DE NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR A RESPEITO DOS LEILÕES PÚBLICOS. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. SENTENÇA REFORMADA.
1. A ação de imissão de posse ajuizada pelo agente financeiro contra o devedor, ou terceiro ocupante do imóvel, é via processual adequada para reclamar a posse do imóvel adjudicado, conforme o art. 37, § 2º, do Decreto-Lei n. 70/1966.
[TRF-1 - AC: 00053044220064013803, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/04/2018, SEXTA TURMA, Data de Publicação: 30/04/2018]
Assim, tendo a CEF adquirido legitimamente a propriedade do imóvel e registrado o respectivo título, é cabível sua imissão na posse, ainda que o bem esteja ocupado por terceiro sem título oponível à adquirente.
2.4. Taxa mensal de ocupação
A taxa mensal de ocupação encontrava previsão no art. 38 do Decreto-Lei n. 70/1966, vigente ao tempo dos fatos:
Art. 38. No período que medear entre a transcrição da carta de arrematação no Registro Geral de Imóveis e a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel alienado em público leilão, o Juiz arbitrará uma taxa mensal de ocupação compatível com o rendimento que deveria proporcionar o investimento realizado na aquisição, cobrável por ação executiva.
Verifica-se, portanto, que, no procedimento de execução extrajudicial do mútuo habitacional, é devida a taxa de ocupação desde a transcrição da carta de arrematação no Registro Geral de Imóveis até a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel.
A taxa deve ser imputada a quem efetivamente ocupa o imóvel, independentemente de ser o mutuário originário ou terceiro estranho à relação contratual decorrente do mútuo habitacional.
No caso, a sentença fixou a taxa de ocupação em R$ 120,00 mensais, no período compreendido entre 07/08/2000, data do registro da carta de arrematação, e 02/03/2010, data da efetiva imissão da CEF na posse.
Há elementos suficientes para concluir que a apelante permaneceu na ocupação do imóvel durante o período considerado. O cadastro interno da CEF identifica “AIDÊ” como ocupante [ - p. 9]. Posteriormente, o oficial de justiça constatou, em 06/03/2009, que ela era a atual ocupante do bem, condição expressamente reconhecida na contestação. A continuidade da ocupação também é evidenciada pelos pedidos formulados para adiamento da desocupação e realização de acordo, bem como pela informação da CEF, em março de 2010, de que não havia ocorrido a desocupação espontânea.
A apelante, embora tenha impugnado a cobrança e o valor da taxa, não alegou ter ingressado no imóvel em data posterior nem indicou qualquer interrupção de sua permanência. A conjugação desses elementos permite concluir que permaneceu no bem até a efetiva imissão da CEF na posse.
Ao contrário do que sustenta a apelante, o valor não foi estabelecido em percentual do salário mínimo. A sentença fixou quantia certa, sem qualquer mecanismo de vinculação ou reajuste pela variação do salário mínimo.
O entendimento desta Quarta Turma é pela fixação da taxa de ocupação em percentual sobre o valor da arrematação ou adjudicação, por constituir critério objetivo e compatível com o rendimento do investimento, conforme a finalidade prevista no art. 38 do Decreto-Lei n. 70/1966:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO NA POSSE. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. FIXAÇÃO DE TAXA DE OCUPAÇÃO. CABIMENTO. RECURSO PROVIDO.
[...]
4. O art. 38 do Decreto-Lei nº 70/1966 determina que, no período entre a transcrição da carta de arrematação e a efetiva imissão na posse, o juiz deve arbitrar taxa mensal de ocupação compatível com o rendimento do investimento realizado, de natureza indenizatória, visando ressarcir o arrematante pela privação da posse.
5. A fixação da taxa de ocupação independe da situação econômica do ocupante, por decorrer diretamente da lei.
6. A carta de arrematação/adjudicação, contendo o valor de avaliação do imóvel, constitui elemento suficiente para o arbitramento da taxa.
7. O período de incidência da taxa deve compreender o intervalo entre o registro da carta de adjudicação e a efetiva imissão na posse, conforme interpretação consolidada na jurisprudência deste Tribunal.
[...]
(TRF6, AC 0035158-56.2007.4.01.3800, Quarta Turma, Rel. Desembargador Federal André Prado de Vasconcelos, julgado em 15/12/2025, publicado em 17/12/2025)
No referido julgamento, esta Quarta Turma adotou o percentual de 0,5% sobre o valor atualizado da arrematação ou da adjudicação, por considerá-lo critério equânime e condizente com o preceito legal.
Neste processo, a carta de arrematação indica que o imóvel foi adquirido pela CEF pelo valor de R$ 52.335,00. A aplicação do percentual de 0,5% resultaria em taxa mensal inicial de R$ 261,68, ainda sem a atualização do valor da arrematação.
O montante é superior aos R$ 120,00 mensais arbitrados na sentença. Portanto, a aplicação do critério adotado por esta Turma não beneficiaria a apelante, mostrando-se adequada a manutenção da quantia fixada pelo Juízo de origem, sob pena de reformatio in pejus.
A cobrança durante o período de ocupação não configura penalidade pelo exercício do direito de ação. A taxa decorre da utilização de imóvel pertencente à CEF e visa compensar a proprietária pelo período em que permaneceu privada da posse e da possibilidade de conferir destinação econômica ao bem.
A propositura de ação questionando o contrato ou a execução extrajudicial não suspende automaticamente os efeitos da arrematação nem afasta a obrigação decorrente da ocupação. Seria necessária decisão judicial suspendendo a eficácia do título ou reconhecendo a legitimidade da permanência no imóvel, o que não se verificou.
Também não há enriquecimento sem causa da CEF, pois a cobrança possui fundamento legal expresso e corresponde ao período em que a apelante usufruiu do imóvel sem título oponível à proprietária. A alegada realização de benfeitorias, pelas razões já expostas no exame do agravo retido, não afasta a incidência da taxa de ocupação.
Assim, deve ser mantida a condenação ao pagamento da taxa mensal de ocupação no valor e no período estabelecidos na sentença.
3. Dispositivo
É caso, portanto, de manutenção da sentença.
Sem condenação em honorários sucumbenciais recursais, porquanto a sentença foi proferida na vigência do CPC/1973.
Apenas por cautela, e na tentativa de evitar inócuos embargos declaratórios que proliferam nesta tão assoberbada Corte, e considerando que este voto promove a análise sistemática e teleológica das normas constitucionais e legais aplicáveis, sem necessariamente as indicar de maneira expressa e a todo momento, dou por prequestionadas todas as normas indicadas pela recorrente.
Ante o exposto, voto por negar provimento ao agravo retido e à apelação.
Documento eletrônico assinado por CRISTIANE MIRANDA BOTELHO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000520931v25 e do código CRC b60b8546.
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Signatário (a): CRISTIANE MIRANDA BOTELHO
Data e Hora: 31/08/2026, às 16:40:54