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Apelação Cível Nº 6000182-02.2025.4.06.3815/MG
RELATOR: Juiz Federal GLÁUCIO MACIEL
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou procedente o pedido formulado por M. R. D. M., determinando que a instituição financeira promova o registro individualizado do imóvel adquirido pela autora no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), forneça a documentação necessária para a transferência da propriedade e, em caso de descumprimento, estabeleceu que a própria sentença serviria como título hábil ao registro, fixando multa diária e condenando a ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios.
Em suas razões recursais, a Caixa sustenta, em síntese, a impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer, ao argumento de que os documentos necessários para a individualização e registro dos imóveis não estariam em sua posse, mas sim em poder da construtora CLIP Empreendimentos e Construção Ltda., contra a qual move ação judicial específica (processo 1002031-65.2023.4.06.3815) para compeli-la a fornecer tal documentação. Requer, ademais, a reforma da sentença no que tange à condenação em honorários e a concessão de tutela recursal para suspender a exigibilidade da multa diária.
Os autos foram remetidos a este Tribunal, tendo a Caixa protocolizado petição, na qual informa a existência de um novo óbice ao cumprimento da obrigação: a recusa da Secretaria de Fazenda do Município de Barbacena/MG em emitir a certidão de isenção do imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI). Segundo a apelante, tal negativa se fundamenta na existência de débitos tributários inscritos em dívida ativa vinculados ao imóvel, o que, nos termos do art. 11 da Lei Municipal 4.230/09, impediria a concessão do benefício fiscal.
Em sua manifestação, a apelada rechaça os argumentos da Caixa. Sustenta, em suma, que a instituição financeira não se desincumbiu de seu ônus probatório (art. 373, II, do Código de Processo Civil) de demonstrar que os supostos débitos tributários seriam de sua responsabilidade pessoal. Afirma que, na condição de beneficiária do PMCMV - faixa 1, possui direito à isenção do ITBI, conforme determinado pela Lei 14.620/23. Invoca, ainda, a imunidade tributária dos bens vinculados ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 884 da repercussão geral, cuja observância é obrigatória.
Por fim, classifica a conduta da municipalidade, de condicionar a emissão da certidão à quitação de débitos, como uma forma de sanção política, prática vedada pela jurisprudência da Suprema Corte, consolidada no Tema 31 da repercussão geral. Requer, assim, o afastamento da justificativa apresentada pela apelante e a reafirmação de seu dever de cumprir a sentença.
Houve contrarrazões ().
Foi proferida decisão rejeitando a impugnação da Caixa, bem como indeferindo o pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação ().
É o relatório.
VOTO
Cuida-se de apreciar a responsabilidade acerca do registro individualizado do imóvel, com a apresentação dos documentos necessários à sua efetiva transferência, adquirido pela apelada por meio de contrato de financiamento com a Caixa no Programa Minha Casa Minha Vida.
Pois bem.
Antes de tratar do mérito, faz-se necessário tecer algumas consideração acerca da apelação cível 1002031-65.2023.4.06.3815 onde se discute o descumprimento de obrigações contratuais por parte da construtora Clip Empreendimentos e Construção Ltda., que teria sido a responsável pelos empreendimentos do Minha Casa Minha Vida onde se encontra o imóvel da apelada.
A apelante aduz que a construtora deixou fazer a averbação da construção, a abertura de matrícula individualizada e o registro da instituição de condomínio. Informa que move ação judicial por descumprimento contratual em face da empresa e argumenta que a satisfação dos pedidos da apelada depende da regularização a ser feita pela construtora.
Todavia, cabe acrescentar que a apelação cível 1002031-65.2023.4.06.3815 já foi julgada em 16-9-2025, sendo assim ementada:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL COM RECURSOS DO FAR. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO ESSENCIAL À REGULARIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. EXIGÊNCIA CONTRATUAL VÁLIDA. MULTA COMINATÓRIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, DE OFÍCIO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por CLIP EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÃO LTDA. contra sentença que, nos autos de ação de obrigação de fazer ajuizada pela Caixa Econômica Federal – CEF, julgou procedente o pedido para condenar a ré a fornecer os documentos elencados nas alíneas “b” a “i” da Cláusula Décima Primeira dos contratos de IDs 1363538865, 1363538870 e 1363538871, no prazo de 100 dias corridos, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a 20% do valor da última parcela do contrato. A parte apelante sustenta: (i) inépcia da petição inicial; (ii) exaurimento das obrigações contratuais pela conclusão da obra e entrega das unidades habitacionais; e (iii) ausência de inadimplemento contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a petição inicial é inepta, por suposta ausência de indicação precisa das obrigações inadimplidas; e (ii) definir se subsiste obrigação da construtora de fornecer os documentos previstos na Cláusula Décima Primeira dos contratos, não obstante a conclusão da obra e a entrega das unidades.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A petição inicial não é inepta, uma vez que descreve de forma clara e suficiente a obrigação contratual inadimplida, mediante remissão expressa à Cláusula Décima Primeira, alíneas “b” a “i”, dos contratos, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa pela parte ré.
4. A Cláusula Décima Primeira estabelece, de forma legítima e válida, que a liberação da última parcela do contrato está condicionada à apresentação de documentos essenciais à regularização do empreendimento, tanto perante os órgãos públicos quanto em relação aos beneficiários do programa habitacional, financiado com recursos públicos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR.
5. A exigência contratual não é desarrazoada, tampouco abusiva, constituindo exercício legítimo do dever-poder de fiscalização da CEF, enquanto agente operador de política pública habitacional, em consonância com os princípios da legalidade, moralidade, supremacia do interesse público e indisponibilidade do interesse coletivo.
6. A parte ré não comprovou o cumprimento integral da obrigação, tampouco apresentou justificativas plausíveis para a ausência de entrega da documentação contratual exigida, atraindo a incidência da exceptio non adimpleti contractus pactuada em favor da CEF.
7. O ônus da prova do adimplemento contratual recai sobre a parte devedora, nos termos do art. 373, II, do CPC, sendo descabido impor à credora o encargo de provar fato negativo.
8. Reconhece-se, de ofício, a perda superveniente do interesse processual quanto ao item “f” da Cláusula Décima Primeira (apresentação do habite-se) exclusivamente em relação ao empreendimento Borda do Campo, por ter sido comprovada sua entrega nos autos, impondo-se a extinção parcial do feito, sem resolução do mérito, nos termos dos artigos 485, VI, e 493 do CPC.
9. Mantém-se a condenação da ré quanto às demais obrigações de fazer previstas nas alíneas “b”, “c”, “d”, “e”, “g”, “h” e “i” da Cláusula Décima Primeira, bem como a fixação de multa cominatória, reputada proporcional e adequada.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso desprovido. Sentença parcialmente reformada, de ofício, para extinguir o feito, sem resolução do mérito, quanto ao item “f” da Cláusula Décima Primeira (habite-se) do empreendimento Borda do Campo.
Tese de julgamento:
1. A petição inicial que descreve de forma clara a obrigação contratual inadimplida, mediante remissão expressa às cláusulas contratuais, não é inepta.
2. A entrega dos documentos exigidos na Cláusula Décima Primeira do contrato de financiamento habitacional constitui obrigação válida, legítima e exigível, independentemente da conclusão da obra.
3. A exigência de documentos destinados à regularização do empreendimento perante órgãos públicos e beneficiários é legítima, por refletir o dever-poder de fiscalização da CEF no âmbito de políticas públicas habitacionais custeadas com recursos do FAR.
4. O inadimplemento contratual quanto à obrigação de entrega dos documentos atrai a incidência da exceptio non adimpleti contractus pactuada em favor da CEF.
5. A extinção parcial do processo, sem resolução do mérito, é medida cabível quando, no curso do feito, se verifica o adimplemento superveniente de parcela da obrigação, tornando desnecessária a prestação jurisdicional quanto a esse ponto.
Foi interposto recurso especial pela Clip Empreendimentos e Construções Ltda. em 9-10-2025, mas ainda não submetido ao juízo de admissibilidade.
Todavia, em regra, o recurso especial não tem efeito suspensivo automático, mas pode a ele ser atribuído caso haja requerimento neste sentido, nos termos do art. 1.029, § 5º, do Código de Processo Civil.
Neste contexto, tanto a Caixa Econômica Federal, como a apelada, podem requerer a execução provisória do julgado.
No tocante à responsabilidade pela regularização do imóvel, verifica-se que a sentença examinou a questão de forma adequada ao consignar que a Caixa Econômica Federal, além de agente financeiro, atua como gestora do Programa Minha Casa Minha Vida, detendo obrigação legal de encaminhar os contratos para registro e promover a devida formalização da propriedade em nome dos beneficiários. Tal entendimento está em consonância com a Lei 11.977/09, que estabelece os deveres do agente operador do programa habitacional.
Ademais, o art. 1.418 do Código Civil autoriza o promitente comprador, uma vez quitado o contrato, a exigir a outorga da escritura definitiva, cabendo ao Judiciário suprir a manifestação de vontade em caso de recusa. O descumprimento desse dever pela instituição apelante caracteriza falha na prestação do serviço, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
A alegação de que a obrigação não poderia ser cumprida sem a prévia atuação da construtora não é suficiente para afastar a responsabilidade da apelante. Trata-se de relação de consumo, na qual os fornecedores respondem solidariamente pelos prejuízos decorrentes de sua atuação. O consumidor pode escolher contra quem deseja litigar, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC, não havendo falar em litisconsórcio passivo necessário. Ainda que subsista eventual direito de regresso do apelante em face da construtora, isso não elide sua responsabilidade direta perante o consumidor.
Quanto à multa fixada em R$ 500,00 (quinhentos reais) por dia, também não assiste razão ao apelante. Nos termos do artigo 537, §1º, da Lei 13.105/15, compete ao magistrado fixar multa cominatória para assegurar o cumprimento da obrigação de fazer, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. No caso concreto, o valor estabelecido mostra-se adequado e proporcional à gravidade da omissão constatada, que impede o apelado de exercer plenamente o direito de propriedade mesmo após a quitação do financiamento. Não há indício de que a multa seja exorbitante ou desproporcional, tampouco de que conduza ao enriquecimento ilícito da parte apelada.
Por fim, no tocante aos honorários sucumbenciais, com razão a apelante. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que, mesmo após a tese firmada no Tema 1.076, a fixação de honorários por equidade é adequada, considerando a ausência de condenação e a impossibilidade de vincular o sucesso da pretensão ao valor do imóvel, com ocorre in casu, uma vez que o autor deu à causa valor correspondente a ele. Confira-se: AREsp: 2881197/SC, relatora a Srª. Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, DJEN 24-11-2025.
Em face do exposto, voto por dar parcial provimento à apelação apenas para fixar os honorários sucumbenciais em R$8.000,00, nos termos do art. 85, §§ 2º e 8º, do Código de Processo Civil.
Documento eletrônico assinado por GLAUCIO MACIEL, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000488968v14 e do código CRC f66fdbe0.
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