Apelação Cível Nº 0011490-85.2009.4.01.3800/MG
RELATOR: Desembargador Federal MIGUEL ANGELO DE ALVARENGA LOPES
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por W. D. C. A. contra sentença proferida neste Mandado de Segurança n. 0011490-85.2009.4.01.3800 (2009.38.00.001909-1), que acolheu a preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pela EMGEA e julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, VI, do Código de Processo Civil. ( fls. 58/102)
Em suas razões recursais ( fls. 67/102), narra o apelante que adquiriu, por instrumento particular celebrado em 05/04/1993, o imóvel situado na Rua do Príncipe, nº 51, apartamento 105, Edifício José Belém Barbosa, bairro Jardim Atlântico, Belo Horizonte/MG, de Julio de Castro Gontijo e Eni Gomes de Oliveira Castro, os quais haviam firmado contrato de financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Sustentou que, desde então, assumiu o pagamento das prestações do mútuo, sem redução adequada do saldo devedor, razão pela qual ajuizou a ação nº 2008.38.00.00193-4, visando, entre outros pedidos, ao reconhecimento da validade do negócio jurídico celebrado com os mutuários originários e à revisão do contrato de financiamento, bem como a ação incidental nº 2009.38.00.011908-8, objetivando o reconhecimento da prescrição de parcelas supostamente inadimplidas entre 1999 e 2004.
Afirmou o impetrante que, após o ajuizamento das referidas demandas, a Caixa Econômica Federal promoveu a alienação do imóvel à Empresa Gestora de Ativos – EMGEA, sem lhe dar ciência do procedimento expropriatório, embora tivesse conhecimento da cessão de direitos e das ações em curso, impedindo-o de participar do leilão ou exercer o contraditório e a ampla defesa, garantias previstas no art. 5º, LV, da Constituição Federal.
Sustenta o apelante que a sentença deve ser reformada, ao argumento de que detém legitimidade ativa para a impetração. Invoca o art. 20 da Lei nº 10.150/2000, segundo o qual as transferências de imóveis vinculados ao SFH celebradas entre mutuário e adquirente até 25/10/1996, ainda que sem a interveniência da instituição financeira, podem ser regularizadas, sendo a condição de cessionário comprovável por documentos formalizados em cartório. Aduz que o contrato particular foi firmado em 05/04/1993, dentro do marco temporal legal, razão pela qual passou a ocupar a posição jurídica dos mutuários cedentes, com legitimidade para discutir cláusulas contratuais, revisão do saldo devedor e prescrição de parcelas, inclusive em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça mencionada nas razões de apelação. Argumenta, ainda, que, enquanto não houver trânsito em julgado das ações anteriormente ajuizadas, permanece sub judice a validade da cessão e a exigibilidade do débito, não se podendo reputar injusta sua posse nem autorizar a imissão da EMGEA.
Prossegue o recorrente alegando que, subsidiariamente, possui direito decorrente da sub-rogação legal prevista nos arts. 346, II e III, e 349 do Código Civil de 2002, porquanto efetuou, desde 1993, o pagamento das prestações do financiamento para preservar direito sobre o imóvel, assumindo, assim, a posição de credor quanto aos valores desembolsados. Sustenta que o imóvel, avaliado em R$ 103.000,00, foi alienado por R$ 75.000,00, ao passo que o débito indicado corresponderia a R$ 32.546,55, de modo que haveria saldo excedente superior ao valor devido à Caixa Econômica Federal, o qual deveria ser-lhe restituído, total ou proporcionalmente.
Requer, liminarmente, a suspensão da imissão da EMGEA na posse do imóvel e, ao final, o provimento da apelação para cassar a sentença, reconhecer sua legitimidade ativa e determinar o retorno dos autos à origem para julgamento do mérito, ou, sucessivamente, o imediato julgamento da controvérsia pelo Tribunal, com fundamento no art. 515, § 3º, do CPC/1973.
Contrarrazões não apresentadas, subindo os autos ao TRF da 1ª Região.
Redistribuição dos autos ao TRF da 6ª Região em razão de alteração de competência do órgão.
É o relatório.
VOTO
Discute-se nos autos a ilegitimidade ad causam ativa do impetrante em razão de não ser o titular do contrato de mútuo na compra do imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação.
O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS foi criado pela Resolução do Conselho de Administração do Banco Nacional da Habitação – RC BNH nº 25, de 16 de junho de 1967, tendo como finalidade primordial garantir o limite do prazo de amortização dos financiamentos, contratados pelos adquirentes de imóveis residenciais do Sistema Financeiro da Habitação – SFH. Em face da garantia oferecida aos contratos, o Fundo ressarce os saldos devedores residuais dos financiamentos às instituições credoras, na forma disciplinada pela legislação.
A Lei nº 8.004/1990, que dispõe a respeito da transferência de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, em seu art. 1º, parágrafo único, previa como requisitos para a transferência a terceiros de direitos e obrigações decorrentes do contrato a intervenção obrigatória do agente financeiro e a assunção do saldo devedor pelo novo mutuário.
No entanto, com a edição da Lei nº 10.150/2000, que dispõe sobre a novação de dívidas e responsabilidades do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, em seu art. 20, caput, restou estabelecido que os contratos celebrados sem a interveniência da instituição financeira até 25/10/1996 podem ser regularizados.
No tocante à regularização dos contratos celebrados até 25/10/1996, os artigos 22 e 23 da Lei nº 10.150/2000, que também alterou a redação do parágrafo único do art. 1º e dos arts. 2º e 3º da Lei 8.004/90 apresentaram os requisitos.
Assim, na hipótese de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, nos termos dos arts. 20 e 22 da Lei nº 10.150/2000 e 2º da Lei nº 8.004/90, é possível a regularização do contrato de cessão de direito sobre imóvel financiado, conhecido como "contrato de gaveta", sem a intervenção da mutuante, pois a transferência se dá mediante a substituição do devedor, mantidas para o novo mutuário as mesmas condições e obrigações do contrato original, ou seja, o cessionário é equiparado à condição de mutuário, o que importa na sua legitimidade ativa para o ajuizamento de ação tendo como objeto a respectiva avença.
São fatos incontroversos a assinatura do contrato de financiamento SFH com CEF pelos mutuários, em 24/06/1991, SEM a cobertura do FCVS e a aquisição do imóvel pelo autor em 05/04/1993 por meio do contrato particular de cessão de direitos do mutuário, passando a responder pelo pagamento das prestações. ( fls. 43/119)
Diante dos fatos, tal preliminar foi devidamente acolhida em razão do entendimento sedimentado no Tema 520 do STJ e da legislação que regulamentou a transferência na âmbito do SFH somente para os contratos garantidos pelo FCVS.
Certo é que a Lei nº 10.150/2000, que dispõe sobre a novação de dívidas e responsabilidades do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, em seu art. 20, possibilitou a regularização dos contratos que tenham sido celebrados entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financeira. Essa norma autoriza a equiparação do terceiro adquirente para os atos necessários à liquidação de habilitação junto ao FCVS.
Sobre a legitimidade do adquirente de imóvel por meio de “contrato de gaveta” para demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos, o STJ no julgamento do Tema Repetitivo 520 firmou a seguinte tese:
“Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos.”
No caso concreto, o Contrato por instrumento particular de compra e venda, mutuo com obrigações e quitação parcial assinado pelos mutuários, não tem a cobertura do FCVS, conforme infere pela ausência de inclusão da contribuição ao fundo nos encargos iniciais item 9 do quadro de resumo do contrato ( fls. 35/119) e expressamente previsto na Cláusula Décima Quarta – Não cobertura pelo FCVS ( fls.38/119)
Assim, correto o acolhimento da preliminar de ilegitimidade ad causam ativa, ainda que por fundamento diverso.
Ressalta-se, ademais, que a pretensão sub-rogação nos direitos creditórios em razão do pagamento das prestações do financiamento e recebimento de saldo remanescente que entende devido, ou valor proporcional ao que pagou, constitui patente inovação recursal, vedada em lei, considerando que o apelante, na inicial apresentada, apenas requereu a segurança para suspensão da imissão de posse.
Ademais, a discussão sobre os valores deve ser feita em procedimento próprio, não sendo cabível em sede de recurso na ação mandamental.
Merece, portanto, ser integralmente confirmada a sentença recorrida.
Registra-se não ser caso de arbitramento de honorários recursais, considerando que a sentença recorrida foi publicada sob a égide do CPC/1973, nos termos do Enunciado Administrativo n. 2 do STJ.
Fundamentado nas razões expostas, voto por negar provimento à apelação, nos termos da fundamentação supra.
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