Apelação Cível Nº 0001927-04.2008.4.01.3800/MG
RELATOR: Desembargador Federal MIGUEL ANGELO DE ALVARENGA LOPES
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por W. D. C. A. contra sentença, proferida nesta ação com pedido de declaração de reconhecimento de ato jurídico c/c revisão contratual n. 0001927-04.2008.4.01.3800 (2008.38.00.001930-4), que acolheu a preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pela CEF/EMGEA e julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, VI, do Código de Processo Civil. ( fls. 33/77)
Em suas razões recursais ( fls. 41/77), narra o apelante que adquiriu, por instrumento particular celebrado em 05/04/1993, o imóvel situado na Rua do Príncipe, nº 51, apartamento 105, Edifício José Belém Barbosa, bairro Jardim Atlântico, Belo Horizonte/MG, de Julio de Castro Gontijo e Eni Gomes de Oliveira Castro, os quais haviam firmado contrato de financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Sustentou que, desde então, assumiu o pagamento das prestações do mútuo, sem redução adequada do saldo devedor, razão pela qual pleiteou o reconhecimento da validade do negócio jurídico de cessão e a transferência da titularidade contratual sem exigência de novo financiamento; a declaração de inconstitucionalidade do art. 50 da Lei nº 10.931/2004, ou sua inaplicabilidade ao caso; a revisão das cláusulas contratuais.
Preliminarmente, requer a apreciação do agravo retido de fls. 82/89 e do agravo de instrumento noticiado às fls. 202/266 antes do julgamento da apelação.
No mérito, sustenta que a sentença merece reforma, pois o art. 20 da Lei nº 10.150/2000 reconheceu a possibilidade de regularização das transferências no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizadas entre mutuário e adquirente até 25.10.1996, independentemente da interveniência da instituição financiadora, desde que comprovadas por documentos formalizados em cartório. Afirma que o contrato particular foi firmado em 05.04.1993, enquadrando-se no referido dispositivo legal, razão pela qual passou a deter os mesmos direitos dos mutuários cedentes, inclusive legitimidade para discutir cláusulas contratuais, revisão do financiamento e demais obrigações decorrentes do mútuo.
Aduz, ainda, que efetuou o pagamento das prestações desde 1993, incidindo a sub-rogação legal prevista no art. 346, II e III, do Código Civil de 2002, a qual transfere ao novo credor, nos termos do art. 349 do mesmo diploma, todos os direitos, ações, privilégios e garantias do credor originário. Invoca, também, precedentes do Superior Tribunal de Justiça no sentido da legitimidade do cessionário de contrato habitacional firmado no âmbito do SFH para discutir judicialmente o pacto.
Prossegue o apelante afirmando que, após o ajuizamento da demanda, a Caixa Econômica Federal teria alienado o imóvel à EMGEA, sem lhe comunicar a realização de leilão extrajudicial, apesar de conhecer a presente ação e a cessão particular narrada nos autos, o que teria violado os princípios do contraditório e da ampla defesa. Com fundamento no art. 558 do CPC/1973, requer a concessão de tutela liminar para suspender eventual imissão da EMGEA na posse do imóvel, diante do risco de lesão grave e de difícil reparação.
Ao final, pede o provimento da apelação para cassar a sentença, reconhecer sua legitimidade ativa e determinar o retorno dos autos à origem para exame do mérito, ou, sucessivamente, o julgamento imediato da lide por esta Corte, com base no § 3º do art. 515 do CPC/1973.
Contrarrazões não apresentadas, subindo os autos ao TRF da 1ª Região.
Redistribuição dos autos ao TRF da 6ª Região em razão de alteração de competência do órgão.
É o relatório.
VOTO
Discute-se nos autos a ilegitimidade ad causam ativa do impetrante em razão de não ser o titular do contrato de mútuo na compra do imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação.
Inicialmente, a apelante requer a análise do agravo retido de fls. 82/89 (Evento 2 fls. 87/180) e do agravo de instrumento noticiado às fls. 202/266 (Evento 5 fls. 14/77).
O agravo retido foi aviado em face de decisão que indeferiu o pedido liminar para suspensão dos efeitos da execução extrajudicial, especificamente, suspender o primeiro leilão público designado para o dia 28 de janeiro de 2008.
Diante a imissão na posse da adquirente do imóvel em 17/09/2010, restou caracterizada a perda superveniente do objeto do agravo retido, acrescentando-se que as questões arguidas referem-se ao próprio mérito da ação de revisão do contrato, motivo pelo qual deveriam ser remetidos para eventual análise do mérito.
Nesta situação, resta prejudicada a análise solicitada em apelação.
Em relação a preliminar, tenho que o juízo a quo, ao analisar o pedido de ilegitimidade do apelante decidiu acertadamente.
O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS foi criado pela Resolução do Conselho de Administração do Banco Nacional da Habitação – RC BNH nº 25, de 16 de junho de 1967, tendo como finalidade primordial garantir o limite do prazo de amortização dos financiamentos, contratados pelos adquirentes de imóveis residenciais do Sistema Financeiro da Habitação – SFH. Em face da garantia oferecida aos contratos, o Fundo ressarce os saldos devedores residuais dos financiamentos às instituições credoras, na forma disciplinada pela legislação.
A Lei nº 8.004/1990, que dispõe a respeito da transferência de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, em seu art. 1º, parágrafo único, previa como requisitos para a transferência a terceiros de direitos e obrigações decorrentes do contrato a intervenção obrigatória do agente financeiro e a assunção do saldo devedor pelo novo mutuário.
No entanto, com a edição da Lei nº 10.150/2000, que dispõe sobre a novação de dívidas e responsabilidades do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, em seu art. 20, caput, restou estabelecido que os contratos celebrados sem a interveniência da instituição financeira até 25/10/1996 podem ser regularizados.
No tocante à regularização dos contratos celebrados até 25/10/1996, os artigos 22 e 23 da Lei nº 10.150/2000, que também alterou a redação do parágrafo único do art. 1º e dos arts. 2º e 3º da Lei 8.004/90 apresentaram os requisitos.
Assim, na hipótese de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, nos termos dos arts. 20 e 22 da Lei nº 10.150/2000 e 2º da Lei nº 8.004/90, é possível a regularização do contrato de cessão de direito sobre imóvel financiado, conhecido como "contrato de gaveta", sem a intervenção da mutuante, pois a transferência se dá mediante a substituição do devedor, mantidas para o novo mutuário as mesmas condições e obrigações do contrato original, ou seja, o cessionário é equiparado à condição de mutuário, o que importa na sua legitimidade ativa para o ajuizamento de ação tendo como objeto a respectiva avença.
São fatos incontroversos a assinatura do contrato de financiamento SFH com CEF pelos mutuários, em 24/06/1991, SEM a cobertura do FCVS e a aquisição do imóvel pelo autor em 05/04/1993 por meio do contrato particular de cessão de direitos do mutuário, passando a responder pelo pagamento das prestações. ( fls. 31/180)
Diante dos fatos, tal preliminar foi devidamente acolhida em razão do entendimento sedimentado no Tema 520 do STJ e da legislação que regulamentou a transferência na âmbito do SFH somente para os contratos garantidos pelo FCVS.
Certo é que a Lei nº 10.150/2000, que dispõe sobre a novação de dívidas e responsabilidades do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, em seu art. 20, possibilitou a regularização dos contratos que tenham sido celebrados entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financeira. Essa norma autoriza a equiparação do terceiro adquirente para os atos necessários à liquidação de habilitação junto ao FCVS.
Sobre a legitimidade do adquirente de imóvel por meio de “contrato de gaveta” para demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos, o STJ no julgamento do Tema Repetitivo 520 firmou a seguinte tese:
“Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos.”
No caso concreto, o Contrato por instrumento particular de compra e venda, mutuo com obrigações e quitação parcial assinado pelos mutuários, não tem a cobertura do FCVS, conforme infere pela ausência de inclusão da contribuição ao fundo nos encargos iniciais item 9 do quadro de resumo do contrato ( fls. 36/180) e expressamente previsto na Cláusula Décima Quarta – Não cobertura pelo FCVS ( fls.39/180)
Ausente a cobertura do contrato pelo FCVS, não há permissivo legal e jurisprudência que acolham a legitimidade do cessionário e a regularização do contrato.
Assim, correto o acolhimento da preliminar de ilegitimidade ad causam ativa, ainda que por fundamento diverso.
Merece, portanto, ser integralmente confirmada a sentença recorrida.
Prejudicada a análise das demais questões recursais.
Registra-se não ser caso de arbitramento de honorários recursais, considerando que a sentença recorrida foi publicada sob a égide do CPC/1973, nos termos do Enunciado Administrativo n. 2 do STJ.
Fundamentado nas razões expostas, voto por negar provimento à apelação, nos termos da fundamentação supra.
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