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Apelação Cível Nº 1008586-40.2023.4.06.3802/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 1008586-40.2023.4.06.3802/MG
RELATOR: Desembargador Federal MARCELO DOLZANY DA COSTA
RELATÓRIO
Trata-se de Apelações interpostas pelo autor e pela Caixa Econômica Federal para impugnar a sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Federal da Subseção Judiciária de Uberaba/MG, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para declarar a nulidade da hipoteca registrada em favor da instituição financeira na matrícula do imóvel objeto da lide, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.
Narra a parte autora que celebrou contrato de promessa de compra e venda com a construtora responsável pelo empreendimento imobiliário, visando à aquisição de unidade autônoma, tendo posteriormente quitado integralmente o preço avençado.
Sustenta que, ao buscar a regularização da titularidade do bem, deparou-se com a existência de hipoteca registrada na matrícula do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal, constituída em razão de contrato firmado entre a instituição financeira e a construtora, sem a sua participação ou anuência.
Aduz que a manutenção do gravame inviabiliza a plena fruição do direito de propriedade, razão pela qual ajuizou a presente demanda, postulando a declaração de nulidade ou ineficácia da hipoteca em relação à sua pessoa, com a consequente determinação de baixa do ônus junto ao cartório de registro de imóveis.
Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para declarar a nulidade da hipoteca registrada na matrícula do imóvel, reconhecendo a impossibilidade de sua oponibilidade ao adquirente que não participou da relação jurídica entre a construtora e a instituição financeira. No tocante aos honorários advocatícios, deixou o juízo de origem de condenar a ré ao seu pagamento, com fundamento no princípio da causalidade.
Irresignada, a Caixa Econômica Federal interpôs apelação, sustentando, em síntese, que a sentença diverge do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, fazendo menção à Súmula 58/STJ, bem como defendendo a prevalência da publicidade registral e a incidência do art. 54 da Lei nº 13.097/2015, ao argumento de que competiria ao adquirente diligenciar previamente quanto à existência de ônus reais lançados na matrícula do imóvel.
Aduz, ainda, que, tratando-se de contrato firmado após a vigência da referida lei e não registrado anteriormente à averbação da hipoteca, deve ser reconhecida a eficácia do gravame.
Por sua vez, a parte autora também interpôs recurso, pugnando pela reforma da sentença no que se refere à ausência de condenação da instituição financeira ao pagamento de honorários advocatícios, ao argumento de que houve resistência à pretensão deduzida em juízo, o que configura sucumbência integral.
Apresentadas contrarrazões, vieram os autos a esta Corte para julgamento.
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos interpostos.
De início, afasta-se a invocação da Súmula 58 do Superior Tribunal de Justiça pela Caixa Econômica Federal, por não guardar pertinência com a matéria em exame.
Superada a questão preliminar, passa-se ao exame do mérito.
Examina-se a possibilidade de oposição de hipoteca, constituída entre a construtora e a instituição financeira, ao adquirente de imóvel que não participou da relação jurídica originária e que comprovadamente quitou o preço ajustado.
No caso concreto, é incontroverso que o autor celebrou contrato de promessa de compra e venda diretamente com a construtora, em 20/07/2017, sem a interveniência da instituição financeira, tendo a hipoteca sido constituída posteriormente, em 05/07/2018. Igualmente incontroversa é a quitação integral do preço do imóvel, ocorrida em 19/03/2020.
Esse contexto fático evidencia nítida dissociação entre a relação de aquisição do bem e o contrato de financiamento celebrado pela construtora, o que impede a extensão automática dos efeitos da garantia real ao adquirente.
A instituição financeira sustenta a oponibilidade da hipoteca com fundamento no art. 54 da Lei nº 13.097/2015, ao argumento de que a referida norma consagrou o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, atribuindo eficácia erga omnes às informações nela constantes.
Nessa perspectiva, defende que incumbiria ao adquirente diligenciar previamente quanto à situação jurídica do bem, presumindo-se o seu conhecimento acerca dos ônus regularmente registrados, de modo que o contrato de promessa de compra e venda não levado a registro não poderia ser oposto à credora hipotecária.
Aduz, ainda, que, tendo a avença sido firmada sob a égide da referida lei, não seria possível afastar os efeitos da publicidade registral, devendo prevalecer a hipoteca regularmente inscrita na matrícula imobiliária.
Tal compreensão, contudo, não merece acolhimento. Embora se reconheça a relevância do sistema de concentração dos atos na matrícula como instrumento de segurança jurídica, o art. 54 da Lei nº 13.097/2015 não instituiu regra de oponibilidade absoluta do registro, nem afastou a necessidade de exame das circunstâncias concretas da relação jurídica subjacente.
A interpretação do referido dispositivo deve ser realizada de forma sistemática, em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, não sendo possível atribuir-lhe alcance que implique a transferência automática, ao adquirente, dos riscos inerentes à atividade empresarial da incorporadora.
No caso dos autos, a hipoteca foi constituída em relação jurídica da qual o autor não participou, tendo este celebrado contrato diretamente com a construtora e comprovado a quitação integral do preço do imóvel.
Nessas condições, a mera existência de registro do gravame não é suficiente para torná-lo oponível ao adquirente, sob pena de se impor a terceiro estranho ao negócio os efeitos de obrigação que não assumiu, solução incompatível com a orientação consolidada desta Corte.
A jurisprudência deste Tribunal tem se orientado de forma consistente no sentido de que a hipoteca não pode ser oposta ao adquirente de boa-fé que não integrou a relação jurídica entre a construtora e o agente financeiro, especialmente quando comprovada a quitação do imóvel.
No julgamento da Apelação Cível nº 0023203-33.2004.4.01.3800/MG, de relatoria da Juíza Federal Convocada Cristiane Miranda Botelho, assentou-se que a construtora não pode dispor de bem já prometido à venda, impondo-se a proteção da boa-fé dos adquirentes que cumpriram integralmente suas obrigações, circunstância que afasta a eficácia da hipoteca em relação a estes.
Em igual direção, na Apelação Cível nº 1011021-33.2020.4.01.3801/MG, também de relatoria da referida magistrada, firmou-se que a hipoteca constituída após a aquisição e quitação do imóvel não pode subsistir em prejuízo do adquirente, sendo devida a baixa do gravame.
No âmbito desta Terceira Turma, a mesma orientação foi reafirmada no Agravo de Instrumento nº 6003071-59.2024.4.06.0000/MG, de relatoria do Juiz Federal Convocado Gláucio Ferreira Maciel Gonçalves, no qual se reconheceu que a hipoteca constituída posteriormente à celebração do contrato de compra e venda não é oponível aos adquirentes, sobretudo quando evidenciadas a boa-fé e a quitação do imóvel.
No mesmo sentido, no julgamento da Apelação Cível nº 1001298-41.2023.4.06.3802/MG, do mesmo relator, a Terceira Turma reafirmou que, uma vez comprovada a quitação integral do imóvel, a hipoteca constituída entre a construtora e a instituição financeira não pode subsistir em prejuízo do adquirente, sendo-lhe assegurado, inclusive, o direito de promover diretamente o cancelamento do gravame perante o Cartório de Registro de Imóveis, independentemente de providências da construtora
Tais precedentes evidenciam a consolidação jurisprudencial nesta Corte no sentido de que a proteção do adquirente decorre, essencialmente, de sua não participação na relação jurídica entre a construtora e a instituição financeira, bem como do adimplemento integral de suas obrigações, não se podendo transferir a ele os riscos inerentes à atividade empresarial da incorporadora.
No caso dos autos, não há qualquer elemento que indique que o autor tenha assumido, de forma consciente e inequívoca, o risco decorrente da existência da hipoteca. Ao contrário, restou demonstrado que quitou integralmente o preço do imóvel, o que lhe confere legítima expectativa de aquisição do bem livre de gravames.
Admitir a oponibilidade da hipoteca, nessas condições, implicaria impor ao adquirente o ônus decorrente do inadimplemento da construtora perante a instituição financeira, transferindo-lhe risco que não lhe pertence, em manifesta contrariedade à orientação firmada nesta Corte.
Diante desse cenário, impõe-se a manutenção da sentença que reconheceu a ineficácia da hipoteca em relação ao autor.
No que se refere aos honorários advocatícios, assiste razão à parte autora.
A sentença deixou de condenar a instituição financeira ao pagamento da verba honorária com fundamento no princípio da causalidade. Tal compreensão, contudo, não se sustenta à luz do regime jurídico estabelecido pelo Código de Processo Civil vigente.
Com efeito, o art. 85 do CPC consagra, como regra, o princípio da sucumbência, segundo o qual a responsabilidade pelo pagamento dos honorários advocatícios decorre objetivamente da derrota na demanda, sendo desnecessária a aferição de culpa ou da conduta que deu causa ao ajuizamento da ação.
O princípio da causalidade, por sua vez, possui caráter subsidiário e apenas incide em hipóteses excepcionais, nas quais não seja possível identificar, de forma precisa, a parte vencida, o que não se verifica no caso concreto.
Na espécie, a instituição financeira apresentou resistência inequívoca à pretensão deduzida em juízo, sustentando a validade e a oponibilidade da hipoteca ao adquirente, tese que restou integralmente afastada.
Configura-se, assim, sua sucumbência material, a atrair a incidência da regra geral do art. 85 do CPC.
Ademais, a pretensão autoral foi acolhida em seu núcleo essencial, consistente no reconhecimento da ineficácia da hipoteca em relação ao adquirente e na consequente liberação do gravame, não havendo falar em sucumbência recíproca.
A invocação genérica do princípio da causalidade, desacompanhada de circunstâncias excepcionais, não autoriza o afastamento da condenação em honorários.
Quanto à fixação da verba honorária, impõe-se a observância dos critérios previstos no art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC, notadamente o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, bem como o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.
Considerando tais parâmetros, bem como o fato de se tratar de demanda de natureza predominantemente declaratória, envolvendo discussão jurídica consolidada nesta Corte, revela-se adequada e proporcional a fixação dos honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, em consonância com os patamares usualmente adotados em hipóteses análogas.
Por fim, não há falar, no caso, em majoração da verba honorária em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, uma vez que a condenação em honorários é fixada apenas nesta instância, inexistindo verba anteriormente arbitrada a ser majorada.
Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação interposta pela Caixa Econômica Federal e dar provimento à apelação da parte autora, para condenar a ré ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, mantida, no mais, a sentença recorrida.
Documento eletrônico assinado por CARLOS GERALDO TEIXEIRA, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000438676v2 e do código CRC df806d32.
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