Apelação Cível Nº 1003237-06.2019.4.01.3812/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 1003237-06.2019.4.01.3812/MG
RELATORA: Desembargadora Federal MÔNICA SIFUENTES
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Federal Cível e Criminal da Subseção Judiciária de Sete Lagoas/MG que, nos autos da ação de procedimento comum ajuizada por D. M. V., julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em nome da CEF e, por conseguinte, dos atos executórios subsequentes, mantendo a avença em seus termos originários e assegurando à autora a imissão na posse do bem. Na mesma oportunidade, foi deferida a tutela antecipada, determinadas providências perante o Cartório de Registro de Imóveis e imposta à ré a condenação ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em R$ 3.000,00.
Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, a necessidade de reforma da sentença, ao argumento de que o contrato se encontrava inadimplido, circunstância reconhecida pela própria autora, e de que a CEF observou o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 para a consolidação da propriedade fiduciária e a realização do leilão extrajudicial. Afirma ter havido regular intimação para purgação da mora, com menção à correspondência identificada sob o código “MH099643710BR”, bem como assevera que o imóvel foi regularmente consolidado em nome da instituição financeira em 14/12/2017, posteriormente levado a leilão e arrematado por terceiros de boa-fé. Aduz, ainda, que o saldo remanescente da arrematação, no valor de R$ 31.212,11, já teria sido restituído à autora. Defende, por fim, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato habitacional objeto da controvérsia, por se tratar de programa governamental, e não de típica relação de consumo.
Requer, ao final, a reconsideração da sentença em juízo de retratação ou, caso assim não se entenda, o provimento da apelação, para que seja cassada ou reformada a sentença, com o regular prosseguimento do feito.
A apelada apresentou contrarrazões, nas quais pugna pela manutenção da sentença.
O Ministério Público Federal, por sua vez, deixou de se manifestar sobre o mérito.
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
Cinge-se a controvérsia em definir se, no caso concreto, foi regularmente observado o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 para a constituição em mora da devedora fiduciante e para a subsequente consolidação da propriedade fiduciária e realização do leilão extrajudicial do imóvel.
Do procedimento de execução extrajudicial
Inicialmente, é de ressaltar que, na modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida.
Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.
Para tanto, a execução extrajudicial prevista na Lei n.º 9.514/97, em decorrência de ser forma excepcional de cobrança, só poderá ser efetivada mediante obediência estrita a todos os ditames legais.
Neste ponto, cabe mencionar que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 982, fixou a tese de que “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
Resta consolidado, portanto, o entendimento de que o rito de execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária, conforme disciplinado pela Lei n.º 9.514/1997, é constitucional e não viola os princípios de acesso à justiça, do devido processo legal e demais direitos processuais previstos na Constituição.
Da consolidação da propriedade
Para a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ser considerada válida, deve-se observar o procedimento especificado na referida norma, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º, que estabelece devam os mutuários ser notificados pessoalmente para purgar a mora, no prazo de quinze dias, mediante o pagamento das prestações vencidas e não pagas.
A Lei n.º 9.514/97 autoriza que a intimação para pagamento seja feita por meio do oficial do Registro de Imóveis competente (§ 1º). Além disso, possui as seguintes previsões, em síntese:
a) a intimação é pessoal ou por via postal, com aviso de recebimento (§ 3º do artigo 26);
b) é possível a intimação por hora certa, com aplicação subsidiária do Código de Processo Civil (§ 3º-A do artigo 26);
c) nos casos de prédios, é possível a intimação por hora certa ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência (§ 3º-B do artigo 26);
d) em caso de o fiduciante estiver em local ignorado, incerto ou inacessível, haverá a publicação de edital (§ 4º do artigo 26).
Ultrapassados regularmente os trâmites previstos no art. 26, resta consolidada a propriedade em nome do fiduciário, ocorrendo a extinção da dívida, nos termos do artigo 26, § 7º, da Lei n.º 9.514/97. A partir de então, considerando que o imóvel passa a integrar o patrimônio da instituição financeira, ela poderá promover os atos expropriatórios, nos termos da lei.
Da intimação das datas dos leilões
No que diz respeito à notificação acerca dos leilões, o § 2º-A do art. 27 da Lei n.º 9.514/1997, incluído pela Lei n.º 13.465/2017, determinou a comunicação do(s) devedor(es) sobre a marcação dos leilões, a fim de que possa(m) exercer seu direito de preferência para adquirir o imóvel.
Por outro lado, observa-se que a regra prevista no dispositivo acima mencionado não exige a intimação pessoal do mutuário para que sejam realizados os leilões do imóvel retomado, bastando, para tanto, que o devedor seja comunicado “por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico".
Além disso, consolidou-se na jurisprudência o entendimento de que “não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte” (STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022).
No mesmo sentido, confira-se o seguinte precedente desta c. 4ª Turma:Parte superior do formulário
EMENTA: DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE NULIDADE NO PROCEDIMENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. I. Caso em exame 1.Trata-se de apelação interposta por F. D. S. C. e M. A. D. C. contra sentença da 18ª Vara Federal de Belo Horizonte que, nos autos de ação anulatória ajuizada contra a Caixa Econômica Federal - CEF, julgou improcedente o pedido de anulação da execução extrajudicial de imóvel objeto de financiamento habitacional. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em verificar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial adotado pela CEF, especialmente quanto:(i) à validade da intimação dos mutuários para purgação da mora por edital; e(ii) à necessidade de intimação pessoal para os leilões públicos de venda do imóvel. III. Razões de decidir3. O contrato de financiamento celebrado entre as partes era garantido por alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/1997.4. A intimação dos autores para purga da mora foi realizada por edital, diante da constatação de que se encontravam em local incerto e não sabido, conforme certificado nos autos e corroborado por boletim de ocorrência que indicava abandono do imóvel.5. A jurisprudência do STJ afasta a nulidade do leilão por ausência de intimação pessoal quando demonstrada a ciência inequívoca da parte interessada, hipótese configurada nos autos, uma vez que os autores tinham pleno conhecimento da consolidação da propriedade em nome da CEF com antecedência à realização dos leilões. 6. Não foram constatadas irregularidades no procedimento de execução extrajudicial que justifiquem a anulação requerida. IV. Dispositivo e tese7. Apelação desprovida.Tese de julgamento:1. É válida a intimação por edital para purgação da mora no procedimento de execução extrajudicial de imóvel garantido por alienação fiduciária, quando comprovado que os devedores estão em local incerto e não sabido. 2. Não se decreta a nulidade do leilão extrajudicial quando demonstrada a ciência inequívoca da parte acerca da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e da realização dos leilões. (TRF6, AC 0034004-85.2016.4.01.3800, 4ª Turma, Relator ANDRE PRADO DE VASCONCELOS, D.E. 02/03/2026)
Do caso dos autos
Na hipótese em exame, é incontroverso que a parte autora incorreu em inadimplemento das prestações do financiamento habitacional, circunstância por ela própria admitida nos autos. Tal situação, em princípio, autoriza a instauração do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, nos termos da Lei nº 9.514/1997.
O argumento de que a mora decorreu de dificuldades financeiras supervenientes, relacionadas ao falecimento de seu filho, não tem aptidão para alterar essa conclusão. Embora se cuide de situação humanamente sensível, tal circunstância não afasta, por si só, os efeitos jurídicos do inadimplemento, nem desconstitui as consequências legais e contratuais dele decorrentes, por se tratar de fato externo à relação obrigacional estabelecida entre as partes.
Destaca-se, ademais, que adversidades de ordem pessoal ou financeira, ainda que relevantes no plano fático, não bastam, em regra, para descaracterizar a mora ou justificar a invalidação da consolidação da propriedade, sobretudo quando ausente demonstração concreta de ilegalidade na condução do procedimento extrajudicial disciplinado em lei.
Nesse contexto, embora a autora sustente que não foram observadas as exigências legais pertinentes à intimação para purgação da mora, consta da matrícula do imóvel informação expressa no sentido de que o requerimento de averbação da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária foi instruído com a prova da intimação, bem como com certidão de decurso do prazo legal sem purgação da mora (evento 1 dos autos originários, COMP10).
Importa ressaltar que os atos de registro público são dotados de fé pública e gozam de presunção de veracidade e legalidade. A desconstituição dessa presunção exige prova idônea, robusta e inequívoca em sentido contrário, ônus que incumbia à parte autora, nos termos das regras ordinárias de distribuição do encargo probatório.
No caso, contudo, a autora limitou-se a alegar, de forma genérica, a ausência de notificação para purgação da mora, sem produzir qualquer elemento concreto apto a infirmar o conteúdo da certidão cartorária ou a demonstrar irregularidade no procedimento. A simples alegação de irregularidade, desacompanhada de prova mínima, não é suficiente para invalidar procedimento extrajudicial apoiado em registro cartorário dotado de fé pública.
Nesse sentido, colhe-se precedente desta 4ª Turma:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA CERTIDÃO REGISTRAL. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. APELAÇÃO PROVIDA. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que declarou a nulidade do procedimento de execução extrajudicial do contrato de financiamento habitacional, reconheceu a insubsistência da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira e determinou o restabelecimento do contrato, com a concessão de tutela de urgência para suspender quaisquer atos expropriatórios até o trânsito em julgado. A apelante sustenta ter observado todos os requisitos legais aplicáveis, defende a presunção de veracidade dos atos registrais e afirma ser inviável a purgação da mora após a consolidação, admitindo-se apenas o direito de preferência. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a regularidade da notificação do devedor fiduciante para purgação da mora; (ii) definir a adequada distribuição do ônus probatório quanto à comprovação da intimação; e (iii) analisar a possibilidade de restabelecimento do contrato de mútuo habitacional após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, à luz da Lei 9.514/1997, com as alterações promovidas pela Lei 13.465/2017. III. Razões de decidir 3. A certidão emitida pelo oficial do registro de imóveis, por deter fé pública, goza de presunção relativa de veracidade, podendo ser desconstituída apenas mediante prova robusta em sentido contrário, ônus que incumbe ao devedor fiduciante. 4. Consta da matrícula do imóvel averbação indicando o decurso de prazo sem purgação da mora, não tendo a parte autora apresentado qualquer prova idônea para infirmar o teor da certidão cartorária. 5. Após a vigência da Lei 13.465/2017, não se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, assegurando-se ao devedor apenas o direito de preferência mediante pagamento integral do débito, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997. 6. Ainda que arguida ausência de notificação, a ciência inequívoca da parte autora acerca da consolidação e dos leilões afasta a alegação de nulidade do procedimento. 7. A invocação genérica do direito social à moradia não afasta o dever de cumprimento das obrigações contratuais nem autoriza o desfazimento de procedimento executório regularmente constituído. IV. Dispositivo e tese 8. Apelação provida. Pedidos julgados improcedentes, reconhecida a regularidade do procedimento de execução extrajudicial e da consolidação da propriedade, com a cassação da tutela de urgência. Tese de julgamento: 1. A certidão registral goza de presunção relativa de veracidade, incumbindo ao devedor fiduciante o ônus de desconstituí-la mediante prova robusta. 2. Após a vigência da Lei 13.465/2017, não é admitida a purgação da mora depois da consolidação da propriedade fiduciária, sendo assegurado ao devedor apenas o exercício do direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997. (TRF6, AC 6002478-67.2024.4.06.3803, 4ª Turma, Relator ANDRE PRADO DE VASCONCELOS, D.E. 02/03/2026) – grifos nossos
Por fim, verifica-se que, ao tempo do ajuizamento da ação, em 05/11/2019, a autora juntou o EDITAL DE LEILÃO PÚBLICO Nº 1014/2019/2º Leilão (evento 1 dos autos originários, COMP8), que designava o leilão para o dia 14/11/2019, o que demonstra a ciência dos leilões em tempo hábil e, por conseguinte, assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel, nos termos do § 2º-B, do art. 27, da Lei n.º 9.517/1997, sendo desnecessária a intimação pessoal, conforme já fundamentado.
Diante desse quadro, inexistindo vício idôneo a macular a execução extrajudicial promovida nos moldes da Lei nº 9.514/1997, impõe-se a reforma da sentença, de modo a reconhecer a regularidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos atos subsequentes, preservando-se, inclusive, a segurança jurídica da arrematação realizada por terceiros de boa-fé.
Dispositivo
Ante o exposto, voto por dar provimento à apelação interposta pela Caixa Econômica Federal, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, reconhecendo a regularidade do procedimento de execução extrajudicial e da consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, bem como cassando a tutela de urgência anteriormente deferida. Em consequência, inverto os ônus da sucumbência, condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade, em razão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.
Documento eletrônico assinado por MÔNICA SIFUENTES, Desembargadora Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000420033v2 e do código CRC db55e879.
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