Agravo de Instrumento Nº 6009359-86.2025.4.06.0000/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 6343434-27.2025.4.06.3800/MG
RELATOR: Desembargador Federal ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo autor, J. M. S., com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, em face de decisão que, nos autos da Ação Ordinária 6343434-27.2025.4.06.3800, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, indeferiu o seu pedido de tutela de urgência, que objetiva a suspensão do leilão do imóvel descrito sob a matrícula nº 78.621 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Uberaba - MG ( dos autos originários).
O Juízo de origem indeferiu a tutela de urgência ao entender ausente a probabilidade do direito, considerando que a averbação constante da matrícula do imóvel indicaria que o mutuário teria sido regularmente intimado para purgar a mora, deixando de fazê-lo no prazo legal.
O agravante sustenta, em síntese, que não foi intimado para purgar a mora, requisito exigido pela Lei 9514/97, somada as alterações legislativas oriundas do advento da Lei 13.465/2017.
Requereu, assim, a suspensão dos leilões e seus efeitos, bem como de qualquer outra tentativa de alienação que venha a ocorrer, oficiando-se oportunamente o Cartório de Registro de Imóveis.
Em 20/02/2026, esta Relatoria determinou a intimação da Caixa Econômica Federal para comprovar o cumprimento do disposto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997 ().
Contrarrazões apresentadas ().
Concedida a tutela ().
Interpostos embargos de Declaração ().
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento, para negar-lhe provimento.
A controvérsia cinge-se à verificação da regularidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente, especialmente quanto à observância do disposto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, no que se refere à intimação do devedor fiduciante para purga da mora.
Cumpre registrar que o contrato de financiamento celebrado pelas partes, por seus próprios termos e cláusulas, compreende a formalização de um contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária, regido, nos termos estabelecidos por legislação específica, qual seja a Lei n. 9.514/97 e suas alterações (, dos autos principais).
Sendo assim, o bem financiado, desde a celebração do contrato, encontra-se alienado fiduciariamente pelo devedor à CEF, constituindo, pois, propriedade resolúvel do agente fiduciário, em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, em conformidade com o que estabelecem os arts. 1.361/1.368 do Código Civil c/c arts. 22 e seguintes da Lei n. 9.514/97.
Verifica-se dos autos principais, em consonância com as alegações trazidas pelo próprio agravante, que ele está inadimplente com o pagamento das parcelas de financiamento.
Nos termos do que prevê o art. 26 da Lei nº 9.514/97, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Todavia, a regular consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário dependerá da intimação do fiduciante, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
Consultando a matrícula do imóvel, verifico que consta a informação de que, em 11 de agosto de 2025, foi ultimada a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, "conforme requerimento datado de 30/05/2025, nos termos do artigo 26, §7º da Lei 9.514/97, a propriedade deste imóvel fica consolidada em nome da credora fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CNPJ 00.360.305/0001-04, tendo em vista a não purgação da mora, no prazo legal, pelo devedor fiduciante, após devidamente intimado." (, dos autos principais).
Outrossim, é certo que após a modificação da Lei nº 9.514/1997 pela Lei 14.711/2023, o art. 27 da referida lei passou a ter a seguinte redação:
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
No caso concreto, quando da análise do pedido de antecipação da tutela recursal, a relatora entendeu estarem presentes os pressupostos necessários à concessão pleiteada, ante a ausência, até então, de comprovação da regular intimação pessoal do agravante para purga da mora, requisito indispensável à validade da consolidação da propriedade fiduciária, sendo a intimação por edital admitida apenas em caráter excepcional, quando frustradas as tentativas de localização do devedor ().
Todavia, a agravada trouxe aos autos elementos que evidenciam a regular observância do procedimento legal, notadamente a realização de diligência voltada à intimação pessoal do devedor fiduciante no endereço constante do contrato, o qual coincide com o endereço do próprio imóvel objeto da garantia fiduciária, a qual restou frustrada. Conforme certificado pelo Oficial de Justiça, a atual moradora do imóvel informou que o executado não mais reside no local, tendo se mudado, sem, contudo, indicar seu novo endereço, o que inviabilizou a localização pessoal do devedor. (, f. 06).
Ressalte-se, ainda, que compete ao devedor fiduciante manter seus dados cadastrais atualizados, especialmente quanto ao endereço para recebimento de comunicações e intimações, não podendo se beneficiar da própria omissão. Diante disso, restou legitimada a posterior intimação por edital, nos termos do art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/1997 ().
Cumpre destacar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a intimação por edital é válida, desde que precedida de tentativas frustradas de intimação pessoal do devedor, hipótese que se evidencia no caso concreto.
Diante desse contexto, ausentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência, especialmente a probabilidade do direito, impõe-se a revogação da tutela recursal anteriormente deferida.
Ficam prejudicados os embargos de declaração opostos pela agravada, tendo em vista o julgamento do mérito do presente agravo.
Ante o exposto, revogo a tutela recursal anteriormente deferida e nego provimento ao agravo de instrumento.
É como voto.
Por fim, ressalto que, na hipótese de embargos declaratórios para fins de prequestionamento das questões legais e/ou constitucionais, é pacífico o entendimento neste Tribunal de não ser cabível a oposição de embargos de declaração caso não estejam presentes os pressupostos específicos dessa modalidade de integração do julgado (omissão, obscuridade, contradição e/ou erro material).
Para fins de prequestionamento, não é necessário que haja menção expressa dos dispositivos legais tidos como violados. Contudo, é imprescindível que a questão tenha sido discutida e decidida fundamentadamente no aresto recorrido, sob pena de não preenchimento do requisito do prequestionamento, indispensável para o conhecimento do recurso.
Ainda, nesses termos, advirto às partes que, opostos embargos de declaração com caráter protelatório, será aplicada a multa prevista no § 2º do art. 1.026 do CPC.
Ante o exposto, voto por negar provimento ao agravo de instrumento.
Documento eletrônico assinado por GENEVIEVE GROSSI ORSI, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000420120v7 e do código CRC 06931d2c.
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