Agravo de Instrumento Nº 6000914-45.2026.4.06.0000/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 6390231-61.2025.4.06.3800/MG
RELATORA: Juíza Federal GENEVIEVE GROSSI ORSI
RELATÓRIO
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por F. H. S. P. em face de decisão () que, liminarmente, indeferiu o pedido de suspensão do leilão público relativo ao imóvel registrado sob a matrícula nº 33386 junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Pedro Leopoldo, a ser realizado em 11/11/2025, às 10h, e em 18/11/2025, também às 10h.
O douto Juízo a quo não vislumbrou "a presença de prova inequívoca para autorizar a medida de urgência perseguida, eis que a parte autora tão somente alega não ter sido intimada para purgar a mora, deixando de juntar à inicial cópia do procedimento expropriatório para que se possa verificar a alegada ausência de sua intimação pessoal para purgar a mora, salientando-se constar da matrícula do imóvel objeto da presente demanda, na AV-04-Mat.33386, não ter havido a purgação da mora, no prazo legal, pelos devedores fiduciantes, após devidamente intimados, o que afasta a verossimilhança da alegação de ausência intimação pessoal para purgar a mora, sendo certo que, em princípio, se houve a consolidação da propriedade do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal, presume-se que a referida consolidação do imóvel se deu nos termos preconizados pelo art. 26 da Lei n.º 9.514/97 (...)".
Irresignado, o agravante interpôs o presente recurso, alegando que as notificações exigidas para a purgação da mora e para a realização do leilão não foram devidamente realizadas, em violação ao disposto no contrato e nas normas aplicáveis, e que, portanto, haveria necessidade da suspensão do leilão, em face da nulidade do procedimento expropriatório.
Contrarrazões apresentadas ().
É o relatório.
VOTO
A Lei n. 9.514/1997 inaugurou a possibilidade de alienação fiduciária de bens imóveis para garantia de prestação obrigacional comum. Nos termos desse diploma legal, a alienação fiduciária de imóvel se constitui pela transferência, ao credor, da propriedade resolúvel de um bem do devedor, permanecendo este com a posse direta, usufruindo do imóvel até a satisfação integral da prestação. Solvido o débito ou cumprida a prestação, automaticamente o devedor retorna a ser o proprietário do imóvel. E na hipótese de inadimplência, o credor, titular do bem, poderá alienar o imóvel e promover a solução do contrato.
Cumpre registrar que o contrato de financiamento celebrado pelas partes (nº 8787706235243) compreende a formalização de um contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária, regido nos termos estabelecidos pela legislação específica já mencionada. Sendo assim, o bem financiado, desde a celebração do contrato, encontra-se alienado fiduciariamente pelo devedor à CEF, constituindo, pois, propriedade resolúvel do agente fiduciário, em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, em conformidade com o que estabelecem os arts. 1.361/1.368 do Código Civil c/c arts. 22 e seguintes da Lei n. 9.514/97.
Verifica-se dos autos principais, em consonância com as alegações trazidas pelo próprio agravante, que ele está inadimplente com o pagamento das parcelas de financiamento. Nos termos do que prevê o art. 26 da Lei nº 9.514/97, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Com efeito, as Cortes Regionais Federais tem o entendimento de que o procedimento de execução previsto pela Lei n. 9.514/1997 não se reveste de ilegalidade ou inconstitucionalidade. Contudo, para que a consolidação da propriedade ocorra de forma válida, a credora deve observar o procedimento especificado pela referida lei.
Isto é, verificada a situação de mora, deverá o mutuário (a) ser válida e regularmente cientificado (o) do inadimplemento e de suas consequências, com possibilidade de purgação da mora, nos termos do disposto no art. 26, §§1º, 3º e 7º da Lei n. 9.514/97, in verbis:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.(...)
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (…)
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.
§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) (...)
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
Extrai-se dos autos da ação principal que o agravante foi intimado por edital para purgar a mora. Quando o fiduciante, seu representante legal ou procurador estiver em local incerto e não sabido, o oficial do Registro de Imóveis deve certificar o fato e promover a intimação por edital, publicado por pelo menos três dias em jornal de grande circulação local ou de comarca de fácil acesso, se não houver imprensa diária no local (art. 26, § 4º da Lei nº 9.514/1997).
É dizer: a intimação por edital é uma medida excepcional adotada quando o devedor está em local ignorado, incerto ou inacessível, e deve seguir os procedimentos legais para garantir a publicidade e o direito de defesa do devedor, conforme o Código de Processo Civil e normas do Registro de Imóveis.
Antes, o oficial de registro de imóveis, ou de registro de títulos e documentos, ou o serventuário credenciado deve tentar intimar pessoalmente o fiduciante, seu representante legal ou procurador regularmente constituído, no domicílio ou residência, por pelo menos duas vezes, sem sucesso. Havendo suspeita motivada de ocultação, deve intimar qualquer pessoa da família ou, na falta, qualquer vizinho, informando o dia útil imediato em que retornará para efetuar a intimação, na hora designada (art. 26, §§ 3º e 3º-A da Lei nº 9.514/1997, com aplicação subsidiária dos arts. 252, 253 e 254 do Código de Processo Civil).
Nos autos, há prova de que a agravada tenha tomado as diligências supracitadas, antes de proceder à citação por edital. Ademais, as anotações registradas em cartório são dotadas de fé pública, e consta na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome da CEF, fato que pressupõe prévia intimação da parte para purgação da mora.
Assim, em relação à consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, das informações coligidas aos autos, conclui-se, em sede de cognição sumária, que o procedimento de consolidação da propriedade ocorreu conforme o regramento legal que o orienta, não havendo dúvidas quanto à regularidade da intimação por edital.
Destarte, além de notificado nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei 9.514/1997, o devedor deve ser comunicado dos leilões, por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A) (TRF 1ª Região, AC 0005060-09.2016.4.01.3304, Quinta Turma, Desembargadora Federal Danielle Maranhão Costa, DJ de 27/07/2023; AC 1004019-13.2018.4.01.3500, Sexta Turma, Desembargador Federal Daniel Paes Ribeiro, DJ de 08/06/2023; TRF 3ª Região, AC 5001488-52.2021.4.03.6141, Primeira Turma, Desembargador Federal Wilson Zauhy Filho, DJ de 08/07/2022).
Após a modificação da Lei nº 9.514/1997 pela Lei 14.711/2023, o art. 27 da referida lei passou a ter a seguinte redação:
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Ou seja, é requisito essencial e indispensável para a validade dos públicos leilões, a intimação do mutuário para ciência da sua realização. Sendo assim, a ausência de comprovação deste ato formal é vício insanável que macula o procedimento executório a partir de então.
No que diz respeito ao procedimento de alienação do imóvel cuja propriedade, em tese, foi consolidada, é bem de se ver que o agravante foi intimado para ciência da realização dos dois públicos leilões. Como bem anotado pela agravada, há, nos autos, comprovação idônea de intimação pessoal do agravante sobre as datas designadas para a realização dos leilões extrajudiciais, o que afasta a plausibilidade do direito invocado.
Ressalte-se que a mera adoção de medidas legais não comprova, por si, só que o devedor teve ciência inequívoca da realização do leilão, sendo necessário que a intimação pessoal ou, na impossibilidade desta, a intimação por edital, seja efetivamente realizada conforme os requisitos legais para garantir o direito de defesa do devedor (art. 26, §§ 3º e 4º da Lei nº 9.514/1997) - como foi o caso.
A comunicação da data, horário e local dos leilões deve ser feita ao devedor por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico, conforme alteração trazida pela Lei nº 13.465/2017, reforçando a necessidade de ciência efetiva do devedor (art. 27, § 2º-A da Lei nº 9.514/1997). No caso, a agravada comprovou ter realizado referidas diligências, em especial a relacionada ao envio de correspondência eletrônica.
Nesse contexto, não vislumbro elementos suficientes para o provimento do recurso, sendo necessária, em sede de agravo de instrumento interposto contra indeferimento de tutela de urgência, a manutenção dos efeitos dos leilões. Devidamente citada na ação principal, a CEF apresentou contestação e, dentre os documentos juntados com sua peça contestatória, há comprovação suficiente de intimação do mutuário, ora agravante, para ciência dos dois públicos leilões, razão pela qual não merece acolhimento o pedido de tutela de urgência recursal.
É como voto.
Por fim, ressalto que, na hipótese de embargos declaratórios para fins de prequestionamento das questões legais e/ou constitucionais, é pacífico o entendimento neste Tribunal de não ser cabível a oposição de embargos de declaração caso não estejam presentes os pressupostos específicos dessa modalidade de integração do julgado (omissão, obscuridade, contradição e/ou erro material).
Para fins de prequestionamento, não é necessário que haja menção expressa dos dispositivos legais tidos como violados. Contudo, é imprescindível que a questão tenha sido discutida e decidida fundamentadamente no aresto recorrido, sob pena de não preenchimento do requisito do prequestionamento, indispensável para o conhecimento do recurso.
Ainda, nesses termos, advirto às partes que, opostos embargos de declaração com caráter protelatório, será aplicada a multa prevista no § 2º do art. 1.026 do CPC.
Não havendo interesse em recorrer, solicito às partes, em homenagem aos princípios da razoável duração do processo, da celeridade processual, da cooperação e da eficiência, que manifestem expressamente a renúncia ao prazo recursal.
Ante o exposto, voto por negar provimento ao agravo interposto, mantendo integralmente a decisão recorrida.
Documento eletrônico assinado por GENEVIEVE GROSSI ORSI, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000394552v3 e do código CRC d33176f9.
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