Agravo de Instrumento Nº 6012269-86.2025.4.06.0000/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 6368408-31.2025.4.06.3800/MG
RELATOR: Desembargador Federal ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento interposto pelos autores, H. G. D. O. e S. B. D. O., com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, em face de decisão que, nos autos da Ação Ordinária 6368408-31.2025.4.06.3800, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal e Marcus Vinicius Moura Carvalho, indeferiu o seu pedido de tutela de urgência que objetiva anulação de leilão do imóvel descrito sob a matrícula nº 59.188 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Esmeraldas- MG.
Os agravantes sustentam, em síntese, que não foram intimadas para purgar a mora, tampouco da data da designação dos leilões: a 1ª Praça 03/07/2025 e 2ª Praça 10/07/2025, requisito exigido pela Lei 9514/97, somada as alterações legislativas oriundas do advento da Lei 13.465/2017.
Alegam, ainda, que a alienação do imóvel se deu por preço vil, inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação de mercado.
Se insurgem, também, quanto à decisão do juízo de origem que excluiu o arrematante do polo passivo da demanda.
Pedem, assim, a suspensão dos efeitos dos leilões, bem como seja proibida a prática de qualquer ato de imissão de posse do arrematante.
Tutela deferida em parte ().
Contrarrazões apresentadas pela CEF ().
VOTO
Presentes os pressupostos gerais e específicos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento interposto para dar-lhe parcial provimento.
Quando da análise do pedido de antecipação da tutela recursal, a relatora entendeu estarem parcialmente presentes os pressupostos necessários à concessão pleiteada apenas quanto à inclusão do arrematante como litisconsorte necessário no processo originário, sendo que as matérias suscitadas foram devidamente enfrentadas naquela decisão. Desse modo, neste momento de verificação exauriente das provas coligidas aos autos, tenho para mim como subsistente a fundamentação externada naquela decisão, razão pela qual adoto como razões de decidir a sua fundamentação, incorporando-a integralmente a este julgado, in verbis:
"(...)
O agravo de instrumento, em regra, não tem efeito suspensivo, conforme disposto no art. 995 do CPC/2015. Contudo, pode o relator, concedê-lo se presentes os requisitos previstos no parágrafo único do mesmo dispositivo, quais sejam, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.
Cumpre registrar que o contrato de financiamento celebrado pelas partes (, dos autos principais), por seus próprios termos e cláusulas, compreende a formalização de um contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária, regido, nos termos estabelecidos por legislação específica, qual seja a Lei n. 9.514/97 e suas alterações.
Sendo assim, o bem financiado, desde a celebração do contrato, encontra-se alienado fiduciariamente pelo devedor à CEF, constituindo, pois, propriedade resolúvel do agente fiduciário, em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, em conformidade com o que estabelecem os arts. 1.361/1.368 do Código Civil c/c arts. 22 e seguintes da Lei n. 9.514/97.
Verifica-se, ainda, dos autos principais, em consonância com as alegações trazidas pelos próprios agravantes, que eles estão inadimplentes com o pagamento das parcelas de financiamento.
Ora, conclui-se portanto que, configurado o inadimplemento da obrigação, a consolidação da propriedade fiduciária, em nome da CEF, constitui nada mais do que mera decorrência de uma previsibilidade legal (art. 26, § 7º, da Lei n. 9.514/97) e contratual, com a qual a agravante anuiu de forma prévia e expressa.
Salienta-se que verificada a situação de mora, deverá o mutuário (a) ser válida e regularmente cientificado (o) do inadimplemento e de suas consequências, com possibilidade de purgação da mora, nos termos do disposto no art. 26, §§1º, 3º e 7º da Lei n. 9.514/97, in verbis:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
(...)
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
(…)
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
Soma-se a isso, o fato de que, com a entrada em vigor da Lei 14.711/2023, em 30/10/2023, que dispõe dentre outros pontos, sobre o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de inadimplemento de contrato de alienação fiduciária, foi acrescentado o § 2º ao art. 26-A e § 2º-B ao art. 27 da Lei 9.514/97, assim prescrevendo, in verbis:
Art. 26-A Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.
§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
Art. 27, § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.
Esclareço que, não obstante a entrada em vigor da Lei 14.711/2023, permaneço filiado ao entendimento quanto à possibilidade de purgação da mora, quitação do débito, após a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, quando a consolidação ocorrer antes da entrada em vigor da Lei 14.711/2023. A partir da sua vigência restará ao mutuário devidamente intimado para purgação da mora, e que não quitar a dívida, somente o Direito de Preferência, nos termos do que decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, em 09/04/2024, no AgInt no AREsp 1.915.300, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze.
In verbis, entendimentos da Corte Superior de Justiça aos quais já me filiava:
HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI Nº 9.514/97; 34 DO DL Nº 70/66; E 620 DO CPC.1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3.Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultarem exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada.4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei nº 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. Olvidada tal providência, temos por falho o procedimento expropriatório. Porém, como a arrematação já se encontrava perfeita e acabada quando do depósito judicial do saldo devedor pela autora e os terceiros já foram até imitidos na posse do bem, por força de decisão judicial proferida nos autos da ação nº 1057779-62.2015.8.26.0100, não cabe a anulação pretendida.
Veja-se que até a retomada do bem pelo banco, foram observadas as formalidades legais. Apenas o leilão teria sido contaminado pela falha procedimental acima apontada. O imóvel foi avaliado em R$ 949.752,57, sendo arrematado pelo valor de R$ 569.852,00 (fls. 261). O banco depositou em favor da autora a importância de R$ 186.548,02, a título de saldo residual. E ela levantou os R$ 58.811,47 consignados judicialmente em agosto de 2015, na tentativa de purgar a mora. Não demonstrou haver colhido prejuízos materiais em razão do atraso do bando na restituição do resíduo. Mas, "data venia" do entendimento preconizado pelo ilustre magistrado "a quo", entendemos viável a pretensão de indenização de danos morais. Não pelos valores estimados pela autora, por tudo o acima exposto. Afinal, se, de um lado, não se pode afirmar com certeza que a autora teria conseguido impedir a consumação da alienação a terceiros, caso tivesse sido notificada da data do leilão, de outro, também não há como assegurar o contrário. O fato é que embora a inadimplência da autora tenha dado causa às providências preliminares da execução extrajudicial do bem, ela inegavelmente teve um direito seu, de ser chamada pela última vez para quitar o débito e reverter a perda do seu imóvel (art. 34, do Dec.-lei 70/66), olvidado pelo banco. Assim, considerando-se as circunstâncias da causa, a capacidade econômica das partes e os propósitos reparatório e pedagógico da condenação em danos morais, temos por suficiente o arbitramento em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), atualizáveis desta data e acrescido de juros de mora desde a citação. (fls.549- 553, e-STJ) No ponto, verifica-se que o Tribunal a quo pautou-se no fundamento de que "a arrematação já se encontrava perfeita e acabada quando do depósito judicial do saldo devedor pela autora e os terceiros já foram até imitidos na posse do bem, por força de decisão judicial proferida nos autos da ação nº 1057779-62.2015.8.26.0100, não cabe a anulação pretendida" (fls. 556, e-STJ) (STJ, AREsp 1560456/sp, Ministro Marco Buzzi, DJ de 02/09/2022).
HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI N. 9.514/97; 34 DO DL N. 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL n. 70/99 à Lei n. 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei n. 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei n. 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei n. 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. (STJ, Terceira Turma, RESP 201303992632, Relatora Nancy Andrighi, DJE 18/06/2014).
Nesses termos, consolidada a propriedade antes da alteração promovida pela Lei 14.711/2023, até a assinatura do auto de arrematação é ainda possível purgar a mora, pelo valor integral da dívida, mediante o pagamento do débito vencido acrescido das parcelas que se venceram até a data do pagamento, bem como das demais verbas decorrentes do inadimplemento relativo do contrato, sejam eles legais ou contratuais, a exemplo de juros convencionais, multas, despesas de cobrança e intimação, juros legais, impostos, contribuições condominiais, prêmios de seguro, etc.
Contudo, no caso dos autos, considerando que a consolidação da propriedade ocorreu em 22/11/2024 (, dos autos principais), posteriormente à supracitada lei, caso comprovado, pela CEF, o regular cumprimento dos requisitos da execução extrajudicial, sob pena de cerceamento de defesa, caberá aos agravantes, tão somente, o direito de preferência, sem possibilidade de purgação da mora.
Em análise ao processo originário, verifica-se que a CEF apresentou contestação instruída com os seguintes documentos:
a) certidão do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Esmeraldas, a qual é dotada de fé pública, informando que o Agravante foi notificado em 24/06/2024, às 08h44, para purgar a mora, permanecendo inadimplente até 29/08/2024, data da expedição do referido documento ( dos autos principais).
b) comprovantes de devolução dos ARs relativos às notificações das datas dos leilões, todos frustrados (;; dos autos principais).
c) publicação no Diário Oficial da União contendo aviso de realização e divulgação das datas dos leilões ( dos autos principais).
d) laudo de avaliação do imóvel, datado de 03/04/2025, atribuindo-lhe o valor de R$ 142.345,44 ( dos autos principais).
Quanto à alegação de arrematação por preço vil, destaca-se que, na hipótese de execução da dívida, nada impede que o devedor zele para que não ocorra, nos termos anteriormente referidos, protegendo seu patrimônio e evitando o enriquecimento ilícito da instituição credora (STJ, AREsp 2331642/SP, Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, DJ de 14/08/2023). No caso dos autos, os dois leilões foram desertos e o imóvel foi arrematado por R$ 94.337,99, por venda direta, valor que ultrapassa 50% do valor da avaliação.
Quanto à alegação de arrematação por preço vil, observa-se que, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, nada impede que o devedor zele para que não ocorra, nos termos anteriormente referidos, protegendo seu patrimônio e evitando o enriquecimento ilícito da instituição credora (STJ, AREsp 2331642/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 14/08/2023).
No caso concreto, verifica-se que ambos os leilões foram desertos e que o imóvel foi posteriormente arrematado, por venda direta, pelo valor de R$ 94.337,99, quantia que supera 50% do valor da avaliação.
Ressalte-se que, ainda que o valor fosse inferior a 50% da avaliação, na fase de venda direta, posterior à realização de dois leilões negativos, a CEF não estava submetida ao limite mínimo de 50%, podendo alienar o imóvel por quantia inferior, desde que observado o procedimento legal. Nessa etapa, o bem já integrava a propriedade plena da credora fiduciária, sendo, portanto, passível de alienação pelo valor que entendesse adequado.
Não incidem, nessa hipótese, os arts. 27, §§ 1º e 2º, da Lei nº 9.514/1997,que disciplinam apenas os leilões, nem o art. 891 do CPC, igualmente aplicável exclusivamente às vendas realizadas em hasta pública judicial ou extrajudicial. Trata-se aqui de venda direta, modalidade autônoma e não sujeita às restrições legais aplicáveis aos leilões.
Com base nos elementos apresentados, quanto às alegações de ausência de notificação para purgação da mora, falta de comunicação acerca das datas dos leilões e suposta alienação por preço vil, não se verifica, em juízo perfunctório, a probabilidade do direito invocado pelos Agravantes. Ao contrário, os documentos juntados pela CEF indicam, nesta fase inicial, a observância das exigências da Lei nº 9.514/1997 para a consolidação da propriedade e para a subsequente realização dos leilões extrajudiciais.
De outro lado, no que concerne ao pedido de reinclusão do arrematante do polo passivo, cumpre destacar que o art. 114 do CPC dispõe que haverá litisconsórcio necessário quando, por força de lei ou em razão da natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos aqueles que devam integrar o processo. O art. 115, por sua vez, impõe ao julgador o dever de determinar a inclusão dos litisconsortes necessários sempre que constatada tal exigência processual, tratando-se de matéria de ordem pública.
Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que o arrematante deve integrar a lide como litisconsorte necessário nas ações que visam à anulação da arrematação, uma vez que eventual sentença desconstitutiva incidirá diretamente sobre o direito adquirido com o ato expropriatório (REsp 927.334/RS, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, j. 20/10/2009, DJe 06/11/2009).
No mesmo sentido, jurisprudência desse TRF6:
EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO. I. Caso em exame 1.Trata-se de apelação cível interposta por particular contra sentença que julgou improcedente pedido de anulação de leilão extrajudicial e de arrematação por suposto preço vil, em desfavor da Caixa Econômica Federal - CEF. O Juízo de origem é da 1ª Vara Cível Federal da Subseção Judiciária de Belo Horizonte/MG. O representante do Ministério Público Federal manifestou-se pela ausência de interesse público. Durante a tramitação recursal, verificou-se a ausência de citação do arrematante do imóvel, tendo sido requerida sua inclusão no polo passivo, sem oposição da parte adversa. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de citação do arrematante, em ação que objetiva a anulação de leilão extrajudicial e arrematação, configura vício insanável pela não formação do litisconsórcio passivo necessário, nos termos do art. 114 do CPC. III. Razões de decidir3. A controvérsia envolve matéria de ordem pública, cognoscível de ofício, relativa à imprescindibilidade da citação do arrematante em ações que visam à desconstituição da arrematação de imóvel, pois a eficácia da sentença depende de sua participação no processo.4. Conforme orientação jurisprudencial pacificada no âmbito do STJ e dos TRFs, o adquirente do bem é litisconsorte passivo necessário, sendo nula a sentença proferida sem sua presença no feito.5. Reconhecido o vício processual, impõe-se a anulação da sentença e o retorno dos autos à instância de origem, a fim de possibilitar a regular citação do arrematante, com garantia do contraditório e da ampla defesa. IV. Dispositivo e tese6. Sentença anulada de ofício. Apelação julgada prejudicada.Tese de julgamento: 1. Nas ações que visam à anulação de leilão extrajudicial e de arrematação de imóvel, é indispensável a citação do arrematante, sob pena de nulidade da sentença, por se tratar de litisconsórcio passivo necessário. (TRF6, AC 1000551-90.2018.4.01.3807, 4ª Turma , Relator para Acórdão ANDRE PRADO DE VASCONCELOS , D.E. 30/10/2025)
Ante o exposto, defiro em parte o pedido de antecipação da tutela recursal para determinar a inclusão de Marcus Vinicius Moura Carvalho, arrematante, como litisconsorte necessário no processo originário, exclusivamente para assegurar o contraditório e a eficácia de eventual decisão que venha a tratar da anulação da arrematação, sem reconhecimento de legitimidade passiva quanto aos vícios imputados à Caixa Econômica Federal.
(...)"
Com efeito, analisando os autos e considerando a ausência de elementos capazes de modificar o entendimento manifestado nos fundamentos transcritos na decisão proferida, que deferiu em parte o pedido de antecipação da tutela recursal, esses são legítimos a embasar o presente julgado.
Portanto, dou parcial provimento ao agravo de instrumento interposto pelos autores, apenas para determinar a inclusão de Marcus Vinicius Moura Carvalho, arrematante, como litisconsorte necessário no processo originário, exclusivamente para assegurar o contraditório e a eficácia de eventual decisão que venha a tratar da anulação da arrematação, sem reconhecimento de legitimidade passiva quanto aos vícios imputados à Caixa Econômica Federal.
É como voto.
Por fim, ressalto que, na hipótese de embargos declaratórios para fins de prequestionamento das questões legais e/ou constitucionais, é pacífico o entendimento neste Tribunal de não ser cabível a oposição de embargos de declaração caso não estejam presentes os pressupostos específicos dessa modalidade de integração do julgado (omissão, obscuridade, contradição e/ou erro material).
Para fins de prequestionamento, não é necessário que haja menção expressa dos dispositivos legais tidos como violados. Contudo, é imprescindível que a questão tenha sido discutida e decidida fundamentadamente no aresto recorrido, sob pena de não preenchimento do requisito do prequestionamento, indispensável para o conhecimento do recurso.
Ainda, nesses termos, advirto às partes que, opostos embargos de declaração com caráter protelatório, será aplicada a multa prevista no § 2º do art. 1.026 do CPC.
Ante o exposto, voto por dar parcial provimento ao agravo de instrumento.
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