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Apelação Cível Nº 0025149-79.2014.4.01.3803/MG
RELATOR: Desembargador Federal LINCOLN RODRIGUES DE FARIA
RELATÓRIO
O Excelentíssimo Senhor Desembargador Federal LINCOLN RODRIGUES DE FARIA (Relator):
Trata-se de recursos de apelação interpostos pela Caixa Econômica Federal – CAIXA e pela empresa Construtora Emcasa Ltda contra sentença, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Federal da SSJ de Uberlândia/MG, que, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por W. M. D. O. e J. S. S., em ação ordinária que versa sobre vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. O juízo a quo determinou que ambas as rés realizassem os reparos indicados no laudo pericial, incluindo a construção de muro de arrimo, condenando-as solidariamente ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 para cada autor, bem como ao custeio das custas e honorários de forma proporcional, reconhecida sucumbência recíproca.
Em suas razões recursais, a Caixa Econômica Federal sustenta ilegitimidade passiva, afirmando não ter responsabilidade técnica ou operacional sobre a obra, cuja execução teria sido integralmente atribuída à Construtora Emcasa Ltda., com recursos oriundos do FAR. Argumenta que sua atuação limitou-se à gestão do empreendimento e que a eventual responsabilidade por vícios construtivos não deve lhe ser imputada. No mérito, defende a inexistência de vício de construção, alegando que os danos decorreriam de invasão ou mau uso do imóvel. Requer o afastamento da condenação solidária e a improcedência dos pedidos.
A Construtora Emcasa Ltda. também suscita ilegitimidade passiva, afirmando que não manteve vínculo contratual direto com os autores, e que a relação jurídica existente deu-se exclusivamente entre a construtora e a Caixa Econômica Federal. Sustenta que o projeto não contemplava a construção de muro de arrimo e que a obra foi entregue dentro dos padrões técnicos, atribuídos os danos à ação de terceiros. Requer a reforma integral da sentença e a improcedência dos pedidos.
Intimada, a parte autora apresentou contrarrazões, manifestando-se pelo não provimento dos recursos.
É o relatório.
VOTO
Preenchidos os requisitos legais de admissibilidade dos recursos de apelação em apreço, deles conheço.
Quanto à alegação de ilegitimidade passiva da CEF e da construtora, não assiste razão às apelantes.
Nos empreendimentos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, custeados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, instituído pela Lei 10.188/2001, a Caixa Econômica Federal atua não só como agente financeiro, mas também como gestora do Fundo e agente executor da política habitacional. Por exercer essa função participando da implementação e da fiscalização das obras, responde solidariamente com a construtora por vícios construtivos e pelos danos deles decorrentes, o que justifica sua legitimidade passiva nas demandas dessa natureza.
O Superior Tribunal de Justiça ao fixar o Tema 960, no julgamento do REsp 1.601.149/RS, analisou a disciplina contratual da corretagem no âmbito do PMCMV e a natureza jurídica da relação contratual estabelecida no âmbito do PMCMV. Na ocasião, o Ministro Relator Ricardo Villas Bôas Cueva descreveu com precisão a estrutura assistencial da Faixa 1 do aludido programa, que se destina a famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00 (ou até R$ 3.600,00 em situações específicas de vulnerabilidade social). Naquela modalidade, não há uma típica relação de compra e venda, mas sim a concessão de benefício social estruturado por fundos públicos, como o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR ou o Fundo de Desenvolvimento Social - FDS. O imóvel integra previamente o patrimônio desses fundos, e a seleção dos beneficiários é feita pelo Poder Público ou por entidades organizadoras credenciadas. A subvenção estatal cobre até 90% do valor do imóvel, sendo o restante diluído em até 120 parcelas mensais, limitadas a 5% da renda familiar, sem incidência de juros e sem formação de saldo devedor. Por essa razão, na Faixa 1 não há intermediação imobiliária, nem transferência de custos de corretagem, sendo a natureza essencialmente assistencial.
Nesse contexto, a CEF não atua apenas como agente financeiro, mas também como gestora operacional do FAR e executora das políticas públicas habitacionais, assumindo funções técnicas de contratação, supervisão e fiscalização das obras, inclusive firmando contratos diretamente com as construtoras responsáveis pela execução. Logo, a CEF possui legitimidade passiva para responder pelos vícios construtivos dos imóveis financiados com recursos do FAR, inclusive de forma solidária com a empresa construtora.
Quanto à empresa Construtora Emcasa Ltda., é a responsável direta pela execução física do empreendimento, devendo responder pelos vícios construtivos ou pelo descumprimento das especificações contratuais. Assim, a relação jurídica material estabelecida entre os beneficiários do programa e a empresa construtora confere a esta legitimidade passiva para figurar em ações que discutam falhas construtivas, uma vez que é quem detém o dever legal e contratual de assegurar a adequada entrega da unidade habitacional.
Há precedente tanto da 4ª Turma quanto da 3ª Turma desse Colendo TRF6 reconhecendo que a CEF e a construtora respondem solidariamente pelos vícios construtivos e pelos danos deles decorrentes. Confira-se:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL COMO AGENTE EXECUTOR. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. INTERESSE DE AGIR COMPROVADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto pelo Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, representado pela Caixa Econômica Federal - CEF, contra decisão que afastou as preliminares de ilegitimidade passiva da CEF, ausência de litisconsórcio passivo necessário da construtora e ausência de interesse de agir, nos autos de ação de indenização por danos materiais ajuizada pelo Condomínio do Residencial Jardim Alterosa 06, em razão de supostos vícios construtivos em empreendimento habitacional financiado com recursos do FAR. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a CEF possui legitimidade passiva para responder a demandas relativas a vícios construtivos em empreendimentos financiados pelo FAR no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida; (ii) determinar se há litisconsórcio passivo necessário entre a CEF/FAR e a construtora responsável pela obra; (iii) verificar se a ausência de prévia solicitação administrativa afasta o interesse de agir do autor. III. RAZÕES DE DECIDIR A CEF, na condição de gestora do FAR, atua como agente executor de política pública habitacional, exercendo funções que vão além da simples intermediação financeira, o que lhe confere legitimidade passiva ad causam, conforme entendimento firmado no REsp 1.163.228/STJ e reiterado no REsp 1.534.952/STJ. A responsabilidade por vícios de construção em empreendimentos realizados no âmbito do FAR é solidária entre a CEF e a construtora, sendo facultada ao autor a escolha do réu, o que descaracteriza a necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário. A denunciação da lide à construtora, além de não ser obrigatória, ampliaria indevidamente o objeto da demanda, contrariando os princípios da celeridade e economia processual, sendo mais adequada a propositura de eventual ação regressiva pela CEF. O interesse de agir está configurado diante da comprovação de requerimento administrativo prévio feito pelo autor à CEF, sem que tenha obtido resposta satisfatória, demonstrando a utilidade e necessidade da tutela jurisdicional. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos em empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida quando atua como agente executor de políticas públicas, na condição de gestora do FAR. A existência de responsabilidade solidária entre a CEF e a construtora afasta a obrigatoriedade de litisconsórcio passivo necessário, cabendo ao autor escolher contra quem demandar. A ausência de prévio requerimento administrativo não caracteriza falta de interesse de agir quando demonstrada tentativa de solução extrajudicial não atendida ou ignorada. (TRF6, AI 1040136-22.2021.4.01.0000, 4ª Turma, Rel. Desembargador Federal ANDRE PRADO DE VASCONCELOS , D.E. 29/08/2025).
ADMINISTRATIVO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV. RECURSOS DO FAR. CAIXA COMO AGENTE EXECUTOR E FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CAIXA E EMPRESA CONSTRUTORA POR VÍCIO CONSTRUTIVO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO FACULTATIVO. REQUERIMENTO ADMINISTRATIVO. NÃO OBSTA O AJUIZAMENTO DA AÇÃO. FIXAÇÃO DE ALUGUEL TEMPORÁRIO. FORMA DE INDENIZAÇÃO. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONJUNTO PROBATÓRIO. LAUDO PERICIAL. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. Em programas residenciais mantidos com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), instituído pela Lei 10.188/01, a Caixa não atua apenas como agente financeiro, mas sim na qualidade de gestora do respectivo Fundo, respondendo pelos vícios de construção dos imóveis e atraso na realização das obras, tendo legitimidade para figurar no polo passivo de ações que tenham como objeto indenização ou reparação desses vícios. 2. A responsabilidade da Caixa e da construtora do imóvel é solidária, não havendo que se falar em litisconsórcio passivo necessário ou ilegitimidade passiva da Caixa. A parte pode ingressar com a demanda em desfavor das duas ou de somente uma delas. 3. A falta de acesso prévio ao Programa de Olho na Qualidade não impede o mutuário de acionar a justiça pleiteando o ressarcimento dos danos, sob pena de restar caracterizada afronta ao acesso à justiça e ao princípio da inafastabilidade da jurisdição. 4. A ação é de cunho eminentemente condenatório, sujeita a prazo prescricional, sendo, no caso, aplicável a regra geral de prescrição decenal de que trata o art. 205 do Código Civil, na medida em que o Código de Defesa do Consumidor não traz nenhuma regra que regule a pretensão indenizatória por inadimplemento contratual. 5. O bem elaborado laudo pericial descreve minuciosamente a existência de vícios de construção na instalação das cerâmicas realizadas pela construtora e nas paredes estruturais de concreto. A prova pericial corrobora a evidência de falhas no processo construtivo, que estão presentes no apartamento e comprometem a habitabilidade do imóvel. 6. Diante da necessidade de desocupação do imóvel para que possam ser executados os serviços de correção dos vícios construtivos, a fixação dos aluguéis serve como modo de indenização proporcional ao prejuízo presumido da parte autora que não poderá residir em seu imóvel por certo tempo. 7. Certo de que a fixação dos danos morais é tarefa de difícil solução para o juiz, dada à ausência de parâmetros objetivos, não se pode esquecer que esse valor não deve representar um meio de enriquecimento ilícito por parte do ofendido, e por outro lado, tem que ser suficiente para evitar posteriores violações a direitos de terceiros. Assim sendo, a punição, consistente na condenação à indenização, tem caráter compensatório e exemplar. O valor de R$2.500,00 de indenização fixado na sentença atende aos critérios de razoabilidade e é suficiente para recompor, na medida do possível, o dano moral sofrido pela parte autora. 8. Apelação da Caixa desprovida. (TRF6, AC 1004323-68.2021.4.01.3803, 3ª Turma, Rel. Juiz Federal conv. GLAUCIO FERREIRA MACIEL GONCALVES , D.E. 12/02/2025).
Nesse contexto, a responsabilidade da CEF e da construtora é solidária, sendo facultado à parte autora ajuizar a demanda contra ambas ou apenas contra uma das partes, conforme sua conveniência processual. Logo, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF e da empresa construtora.
Dos vícios construtivos e da obrigação de fazer
O laudo pericial confirma a existência de defeitos estruturais relevantes, conforme apurado no laudo pericial, quais sejam: retorno do esgoto, desnivelamento do piso, ausência de isolamento acústico da parede que divide as casas, goteiras geradas em razão da movimentação do telhado causada pela variação do peso do boyler que está apoiado sobre a estrutura do telhado, falta de arremate do telhado no encontro com as paredes, forro desnivelado e manchado, ausência de tampa do alçapão e desnivelamento entre a residência e o aterro realizado com a construção do muro de arrimo. Tais vícios comprometem a habitabilidade do imóvel e superam os limites do desgaste natural, caracterizando-se como falha de projeto e de execução.
O argumento das apelantes de que inexiste previsão contratual para construção de muro de arrimo é inoperante frente à constatação, pelo perito judicial, de que a edificação foi erguida em área com acentuado desnível, sem sistema adequado de contenção de solo, em desconformidade com as normas técnicas de engenharia.
A ausência de tal estrutura compromete a integridade da edificação e a segurança dos moradores, tornando-se imperiosa a obrigação de implementá-la, independentemente de previsão expressa em contrato, por força do dever geral de boa-fé e da obrigação de entrega de produto em condições adequadas de uso.
A responsabilidade não decorre apenas de cláusulas contratuais, mas de normas legais e princípios estruturantes do direito das obrigações, inclusive a função social do contrato e a dignidade da pessoa humana, especialmente no que se refere ao direito à moradia.
Diante disso, mantém-se a obrigação solidária das rés de construção do muro de arrimo, tal como decidido na sentença.
Dos danos morais
O dano moral, na espécie, decorre da impossibilidade de usufruir de imóvel em perfeitas condições, sendo considerado pela experiência comum e jurisprudência um dano in re ipsa, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato (TRF-4 - AC: 50067949120154047205 SC 5006794-91.2015.4.04.7205, Relator: VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, Data de Julgamento: 17/10/2018, QUARTA TURMA).
É “(...) presumida a angústia, apreensão e sentimento de impotência da parte autora que sonha com a casa própria e, em razão dos vícios da construção, vê seu sonho se tornar pesadelo” (Apelação Cível nº 0000917-42.2013.4.02.5118, Juiz Federal Alfredo Jara Moura, TRF da 2ª Região – Sexta Turma Especializada, julgado em 25/06/2019).
Na espécie, verifica-se que na sentença foi fixada a indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 por mutuário. Entretanto, é de se acolher parcialmente a apelação da CEF para ajustar o valor à jurisprudência consolidada deste Tribunal Regional Federal da 6ª Região, em casos de complexidade e repercussão semelhantes no âmbito do PMCMV. Confira-se:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL EM FINANCIAMENTO HABITACIONAL. INVASÃO DO IMÓVEL POR TERCEIROS. DANO MATERIAL. DANO MORAL. PARCIAL PROVIMENTO. I. Caso em exame 1.Apelação interposta por mutuária contra sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão de contrato de financiamento habitacional firmado com a Caixa Econômica Federal - CEF, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). A autora alegou impossibilidade de permanência no imóvel em razão de sua invasão por traficantes, postulando a rescisão contratual, a restituição de valores pagos, a indenização por danos morais e materiais, e a exclusão de seu nome dos cadastros de inadimplentes. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se:(i) a invasão do imóvel por terceiros configura hipótese de rescisão do contrato de financiamento habitacional com base na Portaria nº 488/2017 do Ministério das Cidades, mesmo sem a apresentação de todos os documentos previstos;(ii) é devida a restituição das parcelas pagas e o pagamento das taxas condominiais após o pedido de rescisão; e(iii) configura-se o dever de indenizar por dano moral em razão da recusa da instituição financeira em proceder à rescisão e da consequente inscrição da mutuária em cadastro de inadimplentes. III. Razões de decidir3. A Portaria nº 488/2017 admite a rescisão do contrato por motivo de invasão do imóvel, desde que preenchidos os requisitos formais. No caso, comprovada a existência do contrato com recursos do FAR, o pedido de rescisão junto ao PROCON, e o boletim de ocorrência noticiando a invasão, restou configurada a situação excepcional que justifica a rescisão, ainda que ausente a declaração do ente público, diante da ausência de impugnação específica da CEF quanto à invasão.4. Nos termos do art. 3º, § 4º, da Portaria nº 488/2017, a parte autora faz jus à restituição das parcelas pagas desde que manifeste sua opção pela desistência do benefício. As taxas condominiais, compreendidas como despesas decorrentes da operação de distrato, devem ser suportadas pelo FAR desde a data da formalização do pedido de rescisão.5. Comprovada a manutenção indevida da inscrição da mutuária em cadastro de inadimplentes após o indeferimento do pedido de rescisão, restou configurado o dano moral presumido, sendo devida indenização, arbitrada em R$ 5.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. IV. Dispositivo e tese6. Apelação parcialmente provida. Tese de julgamento: 1. A Portaria nº 488/2017 do Ministério das Cidades admite a rescisão do contrato de financiamento habitacional no âmbito do PMCMV em casos de invasão do imóvel, sendo prescindível a apresentação da declaração do ente público quando não há impugnação específica da instituição financeira à veracidade do fato. 2. É devida a restituição das parcelas pagas e o pagamento das taxas condominiais após a formalização do pedido de rescisão, como encargos da operação de distrato. 3. A inscrição indevida do nome do mutuário em cadastro de inadimplentes, em decorrência da negativa ilegítima da rescisão contratual, configura dano moral presumido, sendo cabível indenização. (TRF6, AC 1023212-45.2022.4.01.3800, 4ª Turma, Relator ANDRE PRADO DE VASCONCELOS , D.E. 27/06/2025).
DIREITO ADMINISTRATIVO E CONTRATUAL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA HABITACIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO NO ÂMBITO DO PMCMV - FAIXA I. IMPOSSIBILIDADE DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR MOTIVOS DE SEGURANÇA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados por beneficiária do Programa Minha Casa Minha Vida - Faixa I, para declarar a rescisão contratual, determinar a devolução dos valores pagos e fixar indenização por danos morais em R$15.000,00. A instituição financeira alegou ausência dos requisitos administrativos para o distrato, impossibilidade de imputação de responsabilidade à CEF por questões de segurança pública, inaplicabilidade do CDC e inexistência de dano moral. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos legais e administrativos para rescisão do contrato firmado no âmbito do PMCMV - Faixa I por impedimento de ocupação do imóvel; (ii) definir se é cabível a restituição das parcelas pagas; (iii) determinar se há direito à indenização por danos morais e, em caso positivo, avaliar a adequação do valor fixado em primeiro grau. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Portaria nº 488/2017 do Ministério das Cidades prevê expressamente, em seu art. 2º, I, a possibilidade de rescisão contratual nos casos de impedimento de ocupação do imóvel por invasão ou ameaça, como ocorrido no caso em tela, situação comprovada por boletins de ocorrência e testemunhos. 4. A Caixa Econômica Federal, como agente operador do Programa e contratante, assume responsabilidades decorrentes da gestão do PMCMV - Faixa I, não podendo se eximir diante da comprovada inefetividade do contrato por razões de insegurança pública, expressamente contempladas na regulamentação do Programa. 5. Configurado o direito à rescisão contratual, impõe-se a devolução das parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito da instituição financeira. 6. O dano moral restou caracterizado diante da frustração do projeto de moradia, do sofrimento emocional e da omissão institucional, superando os meros aborrecimentos cotidianos. 7. O valor da indenização, fixado em R$15.000,00, mostra-se excessivo diante das circunstâncias do caso concreto, sendo razoável sua redução para R$5.000,00, em conformidade com precedente do Tribunal. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A comprovação de ameaça ou violência que impeça a ocupação do imóvel adquirido no âmbito do PMCMV - Faixa I autoriza a rescisão contratual, independentemente da apresentação de declaração do ente público municipal. 2. A Caixa Econômica Federal, como gestora do programa, responde pela efetividade do contrato firmado e deve devolver os valores pagos pela beneficiária em caso de distrato fundado em risco à segurança. 3. O impedimento de usufruto da moradia por razões de segurança, somado à ausência de solução administrativa eficaz, configura dano moral indenizável. 4. O valor da indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e jurisprudência consolidada do tribunal. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 99, § 4º, 1.022 e 1.026; Portaria nº 488/2017 do Ministério das Cidades, art. 2º, I; Lei nº 10.188/2001, art. 1º; CF/1988, art. 6º; CC, arts. 421 e 422. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 960; TRF1, AC nº 10232124520224013800/MG, Rel. Des. Fed. André Prado de Vasconcelos, j. 27.06.2025. (TRF6, AC 1014216-97.2018.4.01.3800, 4ª Turma , Relatora CRISTIANE MIRANDA BOTELHO , D.E. 18/11/2025).
Nessa linha, reduzo a indenização para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mutuário.
Diante do exposto, voto por dar parcial provimento às apelações da CEF e da Construtora Emcasa Ltda, para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$ 5.000,00(cinco mil reais) por mutuário, nos termos da fundamentação acima.
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