Agravo de Instrumento Nº 6012661-26.2025.4.06.0000/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 6018305-84.2025.4.06.3803/MG
RELATOR: Desembargador Federal ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, em face de decisão que, nos autos da Ação Ordinária 6018305-84.2025.4.06.3803, a qual deferiu tutela de urgência para determinar a suspensão de eventual procedimento de execução extrajudicial incidente sobre o imóvel objeto da lide, incluindo os leilões designados para os dias 15 e 18 de dezembro de 2025, até nova deliberação judicial, com fundamento no art. 301 do Código de Processo Civil ( dos autos principais).
A instituição agravante alega, em síntese, que o procedimento de consolidação da propriedade observou rigorosamente os ditames da Lei nº 9.514/1997, sustentando que a decisão proferida pelo juízo de origem afronta o princípio da segurança jurídica e compromete a finalidade pública inerente às operações de crédito imobiliário.
Sustenta, ainda, que o perigo de dano está caracterizado: (i) pela indevida paralisação do procedimento legal de execução extrajudicial, em desacordo com o art. 26 da Lei nº 9.514/1997; (ii) pela geração de instabilidade jurídica quanto à consolidação da propriedade devidamente registrada; (iii) pela inviabilidade de realização dos leilões nos prazos legalmente previstos, acarretando prejuízos à recuperação do crédito público; e (iv) pelo risco de formação de precedente apto a comprometer o adequado funcionamento do Sistema Financeiro Imobiliário.
Diante disso, requer a revogação da liminar que determinou a suspensão do procedimento expropriatório, autorizando o imediato prosseguimento dos atos de execução extrajudicial, inclusive a realização dos leilões previstos no art. 27 da referida lei, de modo a resguardar a segurança jurídica, a fé pública dos registros imobiliários e a regularidade das operações do Sistema Financeiro Imobiliário.
Tutela deferida ().
Não foram apresentadas contrarrazões.
VOTO
Presentes os pressupostos gerais e específicos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento interposto para, no mérito, dar-lhe provimento.
Quando da análise do pedido de antecipação da tutela recursal, a relatora entendeu estarem presentes os pressupostos necessários à concessão pleiteada, sendo que as matérias suscitadas foram devidamente enfrentadas naquela decisão. Desse modo, neste momento de verificação exauriente das provas coligidas aos autos, tenho por subistentes os fundamentos expendidos naquela decisão, razão pela qual adoto como razões de decidir a sua fundamentação, incorporando-a integralmente a este julgado, in verbis:
" (...)
O agravo de instrumento, em regra, não tem efeito suspensivo, conforme disposto no art. 995 do CPC/2015. Contudo, pode o relator, concedê-lo se presentes os requisitos previstos no parágrafo único do mesmo dispositivo, quais sejam, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.
Em que pese não tenha sido juntado aos autos cópia do contrato de financiamento celebrado pelas partes, aduz-se das alegações da autora, especialmente do quanto averbado da matrícula do imóvel, que a compra dele deu-se por meio de contrato de mútuo com alienação fiduciária, firmado com a Caixa Econômica Federal - CEF, em 24/03/2021, regido pela Lei nº 9.514/97 e suas alterações ( dos autos principais).
Sendo assim, o bem financiado, desde a celebração do contrato, encontra-se alienado fiduciariamente pelo devedor à CEF, constituindo, pois, propriedade resolúvel do agente fiduciário, em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, em conformidade com o que estabelecem os arts. 1.361/1.368 do Código Civil c/c arts. 22 e seguintes da Lei n. 9.514/97.
Verifica-se, ainda, dos autos principais, em consonância com as alegações trazida pela autora e agravante, que a autora está inadimplente com o pagamento das parcelas de financiamento.
Ora, conclui-se portanto que, configurado o inadimplemento da obrigação, a consolidação da propriedade fiduciária, em nome da CEF, constitui nada mais do que mera decorrência de uma previsibilidade legal (art. 26, § 7º, da Lei n. 9.514/97) e contratual, com a qual a agravante anuiu de forma prévia e expressa.
Salienta-se que verificada a situação de mora, deverá o mutuário (a) ser válida e regularmente cientificado (o) do inadimplemento e de suas consequências, com possibilidade de purgação da mora, nos termos do disposto no art. 26, §§1º, 3º e 7º da Lei n. 9.514/97, in verbis:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
(...)
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
(…)
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
Soma-se a tudo, o fato de que, com a entrada em vigor da Lei 14.711/2023, em 30/10/2023, que dispõe dentre outros pontos, sobre o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de inadimplemento de contrato de alienação fiduciária, foi acrescentado o § 2º ao art. 26-A e § 2º-B ao art. 27 da Lei 9.514/97, assim prescrevendo, in verbis:
Art. 26-A Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.
§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
Art. 27, § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.
Esclareço que, não obstante a entrada em vigor da Lei 14.711/2023, filo-me ao entendimento quanto à possibilidade de purgação da mora, quitação do débito, após a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, quando a consolidação ocorrer antes da entrada em vigor da Lei 14.711/2023. A partir da sua vigência restará ao mutuário devidamente intimado para purgação da mora, e que não quitar a dívida, somente o Direito de Preferência, nos termos do que decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, em 09/04/2024, no AgInt no AREsp 1.915.300, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze.
In verbis, entendimentos da Corte Superior de Justiça:
HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI Nº 9.514/97; 34 DO DL Nº 70/66; E 620 DO CPC.1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3.Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultarem exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada.4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei nº 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. Olvidada tal providência, temos por falho o procedimento expropriatório. Porém, como a arrematação já se encontrava perfeita e acabada quando do depósito judicial do saldo devedor pela autora e os terceiros já foram até imitidos na posse do bem, por força de decisão judicial proferida nos autos da ação nº 1057779-62.2015.8.26.0100, não cabe a anulação pretendida.
Veja-se que até a retomada do bem pelo banco, foram observadas as formalidades legais. Apenas o leilão teria sido contaminado pela falha procedimental acima apontada. O imóvel foi avaliado em R$ 949.752,57, sendo arrematado pelo valor de R$ 569.852,00 (fls. 261). O banco depositou em favor da autora a importância de R$ 186.548,02, a título de saldo residual. E ela levantou os R$ 58.811,47 consignados judicialmente em agosto de 2015, na tentativa de purgar a mora. Não demonstrou haver colhido prejuízos materiais em razão do atraso do bando na restituição do resíduo. Mas, "data venia" do entendimento preconizado pelo ilustre magistrado "a quo", entendemos viável a pretensão de indenização de danos morais. Não pelos valores estimados pela autora, por tudo o acima exposto. Afinal, se, de um lado, não se pode afirmar com certeza que a autora teria conseguido impedir a consumação da alienação a terceiros, caso tivesse sido notificada da data do leilão, de outro, também não há como assegurar o contrário. O fato é que embora a inadimplência da autora tenha dado causa às providências preliminares da execução extrajudicial do bem, ela inegavelmente teve um direito seu, de ser chamada pela última vez para quitar o débito e reverter a perda do seu imóvel (art. 34, do Dec.-lei 70/66), olvidado pelo banco. Assim, considerando-se as circunstâncias da causa, a capacidade econômica das partes e os propósitos reparatório e pedagógico da condenação em danos morais, temos por suficiente o arbitramento em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), atualizáveis desta data e acrescido de juros de mora desde a citação. (fls.549- 553, e-STJ) No ponto, verifica-se que o Tribunal a quo pautou-se no fundamento de que "a arrematação já se encontrava perfeita e acabada quando do depósito judicial do saldo devedor pela autora e os terceiros já foram até imitidos na posse do bem, por força de decisão judicial proferida nos autos da ação nº 1057779-62.2015.8.26.0100, não cabe a anulação pretendida" (fls. 556, e-STJ) (STJ, AREsp 1560456/sp, Ministro Marco Buzzi, DJ de 02/09/2022).
HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI N. 9.514/97; 34 DO DL N. 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL n. 70/99 à Lei n. 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei n. 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei n. 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei n. 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. (STJ, Terceira Turma, RESP 201303992632, Relatora Nancy Andrighi, DJE 18/06/2014).
Nesses termos, consolidada a propriedade antes da alteração promovida pela Lei 14.711/2023, até a assinatura do auto de arrematação é ainda possível purgar a mora, pelo valor integral da dívida, mediante o pagamento do débito vencido acrescido das parcelas que se venceram até a data do pagamento, bem como das demais verbas decorrentes do inadimplemento relativo do contrato, sejam eles legais ou contratuais, a exemplo de juros convencionais, multas, despesas de cobrança e intimação, juros legais, impostos, contribuições condominiais, prêmios de seguro, etc.
Contudo, no caso dos autos, considerando que a consolidação da propriedade ocorreu em 03/10/2025 ( dos autos principais), posteriormente à supracitada lei, caso comprovado, pela CEF, o regular cumprimento dos requisitos da execução extrajudicial, caberá à autora, tão somente, o direito de preferência, sem possibilidade de purgação da mora.
No caso em exame, a partir da narrativa apresentada pela agravante e da análise dos documentos acostados aos autos da ação principal por ocasião da apresentação da contestação, verifica-se que, diversamente do que sustenta a parte autora, conforme Certidão expedida pelo 2º Registro de Imóveis de Uberlândia, revestida de fé pública, houve regular notificação pessoal da autora em 16/06/2025 para a purgação da mora, tendo transcorrido o prazo legal sem o adimplemento do débito ( dos autos principais).
No que se refere à notificação acerca das datas designadas para os leilões, embora conste Notificação Extrajudicial datada de 18/11/2025, não há indicação da forma de envio, tampouco comprovação do efetivo recebimento pela autora ( dos autos principais). Não obstante, observa-se que a autora teve ciência inequívoca da realização dos leilões, uma vez que ajuizou a presente ação em 25/11/2025, razão pela qual permanece resguardado o exercício do direito de preferência.
Diante do exposto, defiro o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, para suspender os efeitos da decisão agravada, assegurando o regular prosseguimento do procedimento de execução extrajudicial até o julgamento do mérito recursal.
Considerando que um dos leilões estava designado para a data de hoje, às 10h, sem que houvesse tempo hábil para a apreciação prévia do pedido recursal, ressalva-se a impossibilidade de sua realização, ficando autorizado o prosseguimento dos atos expropriatórios subsequentes, inclusive a realização do leilão remanescente ou de nova praça, nos termos da Lei nº 9.514/1997, observado o direito de preferência da parte autora.
Comunique-se ao Juízo a quo, com urgência, para adoção das medidas necessárias ao cumprimento desta decisão.
(...)".
Com efeito, analisando os autos e considerando a ausência de elementos capazes de modificar o entendimento manifestado nos fundamentos transcritos na decisão proferida, esses são legítimos a embasar o presente julgado.
Por fim, ressalto que, na hipótese de embargos declaratórios para fins de prequestionamento das questões legais e/ou constitucionais, é pacífico o entendimento neste Tribunal de não ser cabível a oposição de embargos de declaração caso não estejam presentes os pressupostos específicos dessa modalidade de integração do julgado (omissão, obscuridade, contradição e/ou erro material).
Para fins de prequestionamento, não é necessário que haja menção expressa dos dispositivos legais tidos como violados. Contudo, é imprescindível que a questão tenha sido discutida e decidida fundamentadamente no aresto recorrido, sob pena de não preenchimento do requisito do prequestionamento, indispensável para o conhecimento do recurso.
Ainda, nesses termos, advirto às partes que, opostos embargos de declaração com caráter protelatório, será aplicada a multa prevista no § 2º do art. 1.026 do CPC.
Ante o exposto, confirmando a decisão que deferiu a tutela de urgência recursal requerida, voto por dar provimento ao agravo de instrumento interposto, para revogar a liminar deferida na origem e autorizar o regular prosseguimento do procedimento de execução extrajudicial, nos termos da fundamentação.
Documento eletrônico assinado por GENEVIEVE GROSSI ORSI, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000386614v4 e do código CRC 549411bb.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): GENEVIEVE GROSSI ORSI
Data e Hora: 13/04/2026, às 12:24:01