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Apelação Cível Nº 1027212-25.2021.4.01.3800/MG
RELATOR: Desembargador Federal LINCOLN RODRIGUES DE FARIA
RELATÓRIO
O Excelentíssimo Senhor Desembargador Federal LINCOLN RODRIGUES DE FARIA (Relator):
Trata-se de Apelação interposta por L. D. O. e F. A. D. O. contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária de Minas Gerais, que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação Ordinária ajuizada em face da Caixa Econômica Federal – CEF, cujo objeto é a nulidade dos atos de consolidação da propriedade fiduciária e dos atos expropriatórios subsequentes, a renegociação do contrato, e, não sendo este atendido, a restituição do valor da benfeitoria pela edificação de uma casa e a compensação pelos valores efetivamente pagos, e, por fim, indenização por danos morais.
A sentença entendeu pela validade da notificação extrajudicial realizada pela instituição financeira, com base na presunção de veracidade da certidão do Oficial de Registro de Imóveis, afastando a alegação de nulidade por ausência de intimação pessoal dos devedores. Revogou, ainda, a tutela provisória anteriormente deferida e condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, cuja exigibilidade restou suspensa em razão da gratuidade da justiça.
Em suas razões recursais, os apelantes sustentam que não foram intimados pessoalmente para purgar a mora, como exige o art. 26 da Lei 9.514/97, o que compromete a legalidade de todo o procedimento expropriatório. Alegam que edificaram residência no terreno financiado, o qual constitui único imóvel da família, invocando o princípio da função social do contrato e o direito fundamental à moradia. Defendem ainda a possibilidade de renegociação contratual com incorporação das parcelas vencidas, bem como pleiteiam indenização por danos morais e materiais, com base nas benfeitorias realizadas e nas parcelas já quitadas.
A parte apelada não apresentou contrarrazões.
Em petição intercorrente, os apelantes afirmam que, durante o tramite do processo de origem, descobriram que foram realizados leilões e venda on line do imóvel sem a sua correspondente intimação e sem que contasse as benfeitorias realizadas no imóvel, impedindo os apelantes de exercerem o direito de preferência sobre o imóvel, nos moldes do art.27,§2º-B, da Lei 9415/97.
Em seguida, foi apresentada petição de terceiro adquirente, requerendo a baixa da indisponibilidade na matrícula do bem, alegando prejuízo à lavratura da escritura.
Em decisão monocrática do relator foi deferida a tutela de urgência recursal, atribuindo efeito suspensivo à apelação, a fim de restaurar a tutela de urgência revogada pela sentença, determinando a suspensão de todos os atos decorrentes do procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto da lide, desde a consolidação da propriedade, inclusive, até o julgamento definitivo da apelação.
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
Cinge-se a lide à controvérsia em torno da nulidade do ato de consolidação da propriedade. Os apelantes alegam, em síntese, que jamais foram intimados pessoalmente para purgação da mora, o que comprometeria a higidez de todo o procedimento extrajudicial de execução da garantia fiduciária, culminando em consolidação irregular da propriedade em nome da credora fiduciária e posterior alienação do imóvel, que servia de moradia familiar. Requerem a declaração de nulidade de tais atos, a imposição de renegociação contratual, com o ressarcimento pelas benfeitorias e a compensação pelos valores efetivamente pagos, além da condenação da instituição financeira por danos morais.
Constata-se nos autos que, de fato, a CEF foi intimada judicialmente a apresentar os documentos que comprovassem a intimação pessoal dos autores, conforme exigido pelo art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/1997, inclusive com inversão do ônus da prova (). Assim não o fez. Também não apresentou contestação, tendo o Juízo a quo decretado a sua revelia ().
Nesse contexto, em 14/08/2021 (), foi proferida, em primeiro grau, decisão judicial que concedeu a tutela provisória, reconhecendo-se que, apesar de devidamente instada, a instituição financeira permaneceu inerte, deixando de juntar o procedimento extrajudicial de execução ou prova da intimação dos devedores. A liminar suspendeu determinou a paralisação de quaisquer atos expropriatórios atinentes ao procedimento de execução, inclusive eventual leilão, evidenciando a gravidade da irregularidade processual.
Ademais, verifica-se nos autos a existência de contradições nas informações prestadas pela CEF acerca da alienação do imóvel. Em momento anterior, a instituição informou que o imóvel teria sido alienado em setembro de 2020 () e, em seguida, realizado o distrato de tal alienação em 23/12/2021 (), enquanto em outra oportunidade afirma que a venda ocorreu apenas em 2023 e, posteriormente, ainda, alega que a alienação efetiva se deu em 2024 ( e ) Em todas essas ocasiões a CEF não comprovou que tenha sido oportunizado qualquer exercício do direito de preferência aos devedores, nos termos previsto no §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Tal inconsistência, aliada à ausência de documentos comprobatórios da regularidade do procedimento, fragiliza a tese de validade dos atos expropriatórios.
Esse conjunto de informações evidencia que os autores foram totalmente alijados de garantias procedimentais mínimas, tanto na fase de consolidação da propriedade, quanto nos atos subsequentes de leilão e venda direta. Não houve demonstração da intimação pessoal dos devedores para purgação da mora, requisito essencial à validade do procedimento, conforme exige o art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/1997.
A gravidade da omissão foi reafirmada pela decisão que deferiu a tutela provisória recursal nos autos da presente apelação, a qual destacou que:
“a CEF, embora efetivamente citada e instada a trazer aos autos documentos comprobatórios da intimação da parte autora no bojo da execução extrajudicial, para fins de purgação da mora, quedou-se inerte”.
A ausência de prova da intimação pessoal, combinada com a atuação contraditória da instituição financeira quanto à suposta quitação e à alienação do imóvel, culmina em manifesta violação aos princípios do devido processo legal, da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
Outrossim, foi protocolada manifestação por terceiro interessado – pretenso adquirente do imóvel – pleiteando a baixa da indisponibilidade da matrícula, sob a alegação de ser adquirente de boa-fé. Contudo, tal pleito foi expressamente afastado na decisão que deferiu o efeito suspensivo à apelação, uma vez que o relator reconheceu a ausência de comprovação da notificação dos devedores fiduciários e, por conseguinte, a invalidade do procedimento de consolidação da propriedade, razão pela qual determinou a manutenção da indisponibilidade do imóvel até o julgamento definitivo do recurso.
Reconhece-se, pois, a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, bem como de todos os atos dela decorrentes, inclusive leilões, alienações e arrematação, em razão da evidente ofensa às garantias legais essenciais à higidez do procedimento expropriatório extrajudicial, ensejando a devolução, aos apelantes/devedores, do prazo para purgação da mora e a consectária possibilidade de restauração do contrato de financiamento.
Quanto ao pedido de indenização por danos morais, o contexto fático dos atuos reflete evidente repercussão negativa na esfera íntima dos apelantes, dado que, embora confessado o inadimplemento, a Lei n. 9.514/97 autoriza a instituição financeira a dar início à execução extrajudicial do contrato desde que observadas as determinações contidas na referida lei, dentre elas a notificação para oportunizar ao devedor a purga da mora. No caso, a conduta desidiosa da CEF, em não promover a notificação para purgar a mora e levar o imóvel a leilão irregularmente, ameaçou o direito constitucional dos apelantes à moradia, e somente não conduziu a concretização da perda do imóvel em razão do ajuizamento desta demanda.
O quantum do dano moral deve ser fixado em valor suficiente para ressarcir a vítima pelo abalo sofrido e desencorajar o ofensor a promover novas práticas lesivas; deve atender, ainda, os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e não servir de enriquecimento ilícito. Na espécie, reputa-se adequado o valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos apelantes.
Quanto à renegociação contratual, é incontroverso que os apelantes se encontravam inadimplentes desde 2017.
Conforme dispõe o art. 26-A da Lei nº 9.514/1997, tal inadimplemento autoriza a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a execução integral da dívida, incluindo parcelas vencidas e vincendas. Assim, a possibilidade de renegociação não constitui imposição legal, mas sim faculdade discricionária da instituição credora, dependente de seus normativos internos e de critérios econômicos e de risco.
O Poder Judiciário não pode compelir uma das partes a aderir a condições contratuais reformuladas a pedido do devedor, sob pena de violação à autonomia privada e à segurança jurídica contratual. Portanto, não se reconhece qualquer obrigatoriedade de renegociação forçada pela CEF. , sendo lícito à credora exercer o direito de autotutela previsto em lei.
Rejeitada, portanto, a pretensão de renegociação contratual, passa-se à análise do pedido subsidiário formulado pelos apelantes, qual seja, a restituição das parcelas adimplidas e a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.
Os autores sustentam que edificaram residência sobre o lote financiado, agregando-lhe valor significativo, e que, em caso de alienação, seria indevido à CEF apropriar-se do valor integral do imóvel sem compensar as benfeitorias, invocando o disposto no art. 1.474 do Código Civil.
Todavia, a matrícula do imóvel não revela qualquer averbação da referida edificação, e a Cláusula 15ª do contrato de financiamento celebrado entre as partes exige expressamente que toda obra ou benfeitoria seja previamente comunicada à instituição credora e averbada junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Só assim tais benfeitorias se incorporariam ao imóvel e teriam o seu valor considerado para fins de leilão, sem direito a ressarcimento autônomo.
Ademais, o §5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 dispõe que eventual restituição ou saldo em favor do devedor fiduciante depende da alienação do bem e da existência de saldo remanescente após o pagamento integral da dívida e das despesas do procedimento — circunstância que, no presente caso, não foi comprovada nos autos.
Portanto, na ausência de comunicação prévia à CEF e de averbação das benfeitorias, da demonstração de saldo remanescente e diante das disposições contratuais e legais específicas, não se reconhece o direito à restituição das benfeitorias alegadas nem das parcelas adimplidas, ressalvado o direito das partes de discutirem essa matéria em sede própria, acaso futuramente demonstrada a existência de enriquecimento sem causa.
Nesse contexto, considerando que dentre os pedidos realizados a CEF foi sucumbente nos principais - nulidade da consolidação da propriedade e atos subsequentes e indenização por danos morais - ficam invertidos os ônus da sucumbência, devendo as custas e os honorários sucumbenciais fixados em sentença ser integralmente suportados pela CEF.
Ante o exposto, voto por dar PROVIMENTO PARCIAL à apelação, para: (i) declarar a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária do imóvel de matrícula nº 14.972 e de todos os atos subsequentes, inclusive leilões e arrematação e (ii) condenar a CEF ao pagamento de danos morais no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) para cada apelante. Os juros de mora e correção monetária incidentes sobre o valor estabelecido a título de indenização por danos morais devem observar os critérios estabelecidos no Manual de Cálculo da Justiça Federal.
Documento eletrônico assinado por LINCOLN RODRIGUES DE FARIA, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000101844v8 e do código CRC aba59eab.
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