Agravo de Instrumento Nº 6007015-35.2025.4.06.0000/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 6288745-33.2025.4.06.3800/MG
RELATOR: Desembargador Federal ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento interposto pelas autoras, L. F. L. D. S. e E. M. S., com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, em face de decisão que, nos autos da Ação Ordinária 6288745-33.2025.4.06.380, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, indeferiu o seu pedido de tutela de urgência que objetiva anulação leilão do imóvel descrito sob a matrícula nº 48.414 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santa Luzia - MG.
As agravantes sustentam, em síntese, que não foram intimadas para purgar a mora, tampouco da data da designação dos leilões: a 1ª Praça 06/08/2025 e 2ª Praça 11/08/2025, requisito exigido pela Lei 9514/97, somada as alterações legislativas oriundas do advento da Lei 13.465/2017.
Alegam, ainda, que os leilões não obedeceram o prazo de sessenta dias previsto na legislação que rege a matéria, bem como não foram prestadas conta por parte do credor, após o segundo leilão.
Pedem, assim, a suspensão dos leilões e seus efeitos, bem como de qualquer outra tentativa de alienação que venha a ocorrer, oficiando-se oportunamente o Cartório de Registro de Imóveis.
Indeferido o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal ().
Contraminuta apresentada pela CEF ().
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos gerais e específicos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento, porém, nego-lhe provimento.
Quando da análise do pedido de efeito suspensivo ao agravo, o relator entendeu não estarem presentes os pressupostos necessários à concessão pleiteada, sendo que as matérias suscitadas foram devidamente enfrentadas naquela decisão. Desse modo, neste momento de verificação exauriente das provas coligidas aos autos, tenho para mim como subsistente a fundamentação externada naquela decisão, razão pela qual adoto como razões de decidir a sua fundamentação, incorporando-a integralmente a este julgado, in verbis:
"Inicialmente, esclareço que o presente agravo somente foi distribuído a este relator, em 13/08/2025, às 15:35:00, não havendo como analisar o pedido de suspensão dos leilões designados para o dia 06/08/2025 e 11/08/2025, somente os seus efeitos.
Ainda, o agravo de instrumento, em regra, não tem efeito suspensivo, conforme disposto no art. 995 do CPC/2015. Contudo, pode o relator, concedê-lo se presentes os requisitos previstos no parágrafo único do mesmo dispositivo, quais sejam, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.
Cumpre registrar que o contrato de financiamento celebrado pelas partes (, dos autos principais), por seus próprios termos e cláusulas, compreende a formalização de um contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária, regido, nos termos estabelecidos por legislação específica, qual seja a Lei n. 9.514/97 e suas alterações.
Sendo assim, o bem financiado, desde a celebração do contrato, encontra-se alienado fiduciariamente pelo devedor à CEF, constituindo, pois, propriedade resolúvel do agente fiduciário, em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, em conformidade com o que estabelecem os arts. 1.361/1.368 do Código Civil c/c arts. 22 e seguintes da Lei n. 9.514/97.
Verifica-se, ainda, dos autos principais, em consonância com as alegações trazidas pelas próprias agravantes, que elsa estão inadimplentes com o pagamento das parcelas de financiamento.
Ora, conclui-se portanto que, configurado o inadimplemento da obrigação, a consolidação da propriedade fiduciária, em nome da CEF, constitui nada mais do que mera decorrência de uma previsibilidade legal (art. 26, § 7º, da Lei n. 9.514/97) e contratual, com a qual a agravante anuiu de forma prévia e expressa.
Salienta-se que verificada a situação de mora, deverá o mutuário (a) ser válida e regularmente cientificado (o) do inadimplemento e de suas consequências, com possibilidade de purgação da mora, nos termos do disposto no art. 26, §§1º, 3º e 7º da Lei n. 9.514/97, in verbis:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
(...)
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
(…)
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
No caso, pela narrativa das agravantes e da análise dos documentos juntados aos autos da ação principal, verifica-se que não há como confirmar, neste momento processual, as suas alegações para autorizar a anulação dos efeitos dos leilões.
Isso porque, não foi juntada aos autos a documentação do procedimento da execução extrajudicial, para que se possa comprovar, de plano, se, de fato, procedem as alegações das agravantes quanto às irregularidades apontadas.
Soma-se a tudo, o fato de que, com a entrada em vigor da Lei 14.711/2023, em 30/10/2023, que dispõe dentre outros pontos, sobre o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de inadimplemento de contrato de alienação fiduciária, foi acrescentado o § 2º ao art. 26-A e § 2º-B ao art. 27 da Lei 9.514/97, assim prescrevendo, in verbis:
Art. 26-A Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.
§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
Art. 27, § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.
Esclareço que, não obstante a entrada em vigor da Lei 14.711/2023, permaneço filiado ao entendimento quanto à possibilidade de purgação da mora, quitação do débito, após a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, quando a consolidação ocorrer antes da entrada em vigor da Lei 14.711/2023. A partir da sua vigência restará ao mutuário devidamente intimado para purgação da mora, e que não quitar a dívida, somente o Direito de Preferência, nos termos do que decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, em 09/04/2024, no AgInt no AREsp 1.915.300, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze.
In verbis, entendimentos da Corte Superior de Justiça aos quais já me filiava:
HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI Nº 9.514/97; 34 DO DL Nº 70/66; E 620 DO CPC.1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3.Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultarem exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada.4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei nº 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. Olvidada tal providência, temos por falho o procedimento expropriatório. Porém, como a arrematação já se encontrava perfeita e acabada quando do depósito judicial do saldo devedor pela autora e os terceiros já foram até imitidos na posse do bem, por força de decisão judicial proferida nos autos da ação nº 1057779-62.2015.8.26.0100, não cabe a anulação pretendida.
Veja-se que até a retomada do bem pelo banco, foram observadas as formalidades legais. Apenas o leilão teria sido contaminado pela falha procedimental acima apontada. O imóvel foi avaliado em R$ 949.752,57, sendo arrematado pelo valor de R$ 569.852,00 (fls. 261). O banco depositou em favor da autora a importância de R$ 186.548,02, a título de saldo residual. E ela levantou os R$ 58.811,47 consignados judicialmente em agosto de 2015, na tentativa de purgar a mora. Não demonstrou haver colhido prejuízos materiais em razão do atraso do bando na restituição do resíduo. Mas, "data venia" do entendimento preconizado pelo ilustre magistrado "a quo", entendemos viável a pretensão de indenização de danos morais. Não pelos valores estimados pela autora, por tudo o acima exposto. Afinal, se, de um lado, não se pode afirmar com certeza que a autora teria conseguido impedir a consumação da alienação a terceiros, caso tivesse sido notificada da data do leilão, de outro, também não há como assegurar o contrário. O fato é que embora a inadimplência da autora tenha dado causa às providências preliminares da execução extrajudicial do bem, ela inegavelmente teve um direito seu, de ser chamada pela última vez para quitar o débito e reverter a perda do seu imóvel (art. 34, do Dec.-lei 70/66), olvidado pelo banco. Assim, considerando-se as circunstâncias da causa, a capacidade econômica das partes e os propósitos reparatório e pedagógico da condenação em danos morais, temos por suficiente o arbitramento em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), atualizáveis desta data e acrescido de juros de mora desde a citação. (fls.549- 553, e-STJ) No ponto, verifica-se que o Tribunal a quo pautou-se no fundamento de que "a arrematação já se encontrava perfeita e acabada quando do depósito judicial do saldo devedor pela autora e os terceiros já foram até imitidos na posse do bem, por força de decisão judicial proferida nos autos da ação nº 1057779-62.2015.8.26.0100, não cabe a anulação pretendida" (fls. 556, e-STJ) (STJ, AREsp 1560456/sp, Ministro Marco Buzzi, DJ de 02/09/2022).
HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI N. 9.514/97; 34 DO DL N. 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL n. 70/99 à Lei n. 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei n. 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei n. 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei n. 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. (STJ, Terceira Turma, RESP 201303992632, Relatora Nancy Andrighi, DJE 18/06/2014).
Nesses termos, consolidada a propriedade antes da alteração promovida pela Lei 14.711/2023, até a assinatura do auto de arrematação é ainda possível purgar a mora, pelo valor integral da dívida, mediante o pagamento do débito vencido acrescido das parcelas que se venceram até a data do pagamento, bem como das demais verbas decorrentes do inadimplemento relativo do contrato, sejam eles legais ou contratuais, a exemplo de juros convencionais, multas, despesas de cobrança e intimação, juros legais, impostos, contribuições condominiais, prêmios de seguro, etc.
Contudo, no caso dos autos, considerando que a consolidação da propriedade ocorreu em 10/04/2025 (,dos autos principais), posteriormente à supracitada lei, caso comprovado, pela CEF, o regular cumprimento dos requisitos da execução extrajudicial, que para tanto, carece de dilação probatória na ação principal, sob pena de cerceamento de defesa, caberá às agravantes, tão somente, o direito de preferência, sem possibilidade de purgação da mora.
Lado outro, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em regime de julgamento de recurso repetitivo (STJ, REsp 1.137.497/CE, Primeira Seção, Ministro Luiz Fux, DJ de 27/04/2010), a discussão da dívida em juízo não tem o condão, por si só, de impedir a cobrança nem a inscrição do nome do devedor nos cadastros de inadimplentes, sendo, pois, indispensável e necessário garantia idônea ou suspensão da exigibilidade do débito, nos termos da lei, com o atendimento simultâneo de todos os requisitos necessários (TRF 1ª Região, AI 0050162-77.2013.4.01.0000, Desembargador Federal Vice-Presidente, DJ de 08/06/2022; AI 1041616-69.2020.4.01.0000, Desembargador Federal Jirair Aram Meguerian, relator convocado Rafael Paulo Soares Pinto, DJ de 10/02/2021).
Ainda, versando a lide sobre revisão do contrato de financiamento habitacional, a suspensão da exigibilidade da dívida dá-se com o depósito integral da dívida e não apenas da parte incontroversa, no valor das prestações que eles entendem como devida, em virtude de realização de laudo técnico unilateral por eles produzido. Desse modo, a inadimplência nos contratos com alienação fiduciária resulta na sua resolução e no consequente prosseguimento da execução extrajudicial com a consolidação da propriedade em nome da instituição credora e posterior realização de leilão do imóvel dado em garantia, sendo que a suspensão do processo de execução só é possível com o depósito judicial integral do débito, devendo esse ser entendido como as obrigações vencidas acrescidas dos encargos legais e contratuais. (STJ, AREsp 1.940.535/SP, Ministro Raul Araújo, 03/03/2022; TRF 1ª Região, AI 1024686-39.2021.4.01.0000, Desembargadora Daniele Maranhão Costa, 20/09/2021; 1012402-96.2021.4.01.0000, Desembargador Federal Souza Prudente. DJ de 15/04/2021).
Assim, a ausência do depósito judicial do valor integral do débito, nos termos da jurisprudência supracitada, não impede a inscrição do nome do devedor em cadastros restritivos de crédito, nem a deflagração do procedimento de execução extrajudicial, com a consolidação de propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária e a realização do leilão do imóvel ou seus efeitos, pretensão que somente seria possível se as agravantes o efetuassem, com comprovação nos autos, sendo que tal possibilidade sequer foi por elas aventada.
Ante o exposto, indefiro o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal.
Por fim, intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contraminuta ao agravo de instrumento interposto, nos termos do art. 1.019, inciso II, do CPC/2015, no prazo de 15 (quinze) dias.
Publique-se. Intime-se.
Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica."
Acrescento que revisitando os autos principais, verifica-se a juntada, pela CEF, da documentação na qual se comprova a intimação dos autores, conforme Avisos de Recebimentos - AR's retornados todos cumpridos ( ao , dos autos principais).
Desse modo, o entendimento manifestado nos fundamentos transcritos na decisão proferida, que indeferiu o pedido de antecipação da tutela, somado à verificação da juntada da documentação nos autos principais, que comprovam a intimação dos autores, são legítimos a embasar o presente julgado.
Ante o exposto, confirmando a decisão que indeferiu a antecipação da tutela recursal, nego provimento ao agravo de instrumento interposto pelos autores
L. F. L. D. S. e E. M. S., mantendo a decisão agravada, proferida pelo Juízo de origem.
É como voto.
Não havendo interesse em recorrer, solicito às partes, em homenagem aos princípios da razoável duração do processo, da celeridade processual, da cooperação e da eficiência, que manifestem expressamente a renúncia ao prazo recursal.
Portanto, voto por negar provimento ao agravo de instrumento.
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