Agravo de Instrumento Nº 6009432-58.2025.4.06.0000/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 6368391-92.2025.4.06.3800/MG
RELATOR: Desembargador Federal ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo autor autoras, S. G. A., com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, em face de decisão que, nos autos da Tutela Antecipada Antecedente nº 6368391-92.2025.4.06.3800, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, que indeferiu o seu pedido de tutela de urgência, que objetiva a suspensão dos leilões designados para os dias 20/10/2025 e 27/10/2025, às 10hs, do imóvel descrito sob a matrícula nº 65.589 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Nova Lima - MG ( dos autos principais).
O agravante sustenta, em síntese, que não houve o esgotamento das diligências possíveis para sua localização, não tendo a instituição financeira sequer promovido a intimação por hora certa, de modo que a realização dos leilões é nula.
Requereu, assim, a suspensão dos leilões e seus efeitos, bem como que seja impedido qualquer ato de transferência até o julgamento final da lide.
Antecipação da tutela recursal indeferida ().
Contrarrazões apresentadas pela CEF ().
VOTO
Presentes os pressupostos gerais e específicos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento interposto para negar-lhe provimento.
Quando da análise do pedido de antecipação da tutela recursal, esta relatora entendeu não estarem presentes os pressupostos necessários à concessão pleiteada, sendo que as matérias suscitadas foram devidamente enfrentadas naquela decisão. Desse modo, neste momento de verificação exauriente das provas coligidas aos autos, tenho para mim como subsistente a fundamentação externada naquela decisão, razão pela qual adoto como razões de decidir a sua fundamentação, incorporando-a integralmente a este julgado, in verbis:
(...)
O agravo de instrumento, em regra, não tem efeito suspensivo, conforme disposto no art. 995 do CPC/2015. Contudo, pode o relator, concedê-lo se presentes os requisitos previstos no parágrafo único do mesmo dispositivo, quais sejam, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.
Cumpre registrar que o contrato de financiamento celebrado pelas partes (, dos autos principais), por seus próprios termos e cláusulas, compreende a formalização de um contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária, regido, nos termos estabelecidos por legislação específica, qual seja a Lei n. 9.514/97 e suas alterações.
Sendo assim, o bem financiado, desde a celebração do contrato, encontra-se alienado fiduciariamente pelo devedor à CEF, constituindo, pois, propriedade resolúvel do agente fiduciário, em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, em conformidade com o que estabelecem os arts. 1.361/1.368 do Código Civil c/c arts. 22 e seguintes da Lei n. 9.514/97.
Verifica-se, ainda, dos autos principais, em consonância com as alegações trazidas pelas próprias agravantes, que estão inadimplentes com o pagamento das parcelas de financiamento.
Ora, conclui-se portanto que, configurado o inadimplemento da obrigação, a consolidação da propriedade fiduciária, em nome da CEF, constitui nada mais do que mera decorrência de uma previsibilidade legal (art. 26, § 7º, da Lei n. 9.514/97) e contratual, com a qual a agravante anuiu de forma prévia e expressa.
Salienta-se que verificada a situação de mora, deverá o mutuário (a) ser válida e regularmente cientificado (o) do inadimplemento e de suas consequências, com possibilidade de purgação da mora, nos termos do disposto no art. 26, §§1º, 3º e 7º da Lei n. 9.514/97, in verbis:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
(...)
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
(…)
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
No caso, pela narrativa das agravantes e da análise dos documentos juntados aos autos da ação principal, verifica-se que não há como confirmar, neste momento processual, as suas alegações para autorizar a anulação dos efeitos dos leilões.
Isso porque, não foi juntada aos autos a documentação do procedimento da execução extrajudicial, para que se possa comprovar, de plano, se, de fato, procedem as alegações das agravantes quanto às irregularidades apontadas.
Soma-se a tudo, o fato de que, com a entrada em vigor da Lei 14.711/2023, em 30/10/2023, que dispõe dentre outros pontos, sobre o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de inadimplemento de contrato de alienação fiduciária, foi acrescentado o § 2º ao art. 26-A e § 2º-B ao art. 27 da Lei 9.514/97, assim prescrevendo, in verbis:
Art. 26-A Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.
§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
Art. 27, § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.
Esclareço que, não obstante a entrada em vigor da Lei 14.711/2023, permaneço filiado ao entendimento quanto à possibilidade de purgação da mora, quitação do débito, após a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, quando a consolidação ocorrer antes da entrada em vigor da Lei 14.711/2023. A partir da sua vigência restará ao mutuário devidamente intimado para purgação da mora, e que não quitar a dívida, somente o Direito de Preferência, nos termos do que decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, em 09/04/2024, no AgInt no AREsp 1.915.300, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze.
In verbis, entendimentos da Corte Superior de Justiça aos quais já me filiava:
HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI Nº 9.514/97; 34 DO DL Nº 70/66; E 620 DO CPC.1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3.Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultarem exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada.4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei nº 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. Olvidada tal providência, temos por falho o procedimento expropriatório. Porém, como a arrematação já se encontrava perfeita e acabada quando do depósito judicial do saldo devedor pela autora e os terceiros já foram até imitidos na posse do bem, por força de decisão judicial proferida nos autos da ação nº 1057779-62.2015.8.26.0100, não cabe a anulação pretendida.
Veja-se que até a retomada do bem pelo banco, foram observadas as formalidades legais. Apenas o leilão teria sido contaminado pela falha procedimental acima apontada. O imóvel foi avaliado em R$ 949.752,57, sendo arrematado pelo valor de R$ 569.852,00 (fls. 261). O banco depositou em favor da autora a importância de R$ 186.548,02, a título de saldo residual. E ela levantou os R$ 58.811,47 consignados judicialmente em agosto de 2015, na tentativa de purgar a mora. Não demonstrou haver colhido prejuízos materiais em razão do atraso do bando na restituição do resíduo. Mas, "data venia" do entendimento preconizado pelo ilustre magistrado "a quo", entendemos viável a pretensão de indenização de danos morais. Não pelos valores estimados pela autora, por tudo o acima exposto. Afinal, se, de um lado, não se pode afirmar com certeza que a autora teria conseguido impedir a consumação da alienação a terceiros, caso tivesse sido notificada da data do leilão, de outro, também não há como assegurar o contrário. O fato é que embora a inadimplência da autora tenha dado causa às providências preliminares da execução extrajudicial do bem, ela inegavelmente teve um direito seu, de ser chamada pela última vez para quitar o débito e reverter a perda do seu imóvel (art. 34, do Dec.-lei 70/66), olvidado pelo banco. Assim, considerando-se as circunstâncias da causa, a capacidade econômica das partes e os propósitos reparatório e pedagógico da condenação em danos morais, temos por suficiente o arbitramento em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), atualizáveis desta data e acrescido de juros de mora desde a citação. (fls.549- 553, e-STJ) No ponto, verifica-se que o Tribunal a quo pautou-se no fundamento de que "a arrematação já se encontrava perfeita e acabada quando do depósito judicial do saldo devedor pela autora e os terceiros já foram até imitidos na posse do bem, por força de decisão judicial proferida nos autos da ação nº 1057779-62.2015.8.26.0100, não cabe a anulação pretendida" (fls. 556, e-STJ) (STJ, AREsp 1560456/sp, Ministro Marco Buzzi, DJ de 02/09/2022).
HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI N. 9.514/97; 34 DO DL N. 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL n. 70/99 à Lei n. 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei n. 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei n. 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei n. 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. (STJ, Terceira Turma, RESP 201303992632, Relatora Nancy Andrighi, DJE 18/06/2014).
Nesses termos, consolidada a propriedade antes da alteração promovida pela Lei 14.711/2023, até a assinatura do auto de arrematação é ainda possível purgar a mora, pelo valor integral da dívida, mediante o pagamento do débito vencido acrescido das parcelas que se venceram até a data do pagamento, bem como das demais verbas decorrentes do inadimplemento relativo do contrato, sejam eles legais ou contratuais, a exemplo de juros convencionais, multas, despesas de cobrança e intimação, juros legais, impostos, contribuições condominiais, prêmios de seguro, etc.
No caso em exame, a matrícula apresentada pelo autor nos autos de origem não contém a averbação da consolidação da propriedade e, como ainda não houve apresentação de defesa naquele processo, fica inviabilizada a análise do ponto (;; ).
Lado outro, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em regime de julgamento de recurso repetitivo (STJ, REsp 1.137.497/CE, Primeira Seção, Ministro Luiz Fux, DJ de 27/04/2010), a discussão da dívida em juízo não tem o condão, por si só, de impedir a cobrança nem a inscrição do nome do devedor nos cadastros de inadimplentes, sendo, pois, indispensável e necessário garantia idônea ou suspensão da exigibilidade do débito, nos termos da lei, com o atendimento simultâneo de todos os requisitos necessários (TRF 1ª Região, AI 0050162-77.2013.4.01.0000, Desembargador Federal Vice-Presidente, DJ de 08/06/2022; AI 1041616-69.2020.4.01.0000, Desembargador Federal Jirair Aram Meguerian, relator convocado Rafael Paulo Soares Pinto, DJ de 10/02/2021).
Ainda, versando a lide sobre revisão do contrato de financiamento habitacional, a suspensão da exigibilidade da dívida dá-se com o depósito integral da dívida e não apenas da parte incontroversa, no valor das prestações que eles entendem como devida, em virtude de realização de laudo técnico unilateral por eles produzido. Desse modo, a inadimplência nos contratos com alienação fiduciária resulta na sua resolução e no consequente prosseguimento da execução extrajudicial com a consolidação da propriedade em nome da instituição credora e posterior realização de leilão do imóvel dado em garantia, sendo que a suspensão do processo de execução só é possível com o depósito judicial integral do débito, devendo esse ser entendido como as obrigações vencidas acrescidas dos encargos legais e contratuais. (STJ, AREsp 1.940.535/SP, Ministro Raul Araújo, 03/03/2022; TRF 1ª Região, AI 1024686-39.2021.4.01.0000, Desembargadora Daniele Maranhão Costa, 20/09/2021; 1012402-96.2021.4.01.0000, Desembargador Federal Souza Prudente. DJ de 15/04/2021).
Assim, a ausência do depósito judicial do valor integral do débito, nos termos da jurisprudência supracitada, não impede a inscrição do nome do devedor em cadastros restritivos de crédito, nem a deflagração do procedimento de execução extrajudicial, com a consolidação de propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária e a realização do leilão do imóvel ou seus efeitos, pretensão que somente seria possível se as agravantes o efetuassem, com comprovação nos autos, sendo que tal possibilidade sequer foi por elas aventada.
Ante o exposto, indefiro o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal.
(...)"
Complementando as razões de decidir, destaca-se que, por ocasião da apresentação da contestação, a CEF apresentou documentos probatórios aptos a demonstrar a observância das formalidades legais, consistentes em:
1. Certidão do Registro de Imóveis de Nova Lima, na qual o Oficial Registral certifica que o devedor fiduciante, ora agravante, foi intimado pelo Registro de Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas de Nova Lima/MG, em 25/11/2022, para purgar a mora, não tendo, contudo, procedido à quitação da dívida no prazo legal ( dos autos principais);
2. Certidão do Registro de Imóveis de Nova Lima, em que o Oficial Registral atesta que o devedor fiduciante, ora agravante, foi novamente intimado pelo Registro de Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas de Nova Lima/MG, em 29/10/2024, para purgar a mora, permanecendo inerte após o decurso do prazo legal ( dos autos principais);
3. Certidão da matrícula nº 65.589 do Registro de Imóveis de Nova Lima, contendo a averbação da consolidação da propriedade em nome da CEF, efetivada em 22/05/2025 ( dos autos principais);
4. Notificação extrajudicial acerca das datas designadas para a realização dos leilões, datada de 15/09/2025 ( dos autos principais);
5. Comprovantes de devolução de dois avisos de recebimento (AR), constando no primeiro a anotação “desconhecido” e, no segundo, “recusado pelo morador”, ambos em 23/09/2025 ( e dos autos principais);
6. Edital de Leilão Público de Venda de Imóveis – Leilão Público nº 0060/2025, com designação do primeiro leilão para o dia 20/10/2025, às 10h, e do segundo leilão para o dia 27/10/2025, às 10h ( dos autos principais).
Diante desse conjunto probatório, constata-se que o autor foi regularmente intimado para purgar a mora, nos termos da Lei nº 9.514/97, conforme certificações expedidas pelo Oficial do Registro de Imóveis, não havendo qualquer vício a macular o procedimento de constituição em mora e posterior consolidação da propriedade em favor da CEF.
No que se refere à intimação acerca das datas designadas para os leilões, igualmente não se verifica ilegalidade. A documentação acostada demonstra que a notificação extrajudicial foi regularmente expedida ao endereço do devedor, com envio da correspondência em 23/09/2025, tendo os avisos de recebimento retornado com as anotações “desconhecido” e “recusado pelo morador”, circunstâncias que, à luz da jurisprudência consolidada, não invalidam o ato, porquanto a recusa no recebimento da notificação equipara-se à ciência inequívoca do seu conteúdo.
Nesse sentido, colaciono entendimento do TRF4 em caso análogo:
SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO . INTIMAÇÃO PESSOAL. RETORNO DO STJ. 1. Interposto recurso especial, o Superior Tribunal de Justiça conheceu em parte do recurso e lhe deu provimento, reconhecendo a necessidade de intimação pessoal do devedor acerca das datas e horários dos leilões e determinando o retorno dos autos ao Tribunal local na forma da fundamentação . 2. Muito embora não houvesse expressa disposição legal em momento anterior a vigência da Lei nº 13.465/2017, o Superior Tribunal de Justiça tinha firmado entendimento no sentido de que era necessária a intimação pessoal do devedor acerca das datas dos leilões. 3 . Não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 4. Para fins de notificação do autor acerca da data de realização do leilão, a CEF enviou correspondência com Aviso de Recebimento, que consta como "recusado" pelo autor, com assinatura de próprio punho, o que demonstra a ciência inequívoca da tentatida de notificação. 5 . Apelação improvida.
(TRF-4 - AC - Apelação Cível: 50024410420174047119 RS, Relator.: MARCOS ROBERTO ARAUJO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 06/09/2023, 4ª Turma, Data de Publicação: 07/09/2023-grifei)
Ressalte-se, ainda, que a conduta processual do autor corrobora a conclusão de que tinha pleno conhecimento dos atos expropriatórios e das datas designadas para os leilões. Com efeito, a ação judicial foi ajuizada em 05/10/2025, poucos dias após o envio das notificações, ocorrido em 23/09/2025, e antes mesmo da realização do primeiro leilão, circunstância que evidencia que o demandante tinha ciência da iminência dos certames e, ainda assim, optou por não exercer, no momento oportuno, o direito de preferência que lhe era assegurado.
Assim, ausente qualquer irregularidade no procedimento extrajudicial adotado pela CEF, resta evidenciada a legalidade das intimações realizadas, tanto para a purga da mora quanto para a ciência das datas dos leilões, não se configurando violação ao devido processo legal, ao contraditório ou à ampla defesa.
Ante o exposto, confirmando a decisão que indeferiu os efeitos da tutela recursal, nego provimento ao agravo de instrumento interposto por S. G. A..
Não havendo interesse em recorrer, solicito às partes, em homenagem aos princípios da razoável duração do processo, da celeridade processual, da cooperação e da eficiência, que manifestem expressamente a renúncia ao prazo recursal.
Nesses termos, voto por negar provimento ao Agravo de Instrumento.
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