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Apelação Cível Nº 0014412-41.2005.4.01.3800/MG
RELATOR: Desembargador Federal LINCOLN RODRIGUES DE FARIA
RELATÓRIO
O Excelentíssimo Senhor Desembargador Federal LINCOLN RODRIGUES DE FARIA (Relator):
Trata-se de recurso de apelação (, fls. 172/191 – , fls. 1-6) interposto por DIVIDO SOARES DE SOUZA e B. F. G. D. S., em face da sentença prolatada pelo Juízo da 18ª Vara Federal da Seção Judiciária de Minas Gerais (, fls. 163/169), que, nos autos da ação ordinária visando à declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, e a revisão do contrato, julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando os autores ao pagamento das custas, cuja exigibilidade ficou suspensa em razão da gratuidade deferida, sem fixação de honorários advocatícios.
Nas razões recursais, os apelantes sustentam, em síntese, a ausência de comprovação da regularidade do procedimento administrativo de execução extrajudicial, destacando a falta de notificação pessoal para purga da mora. Alegam, ainda, que a Caixa Econômica Federal não apresentou os editais de publicação nem comprovou o cumprimento das exigências legais relativas aos avisos de cobrança, conforme disposto no art. 31 do Decreto-Lei nº 70/66 e no art. 19 da Lei nº 8.004/90. Defendem que a notificação por edital é inválida quando é possível localizar o mutuário, como teria ocorrido no caso concreto. Sustentam, também, que a execução extrajudicial é incompatível com os princípios constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, além de violar o direito fundamental à moradia, introduzido pela Emenda Constitucional nº 26/2000.
Invocam precedentes que reconhecem a nulidade do procedimento por ausência de intimação pessoal e defendem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), apontando cláusulas abusivas relativas à correção do saldo devedor. Argumentam que houve a aplicação indevida da Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária, criticam a utilização da Tabela Price e a correção inicial do saldo devedor para, somente depois, proceder-se à amortização da prestação paga, quando, segundo os apelantes, o correto seria o procedimento inverso. Diante disso, requerem a reforma da sentença para que seja declarada a nulidade da execução extrajudicial, com a consequente inversão dos ônus sucumbenciais.
Em contrarrazões (, fls. 9-13), a Caixa Econômica Federal pugna pela manutenção da sentença, afirmando que a execução extrajudicial observou rigorosamente as disposições do Decreto-Lei nº 70/66, conforme documentos juntados aos autos. Defende a constitucionalidade do diploma legal, reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal, e a legalidade das cláusulas contratuais, destacando que a correção pela TR e a forma de amortização estão previstos no contrato e em conformidade com a legislação aplicável. Sustenta que não houve capitalização indevida de juros nem cobrança abusiva de taxas, conforme demonstrado pelo laudo pericial. Requer, assim, o desprovimento do recurso.
É o relatório.
VOTO
Presentes os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.
Cinge-se a controvérsia à possibilidade de anulação da execução extrajudicial empreendida pela Caixa Econômica Federal, bem como de revisão do contrato de financiamento habitacional celebrado entre as partes.
- Procedimento de execução extrajudicial
No que concerne à pretensão anulatória, o Supremo Tribunal Federal, em sede de repercussão geral (Tema 249), firmou a tese de que “é constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66”. De modo que a principal tese sustentada nas razões recursais encontra-se superada no ordenamento jurídico vigente, por se tratar de precedente qualificado, ao qual se encontram obrigatoriamente vinculados os órgãos judiciais das instâncias ordinárias, nos termos do art. 927, III, do CPC. Confira-se:
EMENTA Direito processual civil e constitucional. Sistema financeiro da habitação. Decreto-lei nº 70/66. Execução extrajudicial. Normas recepcionadas pela Constituição Federal de 1988. Precedentes. Recurso extraordinário não provido.
1. O procedimento de execução extrajudicial previsto pelo Decreto-Lei nº 70/66 não é realizado de forma aleatória, uma vez que se submete a efetivo controle judicial em ao menos uma de suas fases, pois o devedor é intimado a acompanhá-lo e pode lançar mão de recursos judiciais se irregularidades vierem a ocorrer durante seu trâmite.
2. Bem por isso, há muito a jurisprudência da Suprema Corte tem estabelecido que as normas constantes do Decreto-lei nº 70/66, a disciplinar a execução extrajudicial, foram devidamente recepcionadas pela Constituição Federal de 1988.
3. Recurso extraordinário não provido, propondo-se a fixação da seguinte tese de repercussão geral: “É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial previsto no Decreto-lei nº 70/66 (RE 627106, Relator(a): Dias Toffoli, Tribunal Pleno, julgado em 08/04/2021, Processo Eletrônico Repercussão Geral - Mérito DJe-113 DIvulg 11-06-2021 Public 14-06-2021).
Insta salientar que o preceito fundamental atinente ao direito à moradia, inserido pela Emenda Constitucional n. 26/2000 no rol dos direitos sociais (art. 6º da Constituição Federal de 1988), já foi atendido com a própria implantação dos vários programas habitacionais a ele inerentes, nas três esferas governamentais, sendo certo que não significa a possibilidade de inadimplemento do contrato de mútuo e de enriquecimento ilícito do mutuário ou do terceiro ocupante do imóvel, em detrimento da sobrevivência e viabilidade do sistema, de flagrante inspiração social.
Sem razão o apelante, quanto à suposta invalidade da execução extrajudicial, por iliquidez do título executivo. Isso porque. "não descaracteriza a liquidez e certeza do título executivo extrajudicial (contrato de financiamento imobiliário) a simples afirmação de forma genérica, feita pelo recorrente, em sentido contrário, mormente quando está determinado o valor executado pelo credor hipotecário e não há prova da desconformidade desse valor com as cláusulas do contrato" (AC 0002159-57.2006.4.01.3809, Desembargador Federal Daniel Paes Ribeiro, 6T, e-DJF1 28/09/2018).
A regularidade do processo de execução extrajudicial “exige a observância de formalidades inerentes à sua finalidade, como o prévio encaminhamento de, pelo menos, dois avisos de cobrança (art. 31, IV, Decreto-lei 70/66), válida notificação dos mutuários para purgarem a mora (art. 31, §§1º e 2º, DL 70/66) e intimação acerca das datas designadas para os leilões” (AC 0025408-32.2008.4.01.3400/DF, Rel. Desembargador Federal Néviton Guedes, Quinta Turma, e-DJF1 de 28/04/2017).
Ademais, o STJ assentou a orientação de que, “nos termos estabelecidos pelo parágrafo primeiro do art. 31 do DL 70/66, a notificação pessoal do devedor, por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos é a forma normal de cientificação do devedor na execução extrajudicial do imóvel hipotecado. Todavia, frustrada essa forma de notificação, é cabível a notificação por edital, nos termos do parágrafo segundo do mesmo artigo, inclusive para a realização do leilão” (EAg 1.140.124/SP, Corte Especial, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, DJ 21/06/2010).
Na espécie, foram enviados dois avisos de cobrança aos apelantes, - em 21/05/2003 e 10/12/2003 -, contendo a discriminação das parcelas vencidas, com assinatura da segunda apelante, cônjuge do primeiro apelante, em ambos os avisos de recebimento (AR) - , fls. 83/86. Posteriormente, os apelantes foram notificados pessoalmente para purgar a mora, em 09/02/2004, com assinatura expressa na notificação realizada pela Oficial do Cartório de Registro de Títulos e Documentos da Comarca de Ibirité/MG (, fls. 93/94). Por fim, em relação à designação de leilão, o leiloeiro certificou que cientificou pesssoalmente os apelantes da realização dos leilões, os quais, contudo, se recusaram a assinar (, fls. 95).
É certo de que as informações prestadas tanto pelo Oficial do Cartório, quanto à notificação pessoal realizada para fins da mora, quanto pelo leiloeiro na cientificação das datas dos leilões, se revestem de fé pública, somente ilidida por prova em contrário, inexistente nos autos.
Ademais, por cautela, o leiloeiro ainda fez publicar por três vezes, em jornal de grande circulação - "O Tempo", os editais de leilão (, fls. 97/105), o que afasta a tese de ausência de conhecimento das datas das referidas hastas públicas.
Nesse contexto, não se há, pois, qualquer irregularidade no procedimento expropriatório administrativo que possa, como desejam os autores, acarretar a sua anulação e o consequente retorno do imóvel à sua propriedade.
Soma-se isso que os apelantes sequer demonstraram nos autos a intenção efetiva de purgar a mora ou de exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, não havendo nos autos nenhum comprovante ou protocolo que evidencie a efetiva apresentação de requerimento administrativo nestes termos, tampouco da suposta recusa da credora fiduciária em permitir a quitação tempestiva do débito, ou ainda depósito judicial nos autos.
Logo, a execução da garantia deu-se na forma prescrita na legislação de regência, não havendo motivo que justifique a sua anulação.
- Revisão contratual
No que atine à pretensão revisional, é firme o entendimento jurisprudencial no sentido de que, após a adjudicação do bem, com o consequente registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis, a relação obrigacional decorrente do contrato de mútuo habitacional extingue-se com a transferência do imóvel, dando ensejo à ausência de interesse em propor ação de revisão de cláusulas contratuais do negócio jurídico extinto (STJ, AgRg no Ag 1356222/RJ, Rel. Ministro Paulo de Tarso Severino, 3T, julgado em 06/03/2012, DJe 15/03/2012; REsp 886.150/PR, Rel. Ministro Francisco Falcão, Primeira Turma, DJe 17.05.2007).
Entretanto, no caso concreto, a discussão quanto à revisão contratual não restou prejudicada, tendo a sentença procedido à sua análise.
Cumpre registrar que a relação jurídica em questão submete-se ao regime do Código de Defesa do Consumidor, cuja aplicabilidade aos contratos bancários constitui matéria já pacificada na jurisprudência pátria, nos termos da súmula n. 297 do Superior Tribunal de Justiça.
Ao discorrer especificamente sobre o crédito habitacional no sistema financeiro, Arnaldo Rizzardo, in "Contratos de Crédito Bancário", 5ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 2000, p. 118-119, assevera que o contrato de financiamento:
“Apresenta-se com cláusulas uniformes, não deixando espaço ao princípio da autonomia da vontade, quer no que respeita à determinação do conteúdo, quer quanto à escolha do outro contratante.
É um típico contrato de adesão, ou, usando as palavras de Orlando Gomes, 'o negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas formuladas antecipadamente, de modo geral e abstrato, pela outra parte, para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras relações concretas. (...)
No contrato de financiamento da casa própria, o mutuário nem tem a faculdade de discutir com a outra parte sobre o conteúdo do já ordenado previamente. A ele cabe subordinar-se, aderindo às condições preestabelecidas, para ter financiada, pelos termos do sistema, a aquisição da moradia pretendida.”
Portanto, nos contratos de financiamento da casa própria, deve-se atentar não só à legislação pertinente, como também à finalidade do Sistema Financeiro da Habitação que, conforme Arnaldo Rizzardo, na obra citada acima, à f. 120, diz "facilitar e promover a construção e a aquisição da moradia".
Quanto ao fator de correção do saldo devedor, é cabível a aplicação da Taxa Referencial – TR nos contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, tratando-se de tema já pacificado na jurisprudência. “No julgamento do REsp 969129/MG, submetido ao rito do art. 543-C do CPC, o STJ decidiu que, 'no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a partir da Lei 8.177/91, é permitida a utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária do saldo devedor. Ainda que o contrato tenha sido firmado antes da Lei n.º 8.177/91, também é cabível a aplicação da TR, desde que haja previsão contratual de correção monetária pela taxa básica de remuneração dos depósitos em poupança, sem nenhum outro índice específico' (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 15/12/2009)" (Apelação 00091246119994013400, Desembargador Federal Néviton Guedes, TRF1 - Quinta Turma, e-DJF1 DATA:10/07/2017; AC 0001437-24.1999.4.01.3500 / GO, Rel. Desembargador Federal Carlos Moreira Alves, Rel. Conv. Juiz Federal Marcelo Velasco Nascimento Albernaz (Conv.), Quinta Turma, e-DJF1 de 23/10/2017).
O contrato em comento sujeita-se às normas do SFH, consequentemente, não há razão para alterar as regras pactuadas, máxime pela estrita consonância com a origem do crédito concedido, sendo este também o entendimento do Colendo STJ:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. (...) APLICAÇÃO DA TR PARA A ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. POSSIBILIDADE. (...)
5. É legal a aplicação da TR na correção monetária do saldo devedor de contrato de mútuo, ainda que este tenha sido firmado em data anterior à Lei 8.177/91, desde que pactuada a adoção, para esse fim, de coeficiente de atualização monetária idêntico ao utilizado para a remuneração das cadernetas de poupança. (...) (REsp 874.988/ES, Rel. Ministra DENISE ARRUDA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18.03.2008, DJ 10.04.2008 p. 1)”
Não há que se falar, ainda, que a TR teria sido julgada inconstitucional no julgamento da ADI n. 493, visto que o Supremo Tribunal Federal impediu, apenas, sua imposição como índice de indexação, quando em substituição a índices de contratos anteriores à data em que foi editada. Nesse sentido:
CONSTITUCIONAL. CORREÇÃO MONETÁRIA. UTILIZAÇÃO DA TR COMO INDICE DE INDEXAÇÃO.
I. - O Supremo Tribunal Federal, no julgamento das ADIns 493, Relator o Sr. Ministro Moreira Alves, 768, Relator o Sr. Ministro Marco Aurélio e 959-DF, Relator o Sr. Ministro Sydney Sanches, não excluiu do universo jurídico a Taxa Referencial, TR, vale dizer, não decidiu no sentido de que a TR não pode ser utilizada como índice de indexação. O que o Supremo Tribunal decidiu, nas referidas ADIns, e que a TR não pode ser imposta como índice de indexação em substituição a índices estipulados em contratos firmados anteriormente a Lei 8.177, de 01.03.91. Essa imposição violaria os princípios constitucionais do ato jurídico perfeito e do direito adquirido. C.F., art. 5., XXXVI. (...)
III. - R.E. não conhecido (STF - 2ª Turma - RE 175678/MG - Relator: Min. Carlos Velloso - Julgamento: 29/11/1994).
Confirmando a coerência da utilização do critério de reajuste para a atualização do saldo devedor dos contratos imobiliários, é oportuna a transcrição do excerto do voto vencedor do seguinte acórdão do TRF1:
Não procede a afirmação, propalada de forma generalizada, de que o STF declarou a inconstitucionalidade da TR. Nada impede a sua aplicação no mercado financeiro, de forma geral, e nos contratos imobiliários celebrados depois da Lei nº 8.177, de 1º/03/91.
Até mesmo nos contratos anteriores é cabível a sua aplicação, desde que contenham cláusula adotando como critério de reajuste (do saldo devedor e do encargo mensal) a variação da caderneta de poupança, pois esse ativo financeiro ainda hoje tem rendimentos creditados a cada mês pela TR.
O entendimento diferente terá uma consequência danosa: o descasamento entre o ativo e o passivo, desequilibrando as duas vertentes estruturais do crédito imobiliário. Se o banco paga ao poupador pela TR, o financiamento (o saldo devedor, pelo menos) deve necessariamente ter a mesma remuneração, para evitar o descompasso entre o que entra e o que sai.
Não se faz possível, portanto, que os recursos captados pelo mutuante sejam corrigidos por um índice (TR) e emprestados aos mutuários para pagamento corrigido por outro [o INPC, como professam alguns julgados]. Assim não haverá equilíbrio na equação financeira das operações ativas e passivas (TRF-1ª Região, Apelação Cível n. 1999.33.00.006223-9/BA, Rel. Desembargador Federal Olindo Menezes, publicado em 16.03.2001, p. 93).
Nessa linha de intelecção, é plenamente válida a correção do saldo devedor pela Taxa Referencial – TR, prevista no contrato.
No tocante ao momento em que é efetuada a amortização do saldo devedor, em que o agente financeiro procede à sua atualização antes do abatimento do valor da prestação mensal paga, melhor sorte não socorre o apelante.
O argumento desfavorável à validade deste método de amortização parte do pressuposto de que ele permitiria a cobrança de juros capitalizados mensalmente, o que era vedado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, até a edição da Lei n. 11.977/2009. Entretanto, prevalece o entendimento em sentido contrário, pois, de outro modo, estar-se-ia permitindo um enriquecimento indevido por parte do mutuário, abatendo o valor da prestação do valor nominal do saldo devedor, completamente desatualizado, fazendo com que ocorra um desequilíbrio no Sistema Financeiro da Habitação.
Ademais, mister se faz registrar que o STF, no julgamento da Representação n. 1.288-DF, entendeu que as normas dos parágrafos do art. 5º da Lei n. 4.380/64 foram revogadas pelo Decreto-Lei nº 19/66, que, editado com base no Ato Institucional n. 2/65, tem efeito de lei, revogando, assim, normas anteriores antagônicas. De modo que restou esvaziado de conteúdo o art. 6º da mencionada lei, cuja função precípua era explicitar e restringir a aplicação do artigo 5º, tido como revogado pelo Excelso Pretório, não existindo na legislação vigente reguladora da matéria outra disposição que assegure a pretensão do recorrente.
Cumpre destacar que há muito a jurisprudência do STJ é pacífica em permitir a atualização do saldo devedor antes da dedução da parcela paga, como se infere do aresto a seguir coligido:
DIREITO ECONÔMICO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AMORTIZAÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROIBIÇÃO DE ANATOCISMO.
1. O art. 6º, letra c, da Lei 4.380/64, que determinava o reajuste do saldo devedor somente após a amortização das parcelas pagas, foi revogado diante de sua incompatibilidade com a nova regra ditada pelo art. 1º do Decreto-Lei nº. 19/66, o qual instituiu novo sistema de reajustamento dos contratos de financiamento e atribuiu competência ao BNH para editar instruções sobre a correção monetária dos valores.
2. O Decreto-lei n. 2.291/86 extinguiu o Banco Nacional de Habitação, atribuindo ao Conselho Monetário Nacional e ao Banco Central do Brasil as funções de orientar, disciplinar, controlar e fiscalizar as entidades do Sistema Financeiro de Habitação. Diante dessa autorização concedida pela citada legislação para editar regras para o reajustamento dos contratos de mútuo para aquisição de imóvel residencial, editou-se a Resolução nº 1.446/88-BACEN, posteriormente modificada pela Resolução nº 1.278/88, estabelecendo novos critérios de amortização, nos quais definiu-se que a correção do saldo devedor antecede a amortização das prestações pagas.
As Leis 8.004/90 e 8.100/90 reservaram ao Banco Central do Brasil a competência para expedir instruções necessárias à aplicação das normas do Sistema Financeiro de Habitação, inclusive quanto a reajuste de prestações e do saldo devedor dos financiamentos, recepcionando plenamente a legislação que instituiu o sistema de prévia atualização e posterior amortização das prestações. (...).
5. Recurso especial parcialmente provido (REsp 601.445/SE, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 29.06.2004, DJ 13.09.2004 p. 178).
Como se pode ver, não há ilegalidade no critério de amortização da dívida realizado posteriormente ao reajustamento do saldo devedor nos contratos de mútuo habitacional, tendo o STJ, a propósito, editado a súmula n. 450, segundo a qual "nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação".
Ademais, o perito judicial apurou que não foi adotado o sistema de amortização pela Tabela Price. Atestou-se no laudo pericial que o sistema de amortização pactuado é o SACRE, concluindo o expert expressamente a inexistência de amortização negativa.
"No presente contrato foi pactuada a aplicação do sistema SACRE — Sistema de Amortização Crescente.
No contrato em questão os juros são calculados mensalmente mediante a aplicação da fórmula de juros simples (J = Cit/100), utilizando-se a taxa nominal de juros (6,00%a.a. = 0,5%a.m.) e o saldo devedor atualizado.
A parcela de juros é paga mensalmente, não sendo incorporada ao saldo devedor e, sendo assim, não há que se falar em capitalização de juros.
Analisando a Planilha de Evolução do Financiamento elaborada pela CAIXA, constata-se que a parcela de juros em nenhum mês foi incorporada ao saldo devedor, e que seu valor vem decrescendo mês a mês."
Logo, fica afastada a alegação de amortização indevida.
Ante o exposto, voto por NEGAR PROVIMENTO à apelação, mantendo incólumes os termos da sentença recorrida. Sem honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC de 2015), por se tratar de sentença publicada na vigência do CPC de 1973.
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