Apelação Cível Nº 1014216-97.2018.4.01.3800/MG
RELATORA: Juíza Federal CRISTIANE MIRANDA BOTELHO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECÔNOMICA FEDERAL contra a sentença que julgou procedentes os pedidos formulados por N. M. D. S., declarando a rescisão do Contrato de Financiamento Habitacional, firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV (recursos do FAR), determinando a devolução dos valores pagos e fixando indenização por danos morais no importe de R$15.000,00 (quinze mil reais) [].
Nas razões do recurso [], a apelante requer, inicialmente, a revogação da gratuidade da justiça deferida à apelada.
No mérito, sustenta que a apelada não teria cumprido todos os requisitos formais estipulados na Portaria n. 488/2017 do Ministério das Cidades, notadamente a apresentação de declaração do ente público responsável (EMCASA) conjuntamente com o Boletim de Ocorrência. Alega que a questão da segurança pública é de responsabilidade do Estado, não podendo ser imputada à CEF, que não possui poder de polícia. Defende a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor no PMCMV - Faixa I e invocando entendimento do STJ no Tema 960. Afirma inexistir dano moral a ser reparado.
Requer a reforma da sentença, para improcedência dos pedidos ou, alternativamente, redução do valor da indenização por danos morais.
Nas contrarrazões [], a apelada requer a manutenção da sentença.
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço da apelação.
De início, quanto ao pleito de revogação da justiça gratuita, não merece acolhimento.
A justiça gratuita foi requerida na petição inicial e deferida à autora ao autor/apelante no início da tramitação do feito [], antes mesmo da apresentação da contestação e, na oportunidade, não foi objeto de impugnação. Trata-se, portanto, de impugnação tardia.
Acrescente-se que, ainda que possível a revogação do benefício a qualquer momento, o que se verifica é que o pedido da apelante não está suficientemente fundamentado em fato novo ou em documentos que justifiquem, nesta fase processual, a reanálise da questão.
Ressalte-se que a contratação de advogado particular, por si só, não é elemento suficiente para afastar a presunção de hipossuficiência econômica, conforme preconiza o § 4º do art. 99 do CPC.
Mantenho, portanto, a gratuidade da justiça deferida à apelada.
A apelante defende a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, argumentando que atua na defesa do PMCMV – Faixa I, que se configura como uma política social.
O juízo a quo entendeu pela aplicação da norma consumerista, ao tratar da violação ao princípio da boa-fé objetiva.
No entanto, o ponto central da discussão não reside na aplicação ou não do Código de Defesa do Consumidor, mas na análise do descumprimento contratual e da aplicação da norma administrativa específica que rege o programa, qual seja, a Portaria n. 488/2017 do Ministério das Cidades.
Mesmo que se afaste a plena aplicação do CDC neste tipo de contrato social, os princípios basilares que o sustentam, como a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual, são inerentes a qualquer relação jurídica, consoante o Código Civil e a Constituição Federal.
Registre-se, ainda, que a invocação nas razões recursais do Tema 960/STJ se mostra irrelevante para a análise do caso, haja vista que se refere a diretamente à relação entre o beneficiário e a construtora, notadamente em discussões sobre atraso na obra e cláusulas contratuais iníquas na fase de construção.
Tais argumentos, ao que vejo, prestam-se apenas a desviar o foco da discussão central e não contribuem em nada para o debate jurídico.
A controvérsia cinge-se à possibilidade de rescisão do contrato habitacional firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa I, com restituição das parcelas pagas e indenização por danos morais, em razão da comprovada impossibilidade de ocupação do imóvel por motivos de segurança pública.
A aquisição dos imóveis adquiridos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV ocorre considerando três faixas de classificação de acordo com a renda familiar do comprador do imóvel.
Na faixa I, há a contratação pela CAIXA de construtora que será a responsável pela entrega dos imóveis. Nas faixas II e III, há a construção de imóveis por construtoras privadas, não contratadas pela CAIXA, permitindo-se que os compradores adquiram as unidades habitacionais pelo PMCMV.
Os imóveis subsidiados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR integram a classificação da faixa I, para empreendimentos destinados a programas de habitação popular, possuindo regramento próprio, entre os quais, a Lei n. 10.188/01 e a Portaria n. 488/2017.
O Programa de Arrendamento Residencial – PAR foi instituído pela Lei n. 10.188/01 para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, constituindo-se sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra e cuja operacionalização se dá pela CAIXA.
No caso, a apelada adquiriu o imóvel na faixa I.
A Portaria n. 488/2017 do Ministério das Cidades “trata do distrato dos contratos de beneficiários de unidades habitacionais produzidas com recursos provenientes da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), no âmbito do Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV)”. No art. 2º, I, previu a possibilidade de rescisão do contrato no caso de “impedimento de ocupação ou retirada da unidade habitacional por invasão ou ameaça” (art. 2º, I).
Acrescente-se que a referida Portaria deixa evidenciado o reconhecimento, pelo Poder Público, de que situações de violência e insegurança podem inviabilizar o propósito do financiamento, o que demanda uma solução administrativa, que inclui a possibilidade de distrato e, eventualmente, a opção por nova unidade habitacional.
A apelante insiste que o art. 2º, § 1º, "a", da Portaria n. 488/2017, do Ministério das Cidades, exige a apresentação de "declaração do ente público responsável pela indicação da demanda, acompanhada de Boletim de Ocorrência", e que a ausência desta declaração, notadamente o parecer da EMCASA, inviabilizaria o distrato. Sem razão, no entanto.
Nesse contexto, o amplo acervo probatório e fático constante dos autos, especialmente os fatos incontroversos admitidos pelas próprias partes durante a instrução processual, demonstram a fragilidade da argumentação da apelante e a plena aplicação da regra protetiva da Portaria.
Na sentença, destacou-se que “as provas produzidas, especialmente os boletins de ocorrência de 26 e 29 de maio de 2019, que relatam tentativas de invasão e danos ao imóvel, e os depoimentos testemunhais colhidos na audiência de instrução, confirmam a existência de risco à integridade física da autora, decorrente da violência no conjunto residencial, agravada pela presença de criminosos. Tais elementos demonstram, de forma inequívoca, que a autora foi impedida de ocupar o imóvel, enquadrando-se na hipótese prevista na referida portaria”.
De fato, a situação evidenciada nos autos revela que a beneficiária foi impedida de exercer a posse e usufruir do bem por circunstâncias alheias à sua vontade, diretamente ligadas à falta de segurança local, corroborada por depoimentos testemunhais e documentos.
A própria instituição financeira, em audiência, reconheceu a gravidade da situação e a possibilidade de rescisão contratual, condicionando-a apenas à manifestação do ente público municipal (EMCASA). No entanto, como bem observado na sentença, “não se pode imputar à autora o ônus pela omissão da EMCASA, órgão público, nem da ré, que, como gestora do programa, deveria zelar pela efetividade das soluções administrativas”.
A apelante tenta, ainda, eximir-se da responsabilidade sob o argumento de que a violência e insegurança no local da moradia é questão de Segurança Pública e responsabilidade exclusiva da Polícia Militar e do Governo Estadual.
Contudo, o argumento, embora tecnicamente correto quanto à competência primária pela segurança pública, não afasta a responsabilidade da CEF como agente gestor do Programa e contratante. Assim, ao financiar e administrar empreendimentos de interesse social, como no caso do PMCMV - Faixa I, assume um múnus público e deve zelar pela conformidade e adequação do objeto do contrato.
A Portaria n 488/2017 é a prova cabal de que a CEF e o Ministério das Cidades reconhecem a possibilidade de que o risco social e a violência (invasão/ameaça) sejam causas de rescisão contratual e de realocação.
É incontestável que o núcleo da proteção social conferida pela Portaria 488/2017 reside na causa que impede o beneficiário de baixa renda de usufruir de seu direito à moradia.
Reconhecido o direito à rescisão contratual com fulcro no art. 2º, I, da Portaria n. 488/2017, a consequência jurídica é a obrigação de devolução das parcelas pagas, como opção feita pela mutuária.
Diante desse contexto, correta a conclusão de que se mostra configurada a hipótese de distrato prevista na Portaria n. 488/2017, sendo direito da apelada à rescisão contratual e à restituição das parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito da instituição financeira.
Com relação aos danos morais, lembro que a fixação do valor da indenização deve se guiar pelo princípio da razoabilidade, com verificação da extensão da ofensa sofrida pela vítima, do grau de sofrimento por ela suportado e da análise da condição financeira do ofensor, de maneira a se evitar o enriquecimento sem causa do beneficiário e, ao mesmo tempo, se assegurar a natureza pedagógica da sanção.
No tocante à indenização por danos morais, adequada a sentença ao reconhecer que o sofrimento experimentado pela apelada transcende o mero dissabor cotidiano.
O conjunto probatório revela a perda do sonho da casa própria, a frustração do projeto de moradia e o sentimento de medo e impotência diante da violência, além da omissão da instituição financeira em adotar qualquer medida efetiva para solução do impasse, mesmo após comunicações formais e tentativas administrativa da mutuária.
O dano moral, nesse caso, decorre do abalo profundo à tranquilidade e à segurança pessoal, bens integrantes da dignidade da pessoa humana.
Todavia, a sopesar todas as circunstâncias específicas do caso e as inegáveis repercussões na vida da apelada, reputo excessiva a quantia de R$15.000,00 (quinze mil reais), fixada na sentença.
O caso envolve o “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL, MÚTUO, CAUÇÃO DE DEPÓSITOS E ALIENAÇÃO FIDUCIARIA EM GARANTIA NO SISTEMA FINANCÉIRO DE HABITAÇÃO - CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL FGTS/PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - RECURSOS FGTS - CCFGTS/PMCMV - SFH/FAR”, firmado em 23/12/2015, cujo valor de compra e venda do imóvel foi de R$64.980,84, sendo pago da seguinte forma: R$7.200,00 financiado pela CEF, R$45.000,00 desconto concedido pelo FGTS (complemento) e R$12.780,84 subvenção concedida pelo FAR []. Na petição inicial, a autora alega que o dano material causado estaria em aproximadamente R$17.666,00.
Assim, ponderando os elementos fáticos e jurídicos, garantindo uma reparação que, a um só tempo, cumpre seu papel compensatório, ao minorar o sofrimento da apelada, e seu papel pedagógico, ao sinalizar à apelante a necessidade de aprimoramento de sua conduta na análise das questões que envolvem o PMCMV e a garantia de moradia digna aos beneficiários, entendo que os honorários devem ser reduzidos.
É caso, portanto, de reforma parcial da sentença, para reduzir a indenização por danos morais para R$5.000,00 (cinco mil reais).
Anote-se que este valor tem sido considerado razoável e proporcional no âmbito deste Tribunal, conforme assim arbitrado na AC n. 10232124520224013800/MG, Relator Desemb. Federal André Prado de Vasconcelos, 4ª Turma, Data de Publicação 27/06/2025.
Apenas por cautela, e na tentativa de evitar inócuos embargos declaratórios que proliferam nesta tão assoberbada Corte, e considerando que este voto promove a análise sistemática e teleológica das normas constitucionais e legais aplicáveis (sem necessariamente indicar, de maneira expressa e a todo momento, as normas às quais se referem), dou por prequestionadas todas as normas indicadas pelas partes.
As partes ficam, desde já, advertidas que os embargos de declaração, consoante os arts. 1.022 e 1.026 do CPC, somente devem ser interpostos na manifesta presença de vícios de omissão, contradição e/ou obscuridade, não se prestando à rediscussão do julgado, sob pena de serem considerados protelatórios e atraírem a imposição de multa de até 2% sobre o valor da causa (elevada até 10% em caso de reiteração protelatória).
Ante o exposto, voto por dar parcial provimento à apelação.
Documento eletrônico assinado por CRISTIANE MIRANDA BOTELHO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000248715v18 e do código CRC 20b61351.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): CRISTIANE MIRANDA BOTELHO
Data e Hora: 18/11/2025, às 16:17:57