Apelação/Remessa Necessária Nº 0052995-85.2011.4.01.3800/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0052995-85.2011.4.01.3800/MG
RELATOR: Juiz Federal JOSE ALEXANDRE FRANCO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pelo CONSELHO REGIONAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS — CRECI/MG — 4ª REGIÃO contra sentença proferida pelo Juízo da 18ª Vara Federal da Seção Judiciária de Minas Gerais, que, nos autos do mandado de segurança ajuizado por L. B. D. D. S., confirmou a liminar anteriormente deferida e concedeu parcialmente a segurança, para determinar que as autoridades coatoras se abstenham de exercer o poder de polícia sobre as atividades empresariais do impetrante, permitindo o funcionamento e a divulgação do portal www.soproprietario.com.br. A sentença ainda concedeu justiça gratuita, afastou o pagamento de custas e não fixou honorários, nos termos do art. 25 da Lei nº 12.016/2009.
O apelante alega, em síntese, que a sentença deixou de enfrentar o ponto central da controvérsia — o exercício irregular da corretagem imobiliária pelo impetrante. Sustenta que as atividades de intermediação de imóveis são privativas dos corretores habilitados e registrados no CRECI, conforme previsão legal.
Afirma que a fiscalização realizada teve respaldo na legislação e visou coibir o exercício ilegal da profissão, sem aplicação de sanção administrativa, já que o impetrante não é inscrito no Conselho. Alega que o site veiculava atividades típicas de intermediação, fato comprovado por diligências e material publicitário anexado aos autos.
Requer, ao final, o provimento do recurso, com a reforma integral da sentença e denegação da segurança.
O Ministério Público Federal opinou pelo desprovimento do recurso, ao entender que a atuação do CRECI foi indevida, por atingir terceiro não sujeito à sua fiscalização.
É o relatório.
VOTO
Presentes os requisitos legais de admissibilidade, conheço da apelação.
A controvérsia posta nestes autos diz respeito à extensão do poder de polícia dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI), em especial quanto à possibilidade de fiscalização e aplicação de sanções a pessoas não inscritas em seus quadros, mas que supostamente exercem atividades de corretagem imobiliária.
Da delimitação da competência e do poder de polícia do CRECI
A profissão de Corretor de Imóveis é regulamentada no Brasil, encontrando seu fundamento legal na Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, e no Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978. Esses diplomas normativos estabelecem as atribuições e a esfera de atuação dos Conselhos Federal e Regionais de Corretores de Imóveis, autarquias incumbidas da disciplina e fiscalização da atividade profissional.
A definição do alcance do poder de polícia conferido a essas entidades deve observar a natureza jurídica dos Conselhos e os limites impostos pelo princípio da legalidade administrativa. O art. 5º da Lei nº 6.530/78 dispõe:
Art 5º O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em autarquia, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.
Complementando essa disposição, o art. 7º do Decreto nº 81.871/78 especifica a finalidade do órgão federal, que, por sua vez, supervisiona os regionais:
Art. 7º O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis em todo o território nacional.
A análise conjunta desses dispositivos evidencia que a atuação fiscalizatória dos Conselhos está limitada ao “exercício da profissão”, expressão que pressupõe habilitação legal e inscrição regular no órgão de classe. O escopo da fiscalização, portanto, restringe-se aos profissionais e pessoas jurídicas registradas, não alcançando terceiros estranhos à categoria. A atuação do CRECI tem como foco assegurar a observância dos preceitos éticos e técnicos pelos membros da categoria, cabendo-lhe aplicar as sanções disciplinares legalmente previstas diante de eventuais infrações cometidas por seus inscritos.
Essa limitação de competência torna-se ainda mais evidente quando se analisam os dispositivos que tratam das sanções disciplinares, todos dirigidos exclusivamente aos inscritos. O art. 21 da Lei nº 6.530/78 estabelece:
Art. 21. Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores de Imóveis e pessoas jurídicas as seguintes sanções disciplinares;
I - advertência verbal;
II - censura;
III - multa;
IV - suspensão da inscrição, até noventa dias;
V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.
O Decreto nº 81.871/78, em seus arts. 38 e 39, reproduz essas penalidades e descreve infrações disciplinares que pressupõem o vínculo do agente com a atividade profissional regulamentada, como, por exemplo, “transgredir normas de ética profissional”, “exercer a profissão quando impedido de fazê-lo”, ou ainda “facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos”.
Nesse contexto, mesmo que haja a suspeita de exercício ilegal da profissão por um indivíduo não registrado, a competência para reprimir tal conduta, no âmbito sancionatório, não reside no Conselho de forma direta. Nesses casos, a legislação já prevê a medida cabível. O exercício ilegal de profissão que exige habilitação específica pode configurar a contravenção penal tipificada no art. 47 do Decreto-Lei nº 3.688/41 (Lei das Contravenções Penais).
A respeito, confiram-se os seguintes julgados:
ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO. EXERCÍCIO PROFISSIONAL POR TERCEIRO NÃO INSCRITO NOS QUADROS. APLICAÇÃO DE MULTA. IMPOSSIBILIDADE. 1. A Lei n. 6.530, de 12/05/1978, regulamentou a profissão de Corretor de Imóveis, disciplinando, ainda, o funcionamento de seus órgãos de fiscalização. 2. O artigo 1º, inciso I, do Decreto n. 81.871/1978 estabelece que o exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional somente será permitido ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição. 3. A Lei n. 6.839/1980, em seu artigo 21, estabelece que o Conselho Regional tem competência para aplicar sanções disciplinares aos corretores de imóveis e às pessoas jurídicas. 4. No caso vertente, a parte autora desempenhava a função de zelador, e foi autuada, por não ter inscrição como corretor de imóveis no CRECI da 2ª Região, tendo sido infringido o artigo 1º, inciso I, do Decreto n. 81.871/1978. 5. O Conselho Regional de Corretores de Imóveis tem competência para fiscalizar e impor penalidades a seus filiados, não havendo disposição legal que permita a aplicação de multas ou sanções à pessoa física não inscrita no Conselho Profissional. 6. Não detendo competência para aplicação de multa a terceiros não filiados, por falta de amparo legal, deve ser afastada a imposição de sanção administrativa. 7. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 4ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0016974-85.2012.4.03.6301, Rel. Desembargador Federal LEILA PAIVA MORRISON, julgado em 26/11/2024, DJEN DATA: 02/12/2024) - grifos nossos
PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. CONSELHO DE FISCALIZAÇÃO PROFISSIONAL. CRECI/ES. EXERCÍCIO IRREGULAR DA PROFISSÃO. PESSOA NÃO INSCRITA NO CONSELHO. COBRANÇA DE MULTA. IMPOSSIBILIDADE. EXTINÇÃO DO FEITO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Apelação interposta pelo CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS 13ª REGIÃO - CRECI-ES, nos autos da ação de execução fiscal por este ajuizada em face da SANDRA SIMÕES PEREIRA, objetivando a cobrança de multa administrativa, conforme certidão de dívida ativa regularmente acostada (evento 1/JF). 2. Cinge-se a controvérsia em perquirir sobre a legitimidade do CRECI-ES para aplicar multa à pessoa física não inscrita em seus quadros, sob o fundamento de exercício ilegal da profissão de corretor de imóveis. 3. O art. 21, da Lei nº 6.530/78, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis e disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização, não prevê a possibilidade de aplicação de multa por exercício ilegal da profissão à pessoa física não inscrita em seus quadros, fato que torna inexigível a multa imposta pelo exercício ilegal de profissão, vez que ausente base legal para tanto. 4. A Resolução COFECI nº 351/91 citada pelo Conselho não é lei, é ato administrativo da categoria de regulamento de execução, destinado à explicitação e facilitação da aplicação de regras previamente definidas em lei, razão pela qual não pode ser instrumento no qual se insiram novas obrigações, pois, como dito, tem o objetivo fundamental de facilitar a aplicação da lei que o enseja. 5. A multa aplicada pelo apelante é ilegal em razão da ausência de previsão legal específica a dar suporte à autuação, nos termos do art. 2º, §5º, III, da Lei nº 6.830/80. 6. Apelação desprovida. DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 6a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. (TRF2, Apelação Cível, 5022748-09.2022.4.02.5001, Rel. POUL ERIK DYRLUND, 6a. TURMA ESPECIALIZADA, Rel. do Acordao - POUL ERIK DYRLUND, julgado em 29/04/2024, DJe 26/04/2024 15:09:23) - grifos nossos
Percebe-se, portanto, que a lei define com clareza o escopo de atuação do Conselho, restringindo sua atuação administrativa e sancionatória aos seus filiados. A tentativa de estender essa prerrogativa a não inscritos, ainda que sob o pretexto de coibir o exercício ilegal da profissão, configura extrapolação de competência e afronta direta ao princípio da legalidade estrita, que rege a atuação das autarquias.
Do caso dos autos
No caso concreto, o apelado atua como empresário individual, com atividade principal registrada como “edição de jornais” (CNAE 58.12-3/00), conforme comprovante de inscrição e situação cadastral juntado aos autos. Ele é responsável pela criação e manutenção do portal eletrônico “SÓPROPRIETÁRIO.COM.BR”, cuja proposta é permitir a veiculação de anúncios de imóveis diretamente por seus proprietários, sem intermediação de corretores e sem cobrança de comissão.
Conforme exposto na petição inicial e nas informações constantes do processo, o funcionamento do portal é simples: o proprietário cadastra seu imóvel, informando telefone e e-mail; o interessado acessa a plataforma, pesquisa os anúncios e entra em contato diretamente com o anunciante, sem qualquer participação do impetrante. Os anúncios podem ser gratuitos ou ganhar destaque mediante o pagamento de uma quantia.
O apelante, CRECI/MG, lavrou autos de constatação e de infração contra o apelado, sob o argumento de "exercício ilegal da atividade de corretor de imóveis", por meio do portal. Além disso, o Conselho notificou o jornal "Estado de Minas" para que não publicasse propagandas do portal, o que foi acatado. Adicionalmente, o Superintendente do CRECI/MG divulgou nota pública no jornal "O Tempo" acusando o portal de praticar contravenção penal de exercício ilegal da profissão. O CRECI/MG ainda comunicou o fato ao Ministério Público Estadual, por força de Termo de Cooperação Técnica.
A despeito das alegações do apelante de que o portal estaria praticando atividades típicas de corretagem imobiliária, a competência para fiscalizar e aplicar sanções disciplinares a este tipo de atividade por parte do CRECI/MG, conforme exposto no tópico anterior, é restrita aos profissionais e pessoas jurídicas devidamente inscritas no Conselho.
Nesse contexto, a atuação do CRECI/MG configura um exercício de poder de polícia que extrapola os limites de sua competência legal. A alegação de que não aplicou sanções disciplinares diretamente, mas apenas exerceu função fiscalizadora com "intuito sancionador", é insuficiente para justificar a legalidade de seus atos coercitivos, uma vez que autuar e restringir a publicidade de quem não está sujeito à jurisdição do Conselho configura, por si só, sanção administrativa indevida.
Desse modo, a sentença que concedeu parcialmente a segurança, ao determinar que as autoridades coatoras se abstenham de exercer poder de polícia sobre as atividades empresariais do impetrante, está em conformidade com a legislação e a jurisprudência aplicáveis, razão pela qual deve ser integralmente mantida.
Dispositivo
Considerando que se trata de mandado de segurança, não há condenação em honorários advocatícios, nos termos do art. 25 da Lei nº 12.016/2009 e da Súmula 512 do STF.
Em face do exposto, voto por negar provimento à apelação, mantendo inalterados os termos da sentença.
Documento eletrônico assinado por JOSE ALEXANDRE FRANCO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000252935v5 e do código CRC 4dbd6bd1.
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