Apelação Cível Nº 0023203-33.2004.4.01.3800/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0023203-33.2004.4.01.3800/MG
RELATORA: Juíza Federal CRISTIANE MIRANDA BOTELHO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra a sentença que julgou procedente o pedido para:
- declarar nula a cláusula contratual que permite a inserção de hipoteca no imóvel dos autores e, por conseguinte, anular o gravame (hipoteca) que incide sobre o imóvel, determinando o cancelamento do registro de hipoteca estabelecido em favor da segunda ré” (Caixa Econômica Federal).
- determinar à primeira ré - QGT – Empreendimentos e Construções Ltda, a outorga da escritura, não havendo outros óbices legais, no prazo de 30 dias contados do cancelamento da hipoteca, sob pena de multa diária de R$200,00.
[ - p. 115-124]
Nas razões do recurso [ - p. 127-136], a parte apelante argui, preliminarmente, a carência de ação dos autores por falta de interesse processual, ilegitimidade ativa e ilegitimidade passiva ad causam.
Afirma que não há vínculo contratual direto entre a CEF e os autores, uma vez que o contrato de compra e venda foi celebrado exclusivamente entre os autores e a QGT Empreendimentos e Construções Ltda., sem sua participação.
Alega que o contrato de mútuo habitacional com obrigações e hipoteca, firmado entre a instituição financeira e a QGT Empreendimentos e Construções Ltda. constitui ato jurídico perfeito e regular, protegido pelo art. 5º, LXXXVI, da Constituição Federal.
Assevera que as hipóteses de extinção da hipoteca são taxativas em lei (artigos 849 do CC/1916 e 1.499 do CC/2002), e que o caso dos autos não se enquadra nelas.
Salienta que a hipoteca prevalece mesmo após a transferência do imóvel aos autores (artigos 815 do CC/1916 e 1.479 a 1.481 do CC/2002), e que o direito de remição dos autores estaria decaído por não terem proposto a notificação judicial no prazo legal.
Requer o provimento do recurso para extinguir o processo sem resolução do mérito ou, subsidiariamente, julgar improcedentes os pedidos autorais, com a condenação dos autores ao ônus sucumbenciais.
Nas contrarrazões [ - p. 139-145], os apelados defendem a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e, também, a legitimidade ativa, dado o objeto da ação e o papel fundamental da instituição financeira para o sucesso da demanda, mesmo diante de dois contratos independentes.
Alegam que cumpriram integralmente suas obrigações e que a cláusula contratual que autoriza a hipoteca é absolutamente ineficaz e abusiva, violando o Código de Defesa do Consumidor, especialmente por configurar uma “cláusula mandato” e por ser excessivamente onerosa.
Invocando a Súmula n. 308/STJ, salientam que o Superior Tribunal de Justiça reconhece a ineficácia da hipoteca em relação ao terceiro adquirente de boa-fé, pois o agente financeiro tem conhecimento da destinação das unidades a terceiros e deve usar instrumentos próprios para seu crédito, não a excussão da hipoteca.
Asseveram que a apelante agiu com irresponsabilidade e negligência, pois tinha conhecimento da situação financeira da construtora e não informou aos consumidores.
Requerem a manutenção da sentença.
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço da apelação.
A ação versa sobre outorga de escritura de imóvel adquirido por contrato de promessa de compra e venda realizado com a QGT – Empreendimentos e Construções Ltda, que está gravado por hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal, em razão de contrato de mútuo firmado entre a construtora e a instituição financeira.
Nesse contexto, as preliminares de carência de ação por falta de interesse processual e de ilegitimidade ativa dos autores e passiva ad causam da Caixa Econômica Federal, não se sustentam.
Como observado na sentença recorrida, é “patente o interesse de agir dos autores considerando o objeto da ação e o papel fundamental da CEF para o seu eventual sucesso” e embora se vislumbre “dois contratos independentes, ou seja, um firmado entre a construtora e os autores e outro entre a construtora e o banco, claro é o reflexo de um negócio sobre o outro”, pois “o pedido dos autores não pode ser analisado sem se verificar o contrato de mútuo firmado posteriormente, que culminou na inserção de gravame no imóvel em questão”.
Assim, adequada a sentença ao reconhecer, também, que os autores são partes legítimas e interessadas para questionar em juízo a validade ou não da hipoteca que recai sobre o bem por eles aquirido.
De fato, a relação jurídica estabelecida, embora triangular, possui reflexos diretos sobre o patrimônio dos autores, que são os adquirentes finais do imóvel.
A pretensão de desoneração do bem imóvel, objeto principal da demanda, afeta diretamente a esfera jurídica da CEF, que figura como credora hipotecária.
Assim, é caso de manter a sentença no tocante ao afastamento das preliminares invocadas pela apelante.
Quanto ao mérito recursal, de igual modo, a sentença não está a merecer reparos, tendo, inclusive, apontado, com acerto, vício originário na constituição da hipoteca, ao asseverar que:
[...] verifica-se que o negócio firmado pelos autores e a construtora através do contrato particular de promessa de compra e venda ocorreu em 31 de outubro de 1990 (fls. 29/32). A escritura pública, por sua vez, contendo o contrato de mútuo realizado entre a construtora e o banco financiador, foi lavrado em 30 de dezembro de 1991 e registrada no Registro de Imóveis do 5º Ofício em 16 de setembro de 1992 (fl. 43).
Significa dizer, embora não houvesse ainda o registro do contrato de promessa de compra e venda no respectivo registro imobiliário, o imóvel, que já havia sido prometido aos autores, não mais pertencia, de fato, à construtora quando da obtenção do empréstimo. Logo, não poderia oferecê-lo em garantia hipotecária.
[...]
Vislumbra-se, desta forma, a existência de um vício originário, pois somente poderia hipotecar o bem, quem possuísse capacidade jurídica para aliená-lo, o que não é o caso dos autos.
[...]
Portanto, a construtora não poderia dispor do bem que já havia sido prometido à venda e quitado pelos autores, ainda que o registro formal não tivesse sido efetivado. A boa-fé dos adquirentes, que cumpriram integralmente suas obrigações, deve ser respeitada.
Acrescente-se que a análise do contrato de mútuo não pode ignorar a relação de consumo subjacente e os princípios que a regem. A hipoteca, neste contexto, não pode ser oposta ao terceiro adquirente de boa-fé, não cabendo, neste caso, a invocação da tese do ato jurídico perfeito ou das regras taxativas do Código Civil.
Ainda sobre a validade da cláusula que permitiu a hipoteca, o juízo a quo foi enfático ao declarar que “essa autorização genérica à eventual gravame no imóvel adquirido pelos autores apresenta-se abusiva, em face da nova sistemática advinda com o Código de Defesa do Consumidor”.
A jurisprudência reconhece a ineficácia da hipoteca constituída pela construtora em favor do agente financeiro em relação aos adquirentes de boa-fé.
O Superior Tribunal de Justiça, conforme enunciado n. 308, diz que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. No mesmo sentido, são os julgados: TRF/4, AC n. 50136397820204047201/SC, Quarta Turma, Relatora Vivian Josete Pantaleão Caminha, Data de Julgamento: 23/11/2022; TRF/1, AC n. 00047135120174013300, Relator Desemb. Federal Souza Prudente, Quinta Turma, PJe 09/03/2023.
No tocante à responsabilidade da Caixa Econômica Federal, registre-se que, ao atuar no mercado imobiliário e financiar empreendimentos destinados à venda de unidade autônomas, tem o dever de diligência e informação para com os consumidores finais.
Assim, a omissão em alertar os adquirentes sobre o gravame ou em buscar mecanismos eficazes para a desoneração dos imóveis após a quitação por parte dos promitentes compradores configura violação da boa-fé e à transparência, princípios basilares das relações de consumo.
Por fim, o argumento da apelante sobre o direito de remição dos autores e sua suporta decadência não prospera, uma vez que a tese central da sentença é a ineficácia da hipoteca em si perante o adquirente de boa-fé, e não a necessidade de remição de uma dívida que não lhe pertence.
É caso, pois, de confirmação da sentença.
Sem honorários advocatícios recursais (art. 85, § 11, do CPC), por se tratar de sentença publicada na vigência do CPC de 1973.
Apenas por cautela, e na tentativa de evitar inócuos embargos declaratórios que proliferam nesta tão assoberbada Corte, e considerando que este voto promove a análise sistemática e teleológica das normas constitucionais e legais aplicáveis (sem necessariamente indicar, de maneira expressa e a todo momento, as normas às quais se referem), dou por prequestionadas todas as normas indicadas pela parte recorrente.
As partes ficam, desde já, advertidas que os embargos de declaração, consoante os arts. 1.022 e 1.026 do CPC, somente devem ser interpostos na manifesta presença de vícios de omissão, contradição e/ou obscuridade, não se prestando à rediscussão do julgado, sob pena de serem considerados protelatórios e atraírem a imposição de multa de até 2% sobre o valor da causa (elevada até 10% em caso de reiteração protelatória).
Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação.
Documento eletrônico assinado por CRISTIANE MIRANDA BOTELHO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000211000v6 e do código CRC 77310159.
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