Apelação Cível Nº 0023088-07.2007.4.01.3800/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0023088-07.2007.4.01.3800/MG
RELATORA: Juíza Federal CRISTIANE MIRANDA BOTELHO
RELATÓRIO
Trata-se de apelações interposta pela Caixa Econômica Federal e por Osvaldo Zavadnjak e Déborah Therezinha Nowak zavadnjak, contra a sentença que, analisando o denominado “contrato de gaveta”, julgou parcialmente procedentes os pedidos para:
[...] declarar a eficácia jurídica do contrato de cessão efetuado (fls. 53/55) bem como para declarar expressamente, nos termos da fundamentação, as consequências legais decorrentes deste reconhecimento judicial, inclusive a quitação do contrato findado em novembro de 2007, nos termos da Lei 10.150/00, no percentual de 100%, ressalvando que permanecem em aberto as prestações não quitadas até o final do contrato, pelo que deve a CEF proceder à liberação da carta de hipoteca em favor da parte autora tão-somente após a quitação dos referidos débitos.
Tendo a parte autora decaído de parte mínima do seu pedido (art. 21, parágrafo único), condeno a CEF ao pagamento dos honorários advocatícios que fixo em 10% do valor dado à causa.
[...] [ - p. 201-203 e - p. 02-11]
Nas razões da apelação [ - p. 14-25], a Caixa Econômica Federal alega que não existe vínculo contatual entre a instituição financeira e os apelados, pois a cessão se deu sem sua anuência, sendo caso de reconhecer a ilegitimidade passiva dos postulantes.
Sustenta que o objetivo da Lei n. 10.150/2000, a qual teria reconhecido validade aos contratos de gaveta firmados até 25/10/1996, não foi de equiparar plenamente o cessionário ao mutuário, mas apenas permitir a quitação do saldo devedor, em condições excepcionais, para reduzir custos do Tesouro Nacional com dívidas inadimplidas.
Salienta que a equiparação legal prevista no art. 2º da Lei n. 10.150/2000 limita-se à quitação do contrato e não autoriza a transferência irrestrita da posição contratual.
Requer a reforma da sentença, para que os pedidos sejam julgados improcedentes, com inversão do ônus da prova.
Nas razões do recurso [ - p. 27-36], Osvaldo Zavadnjak e Déborah Therezinha Nowak Zavadnjak alegando que, embora a sentença tenha reconhecido a aplicação da Lei n. 10.150/2000, para fins de quitação do contrato habitacional, considerou subsistentes as prestações não adimplidas até o término do pacto.
Alegam que, desde 22 de dezembro de 2000, a legislação assegurou a liquidação integral do saldo devedor com desconto de 100%, circunstância que impediria a exigência de novas prestações, tendo direito à restituição, em dobro, das parcelas quitadas desta data até o encerramento do contrato (quitação as 300 parcelas mensais).
Asseveram que a Caixa Econômica Federal, na qualidade de gestora do FCVS, tinha o dever de proceder à quitação antecipada do saldo devedor, não se tratando de mera faculdade, uma vez que a novação entre União e instituição financeira transferiu a responsabilidade pelo contrato.
Salientam que a sucumbência dos autores foi mínima, impondo-se a aplicação do parágrafo único do art. 21 do CPC, com condenação integral da parte contrária em custas e honorários, em patamar máximo, diante da procedência da maior parte dos pedidos.
Requerem a reforma da sentença, para reconhecer a quitação antecipada do contrato desde dezembro de 2000, determinar a restituição em dobro das parcelas pagas após tal data e majorar a verba honorária.
Contrarrazões apresentadas pelas partes [ - p. 44-48 e p. 49-54].
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço das apelações interpostas.
Considerando a interdependência e a prejudicialidade das questões levantadas pelas partes, promovo o julgamento conjunto das apelações.
No caso, a pretensão é de reconhecimento do denominado "contrato de gaveta" e a respectiva quitação do financiamento conforme a Lei n. 10.150/2000, com a liberação da carta de hipoteca incidente sobre o imóvel.
De imediato, está superada a discussão relacionada à legitimidade ativa, haja vista que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento de recurso repetitivo, REsp n. 1.150.429/CE, especificamente no Tema 520, firmou a seguinte tese:
Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos.
É o caso dos autos, em que a transferência de seu pelo contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano firmado em 18/05/1990.
Quanto ao mérito recursal, registre-se que, conforme art. 1º, parágrafo único, da Lei n. 8.004/1990, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, a transferência das obrigações assumidas no contrato de mútuo sempre dependiam da interveniência obrigatória da instituição financiadora.
Contudo, com a entrada em vigor da Lei n. 10.150/2000, que promoveu alterações na Lei n. 8.004/1990, tornou-se possível a regularização de alguns contratos envolvendo cessão irregular de direitos, permitindo que a invalidade decorrente da ausência de manifestação da parte credora fosse sanada. No entanto, foi inserida uma limitação temporal, restringindo a dispensa de anuência do agente financeiro às cessões de direitos sobre imóveis realizadas até 25 de outubro de 1996.
Eis a previsão da Lei n. 10.150/2000:
[...]
Art. 20. As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei no 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei.
Parágrafo único. A condição de cessionário poderá ser comprovada junto à instituição financiadora, por intermédio de documentos formalizados junto a Cartórios de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, ou de Notas, onde se caracterize que a transferência do imóvel foi realizada até 25 de outubro de 1996.
Art. 21. É assegurado aos promitentes compradores de unidades habitacionais, cujas propostas de transferência de financiamento tenham sido formalizadas junto aos agentes financeiros do SFH até 25 de outubro de 1996, o direito de optarem pela concretização da operação nas condições vigentes até a referida data.
Art. 22. Na liquidação antecipada de dívida de contratos do SFH, inclusive aquelas que forem efetuadas com base no saldo que remanescer da aplicação do disposto nos §§ 1o, 2o e 3o do art. 2o desta Lei, o comprador de imóvel, cuja transferência foi efetuada sem a interveniência da instituição financiadora, equipara-se ao mutuário final, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, inclusive quanto à possibilidade de utilização de recursos de sua conta vinculada do FGTS, em conformidade com o disposto no inciso VI do art. 20 da Lei no 8.036, de 1990.
§ 1o A condição de cessionário poderá ser comprovada junto à instituição financiadora, por intermédio de documentos formalizados junto a Cartórios de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, ou de Notas, onde se caracterize que a transferência do imóvel foi realizada até 25 de outubro de 1996.
[...]
Portanto, na hipótese de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, é possível a regularização do contrato de cessão de direito sobre imóvel financiado, conhecido como "contrato de gaveta", sem a intervenção da mutuante, pois a transferência se dá mediante a substituição do devedor, mantidas para o novo mutuário as mesmas condições e obrigações do contrato original.
O imóvel em questão foi originalmente adquirido mediante financiamento habitacional pelo Sistema Financeiro de Habitação em 30/11/1982, com prazo de amortização de 300 meses. Posteriormente, em 18/05/1990, foi transferido para os autores, por contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano, operando-se a cessão de direitos e obrigações do contrato firmado sob as regras do SFH.
Assim, adequada a sentença ao reconhecer a validade do contrato firmado em 18/05/1990, apto à regularização, com base no art. 20 da Lei n. 10.150/2000, por contar com cobertura do FCVS.
Acerca da quitação do contrato pelo FCVS e da liquidação antecipada da dívida, a Lei n. 10.150/2000, assim dispõe:
[...]
Art. 1o As dívidas do Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS, junto às instituições financiadoras, relativas a saldos devedores remanescentes da liquidação de contratos de financiamento habitacional, firmados com mutuários finais do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, poderão ser objeto de novação, a ser celebrada entre cada credor e a União, nos termos desta Lei.
[...]
Art. 2º Os saldos residuais de responsabilidade do FCVS, decorrentes das liquidações antecipadas previstas nos §§ 1o, 2o e 3o, em contratos firmados com mutuários finais do SFH, poderão ser novados antecipadamente pela União, nos termos desta Lei, e equiparadas às dívidas caracterizadas vencidas, de que trata o inciso I do § 1o do artigo anterior, independentemente da restrição imposta pelo § 8o do art. 1o.
[...]
§ 3º As dívidas relativas aos contratos referidos no caput, assinados até 31 de dezembro de 1987, poderão ser novadas por montante correspondente a cem por cento do valor do saldo devedor, posicionado na data de reajustamento do contrato, extinguindo-se a responsabilidade do FCVS sob os citados contratos.
[...]
Quanto à liquidação antecipada, verifica-se que a Lei n. 10.150/2000 estabeleceu uma série de requisitos, beneficiando os contratos de mútuo habitacional do SFH firmados com cobertura do FCVS que se adequem à hipótese legal. A jurisprudência exige, ainda, a adimplência do contrato à época do requerimento administrativo ou judicial, por entender que o fundo não se destina ao pagamento de parcelas inadimplidas.
Sobre o tema, são os julgados:
SFH. MÚTUO HABITACIONAL. COBERTURA PELO FCVS. LEI Nº 10.150/00. QUITAÇÃO. MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA 7/STJ.
1. A pretensão recursal demandaria a desconstituição das premissas fáticas alicerçadas pela instância de origem, providência insuscetível de se realizar na via do recurso especial, pelo veto sumular de nº 7/STJ.
2. Ainda que o recurso especial não esbarrasse no vedado revolvimento fático constante dos autos, o contrato da agravante não pode ser alcançado pelas inovações trazidas ao SFH pela Lei 10.150/00, na medida que não houve pagamento das prestações contratadas, inclusive, conforme atestado pelo acórdão regional, encontrando-se o contrato pendente (previsão de término somente para novembro de 2011).
3. O saldo devedor ao encargo do FCVS necessita do pagamento de todas as parcelas do débito para cumprir sua finalidade de quitação das obrigações. As benesses da Lei 10.150/00, no tocante à novação do montante de 100%, refere-se ao saldo devedor, não incluídas aí, as parcelas inadimplidas.
4. Agravo regimento não provido.
[STJ, AgRg no REsp n. 961690/RS, 2ª Turma, Relator Ministro Castro Meira, DJe 07/11/2008]
SFH. CONTRATO DE GAVETA. FCVS. LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA. INADIMPLÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE JUROS. LEGALIDADE.
1. Para que seja possível a liquidação antecipada é necessário que o contrato tenha sido celebrado até 30 de dezembro de 1987, que possua cobertura do FCVS e que o mutuário esteja em dia com o pagamento das prestações na data do requerimento administrativo ou judicial.
2. Ausente a comprovação de atendimento a todas as condições, resta inviabilizada a liquidação antecipada almejada.
3. Não havendo prova concreta da abusividade da taxa de juros remuneratórios cobrada pela instituição financeira, é descabida a pretensão à sua redução.
[TRF/4, AC n. 50285361220144047108/RS, Relatora Vivan Josete Pantaleão Caminha, Quarta Turma, Data de Julgamento 16/02/2022]
Portanto, para que seja possível a liquidação antecipada há a exigência de que o contato tenha sido celebrado até 30 de dezembro de 1987, que possua a cobertura do FCVS e que o mutuário esteja em dia com o pagamento das prestações na data do requerimento administrativo ou judicial.
Consta da petição inicial que as prestações foram pagas somente até o mês de março de 2007 e o termo final do contrato seria dezembro de 2007, ficando caracterizada a inadimplência. Há informação, vinda após a interposição das apelações, que a última prestação (de n. 300), referente a novembro/2007, somente foi quitada em 24/04/2008.
Assim, com acerto a sentença ao afastar a pretensão dos autores de quitação de parcelas vencidas e vincendas do financiamento e de repetição do indébito, haja vista que, como destacado, “a quitação é dada ao saldo devedor do imóvel, cujo benefício não é extensível às demais prestações do imóvel já vencidas e não pagas, pois são obrigações distintas e que não se enquadram no conceito de saldo devedor a ser coberto pelo Fundo”.
Por fim, não merece guarida o pedido dos autores/apelantes de majoração dos honorários advocatícios.
A sentença aplicou corretamente o art. 21, parágrafo único, do CPC/1973, reconhecendo sucumbência mínima dos autores e fixando honorários em 10% do valor da causa, patamar adequado para o caso em análise.
É caso, portanto, de manutenção da sentença, sem a majoração do § 11 do art. 85 do CPC, pois proferida na égide do CPC/1973.
Apenas por cautela, e na tentativa de evitar inócuos embargos declaratórios que proliferam nesta tão assoberbada Corte, e considerando que este voto promove a análise sistemática e teleológica das normas constitucionais e legais aplicáveis (sem necessariamente indicar, de maneira expressa e a todo momento, as normas às quais se referem), dou por prequestionadas todas as normas indicadas pela recorrente.
As partes ficam, desde já, advertidas que os embargos de declaração, consoante os arts. 1.022 e 1.026 do CPC, somente devem ser interpostos na manifesta presença de vícios de omissão, contradição e/ou obscuridade, não se prestando à rediscussão do julgado, sob pena de serem considerados protelatórios e atraírem a imposição de multa de até 2% sobre o valor da causa (elevada até 10% em caso de reiteração protelatória).
Ante o exposto, voto por negar provimento às apelações.
Documento eletrônico assinado por CRISTIANE MIRANDA BOTELHO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000211531v5 e do código CRC 4333ed89.
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