Apelação Cível Nº 0007885-64.2005.4.01.3803/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0007885-64.2005.4.01.3803/MG
RELATORA: Juíza Federal CRISTIANE MIRANDA BOTELHO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal em face da sentença que julgou procedente a demanda proposta por Kelly de Oliveira e, reconhecendo a anulabilidade parcial da escritura pública de compra e venda, por força de erro substancial quanto ao objeto, determinou sua retificação, para que conste no tópico "A" — relativo ao objeto — a transferência da fração correspondente a 1/3 do lote n.° 4, da quadra 176 a Sérgio Furlanetto Rocha, além da respectiva edificação com área de 158,11 m2 [ - P. 12-20 ].
Nas razões do recurso, o apelante alega que a sentença deixou de considerar a conduta omissa da parte apelada, a qual não promoveu a averbação das construções existentes no terreno junto à matrícula do imóvel, criando descompasso entre a realidade fática e o registro imobiliário.
Sustenta que, ao tempo da contratação do financiamento imobiliário por Sérgio Furlanetto Rocha, não havia qualquer restrição ou reserva quanto ao objeto, de modo que a venda e a constituição da hipoteca recaíram, validamente, sobre a totalidade do terreno descrito na matrícula.
Defende a perfeição do contrato de mútuo hipotecário, destacando que a garantia foi constituída de forma regular e abrangeu todo o imóvel, sendo a hipoteca, por sua natureza, indivisível.
Salienta que não cabe a redução da garantia, sob pena de violação ao princípio da boa-fé contratual, ressaltando que a instituição financeira disponibilizou os recursos para aquisição da área integral e que eventual alteração configuraria enriquecimento sem causa da parte alienante.
Alega que o corréu adquirente, Sérgio Furlanetto Rocha, também resistiu à pretensão da autora, inclusive apresentando contestação, assim, é necessária a redistribuição proporcional das despesas e honorários entre ambos os réus, na forma do art. 23 do CPC/1973.
Requer a reforma da sentença, para que o pedido inicial seja julgado improcedente ou, não sendo este o caso, que os ônus sucumbenciais (emolumentos, custas processuais, honorários periciais e advocatícios), sejam compartilhados com o segundo réu, Sr. Sérgio Furtunelatto Rocha.
Sem contrarrazões.
É o relatório.
VOTO
Presentes os requisitos de admissibilidade recursal, conheço da apelação.
A lide em exame tem por objeto a análise da extensão e validade da escritura pública, lavrada em 12 de junho de 1998, perante o Cartório do 1º Ofício de Notas de Uberlândia e cujo objeto recai sobre a totalidade do terreno de 360,00 m² e área construída de 158,11 m², objeto da matrícula n. 80781, livro 2, do Registro Geral do Cartório do 1° Registro de Imóveis da Comarca de Uberlândia/MG.
A pretensão da autora, acolhida na sentença recorrida, é a anulabilidade do ato notarial, a fim de não seja objeto de transmissão a totalidade do terreno, porém apenas a fração ideal de 33,333%, aduzindo que houve erro essencial do negócio jurídico de compra e venda entabulado entre a autora e Sérgio Furlanetto Rocha e, consequentemente, na hipóteca constituída na integralidade do imóvel em benefícia da credora hipotecária, Caixa Econômica Federal.
A sentença recorrida reconheceu a existência de erro substancial no negócio jurídico firmado com o corréu adquirente - Sérgio Furlanetto Rocha - e, em consequência, afastou parcialmente os efeitos da garantia hipotecária constituída em favor da apelante, além de condená-la ao pagamento integral dos ônus sucumbenciais.
A Caixa Econômica Federal, ora apelante, sustenta que a apelada deu causa ao erro no registro do imóvel, ao deixar de averbar as edificações na matrícula, de modo que a alienação e a hipoteca recaíram validamente sobre a integralidade do lote.
No entanto, a instrução processual demonstrou o contrário, como se pode observar do seguinte trecho:
[...]
Com efeito, por meio do contrato preliminar — promessa de compra e venda - de fls. 09/10, firmado entre Kelly de Oliveira e Sérgio Furlanetto Rocha, datado de 18.03.1998, verifica-se que o objeto da avença que antecedeu a lavratura da escritura foi apenas a acessão (art. 536, inciso V do CC/1916), constituída pela casa residencial medindo 146,64 m2 de área construída, situada à Rua Patrulheiro Osmar Tavares, n. 143. Referida acessão foi edificada no terreno, constituído pelo lote 4 da quadra n° 176.
Transcrevo, pois, a cláusula primeira do contrato:
"...Cláusula 1 — Do Imóvel Objeto - Uma casa residencial com todas as suas benfeitorias, medindo 143,64m2 de área construída, situada à rua Patrulheiro Osmar Tavares n° 1464, no Bairro Santa Mônica, conforme projeto aprovado pela Prefeitura Municipal (...) — (fls. 09/10)
O segundo réu, Sérgio Furlanetto, obteve financiamento junto à CEF para realização de tal compra (Escritura de fls. 13/17V0).
Da análise da escritura pública de compra e venda (fls. 13/16V0), em seu tópico A, verifica-se, no entanto, ter ali constado que seria transferida a Sérgio Furlanetto não só a acessão (casa 01), com área construída de 158,11m2, como também a área total do terreno de 360,00m2, "havido conforme AV-3, matrícula 80781, livro 2, registro Geral, do Cartório do 10 Registro de Imóveis da Comarca de Uberlândia/MG (...)".
Todavia, na referida AV-3 (fl. 18), consta apenas que:
"Certificou a Secretaria Municipal de Finanças local em 19/05/98, que em 28/04/98 foi fornecido o HABITE-SE PARCIAL N° 575 e efetuado o lançamento do prédio situado na Rua Patrulheiro Osmar Tavares n° 1464 — Casa 01, com a área construída de 158,11m2 (residencial), e com o valor venal estipulado em R$ 6.636,46, em nome de Kelly de Oliveira (...)
Não existe, portanto, quer seja no contrato preliminar, subjacente à escritura pública de compra e venda, quer seja na citada averbação, referência à área total do imóvel, tal como constou na letra "A" da escritura (trecho acima transcrito).
[...]
Restou provado nos autos que no mesmo terreno foram edificadas três casas (documentos relativos a "habite-se" de fls. 59 e 61/62; alvará de fl. 60 e laudo pericial), as quais foram vendidas separadamente, nos termos dos contratos de fls. 09/10, 54/55 e 68/69 e 70/72 (cessão de direitos), porém estavam sendo edificadas quando da aquisição da primeira.
[...]
Assim, não encontra suporte probatório a alegação da primeira ré, no sentido de inexistirem outras edificações no terreno quando da realização do negócio jurídico que se pretende anular, ocorrido em junho de 1998.
Embora o engenheiro Tadeu Lage (profissional credenciado pela CEF e testemunha por ela arrolada) tenha alegado que, ao realizar a vistoria do imóvel objeto dos autos, só havia uma casa construída no terreno e que "... alguém o acompanhou durante a vistoria do imóvel, porém não se recorda quem, não podendo afirmar que se tratava do requerido SÉRGIO" (fl. 103), em depoimento pessoal, o próprio réu, Sérgio Furlanetto Rocha (fl. 104), que seria o maior interessado em permanecer com a integralidade do terreno (caso a aquisição tivesse realmente abrangido a integralidade do lote), reconheceu que estava ciente de que quando comprou a casa localizada na rua Patrulheiro Osmar Tavares, n. 1.464, estava adquirindo uma das três residências que estava construída sobre um terreno de 360 metros quadrados.
[...]
Reconheceu, ainda, que, as três casas já estavam construídas à época.
Além disso, os documentos trazidos aos autos, notadamente o "habite-se parcial" de fl. 61 (relativo à casa n. 03) e os contratos de compra e venda juntados comprovam, à saciedade, a existência de pelo menos mais uma construção no mesmo terreno, já na data de 28.04.1998.
Da mesma forma, o Sr. Reginaldo Caixeta Nunes, corretor de imóveis que intermediou a compra e venda da casa n. 01, conforme cláusula 6a do contrato de fls. 09/10, declarou que as três casas foram edificadas no mesmo lote e construídas de uma única vez, por serem casas geminadas (doc. de fl. 67).
[...]
Assim, constata-se, inequivocamente, a existência de erro substancial, quanto ao objeto, no negócio jurídico materializado na escritura pública de compra e venda, porquanto o acordo de vontades havido entre autora e segundo réu teve por objeto, na realidade, a acessão (casa residencial) e a respectiva fração do terreno em que restou edificada (1/3), haja vista a construção de outras duas casas no mesmo terreno.
Por consectário lógico e jurídico inafastável, tendo recaído o acordo de vontades (consensum) havido entre autora e primeiro réu sobre a casa residencial e sobre a fração de 1/3 do terreno, a garantia hipotecária não poderia abranger a integralidade do lote.
[...]
Em suma, impõe-se reconhecer o direito à retificação postulada pela autora, haja vista a anulabilidade da compra e venda materializada na escritura pública na parte em que transferiu ao segundo réu a integralidade do lote, ante a sua contrariedade à real intenção das partes (consensum) comprovada por meio do negócio jurídico subjacente à escritura (contrato preliminar de promessa de compra e venda) e por meio do depoimento pessoal do segundo réu.
[...]
Portanto, a tentativa de imputação de responsabilidade pelo erro à apelada não encontra suporte na prova produzida nos autos, sendo certo que, para a formalização do financiamento habitacional, a Caixa Econômica Federal deveria ter se atentado para as particularidades do negócio jurídico, o que não fez.
Pela prova testemunhal conclui-se que, seja pelo compromisso de compra e venda formalizado entre Kelly de Oliveira e Sérgio Furlanetto Rocha, seja pelos documentos emitidos pela municipalidade, jamais se pretendeu a transferência da totalidade do imóvel, haja vista a existência de outras duas edificações no mesmo lote.
Assim, a alegação de omissão quanto às averbações das edificações na matrícula do imóvel não é suficiente para se sobrepor ao princípio consagrado no art. 85 do Código Civil de 1916, aplicável ao caso, segundo o qual, "nas declarações de vontade se atenderá mais à sua intenção que ao sentido literal da linguagem".
Veja que o próprio adquirente, em audiência, confessou ter ciência de que estava adquirindo apenas uma das três residências, o que afasta a tese de inexistência de vício.
Assim, a hipótese insere ao disposto nos arts. 86 do Código civil de 1916, que admite a anulação do negócio quando configurado erro substancial "quanto à natureza do ato, o objeto principal da declaração, ou alguma das qualidades a ele essenciais", ainda que formalizado por escritura pública.
Quanto à alegação de ser indivisível a garantia hipotecária, a sentença enfrentou a questão com precisão, destacando o seguinte:
[...]
Embora o direito real de hipoteca também comporte como garantia imóvel que não pertença ao devedor, o certo é que, em tais casos, torna-se imprescindível a anuência do terceiro (proprietário do bem), a qual não existe no caso ora analisado.
Fixada essa premissa, quanto ao argumento da CEF no sentido de ser a hipoteca indivisível, também não vejo como acolhê-lo, porquanto a indivisibilidade, por óbvio, recai sobre o objeto da garantia, não se estendendo à parcela do bem transferida indevidamente e por força de erro essencial ao segundo réu.
[...]
A indivisibilidade da hipoteca não significa ampliação de seu objeto além daquilo que foi legitimamente contratado e anuído pelo proprietário, ou seja, não pode ultrapassar o vínculo obrigacional entre dívida e coisa dada em garantia. Assim, a garantia hipotecária somente pode incidir sobre bem validamente dado em garantia, não sendo oponível a terceiros que não anuíram expressamente com sua constituição.
O sistema de registros públicos se baseia na presunção relativa do registro e de que a matrícula do imóvel deverá sempre adequar o registro à realidade fática, o que não ocorreu no caso em análise, possibilitando a sua retificação, nos termos do art. 212 e seguintes da Lei n. 6.015/1973.
Por fim, a apelante se insurge contra sua condenação exclusiva a arcar com emolumentos eventualmente cobrados para cumprimento da sentença, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem a suportar os honorários advocatícios.
O princípio da causalidade deve ser observado para a imposição dos ônus de sucumbência. Logo, a responsabilidade pelos honorários advocatícios é daquele que deu causa ao ajuizamento da ação, circunstância que exige verificação no caso concreto.
A sentença bem aplicou ao caso o princípio da causalidade, deixando evidenciado que “os emolumentos eventualmente cobrados para cumprimento da presente sentença deverão ser suportados pela primeira ré, por ter se oposto à pretensão deduzida em juízo, sustentando a transferência da integralidade do bem ao autor e que a garantia hipotecária teria recaído sobre todo o terreno”.
O corréu adquirente, embora inicialmente tenha contestado, reconheceu em audiência a ocorrência do erro e anuiu com a retificação. Assim, correta a condenação exclusiva da Caixa Econômica Federal, parte que efetivamente está resistindo à pretensão da parte apelada.
É caso, pois, de confirmação da sentença, por seus bem lançados fundamentos.
Sem honorários advocatícios recursais (art. 85, § 11, do CPC), por se tratar de sentença publicada na vigência do CPC/1973.
As partes ficam, desde já, advertidas que os embargos de declaração, consoante o art. 1.022 do CPC, somente devem ser interpostos quando houver na sentença vícios de omissão, contradição e/ou obscuridade.
Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação.
Documento eletrônico assinado por CRISTIANE MIRANDA BOTELHO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000203057v22 e do código CRC e761087c.
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