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Apelação Cível Nº 0002112-91.2017.4.01.3811/MG
RELATOR: Desembargador Federal LINCOLN RODRIGUES DE FARIA
RELATÓRIO
O Excelentíssimo Senhor Desembargador Federal LINCOLN RODRIGUES DE FARIA (Relator):
Trata-se de apelação interposta por V. A. D. S. e C. D. F. A. A., em face da sentença, proferida pelo Juízo Federal Cível e Criminal da SSJ de Divinópolis/MG, que julgou improcedente o pedido, que objetivava a anulação de leilão extrajudicial, decorrente de consolidação da propriedade do imóvel objeto do Contrato de Financiamento Habitacional discutido nos autos.
A parte recorrente pugna pela reforma da sentença, sob o fundamento de que não foi considerado que no lote objeto do mutuo ora discutido, há uma casa de madeira cuja construção não fora averbada na matrícula do lote, em virtude disso, defende que a casa não integra a garantia fiduciária. Aduz que, na realidade, busca renegociar a duração contratual com redução do valor da obrigação, em razão de dificuldades financeiras. Pede que, em caso de leilão, seja indenizado do valor da casa e/ou alternativamente o desmanche da casa, pois é removível.
Intimada, a CEF apresentou contrarrazões, manifestando-se pelo desprovimento do recurso.
O Ministério Público Federal manifestou-se pela não intervenção no mérito, por entender ausente interesse público ou individual indisponível que justifique sua atuação no feito.
O pedido de manutenção da tutela recursal, concedida no âmbito do agravo de instrumento 0019705-23.2017.4.01.0000/MG, foi indeferido, o que motivou a interposição de agravo interno, contrarrazoado pela parte adversa.
É o relatório.
VOTO
Inicialmente, constata-se que o presente recurso de apelação já se encontra devidamente instruído, inclusive com a resposta da parte apelada, ficando prejudicada a análise do agravo interno, interposto contra a decisão que indeferiu o pedido de manutenção da tutela recursal, concedida no âmbito do agravo de instrumento 0019705-23.2017.4.01.0000/MG, pois esta restará integralmente substituída, para todos os efeitos, pelo julgamento colegiado, ao qual submeto desde logo as questões atinentes ao mérito do recurso.
Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.
Na origem, verifica tratar-se de ação de procedimento comum, proposta por V. A. D. S. e C. D. F. A. A. contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qual objetivam determinação para que a requerida se abstenha de realizar o procedimento de execução extrajudicial de venda o imóvel descrito nos autos, bem como a revisão do contrato de mútuo entabulado entre as partes.
No caso em espécie, compulsando os autos, tenho que a r. sentença proferida nos autos, apreciou com precisão os pontos seguintes: a) ausência de ilegalidade na cumulação de juros moratórios e remuneratórios; b) ausência de cobrança de juros excessivo; c) legalidade do sistema de amortização SAC; d) não cabe ao Poder Judiciário compelir o agente financeiro a renegociar a dívida; e) legalidade do procedimento extrajudicial de alienação do imóvel dado em garantia; e f) integração da casa de madeira ao lote estando abrangida pela alienação fiduciária, merecendo, portanto, ser mantida por seus próprios fundamentos, os quais adoto como razões de decidir, in verbis:
…
O autor pretende a revisão do contrato de financiamento habitacional, com base na existência de causa superveniente a autorizar a sua pretensão, consistente na perda da capacidade econômica após a assinatura do instrumento.
Pois bem. Segundo se depreende do contrato discutido (id. 248480854 – Pág. 26/40), observa-se que a taxa de juros remuneratórios efetivamente aplicados ao contrato foi de 1,44% a.m. (mutuo com alienação fiduciária de um lote) nos termos constantes no da cláusula sexta. Frise-se, por oportuno que não há ilegalidade na cumulação de juros moratórios e remuneratórios, tendo em vista que possuem natureza distinta.
Sendo esse o cenário, ainda que se trate de relação de consumo, não vislumbro cobrança excessiva de juros no contrato questionado pela parte autora, eis que os índices aplicados não fogem aos parâmetros médios de mercado, o que impõe, no caso, a aplicação do princípio segundo o qual os contratos devem ser cumpridos em face da sua força obrigatória.
Importa mencionar o entendimento do STF segundo o qual as instituições financeiras não estão obrigadas a limitar os juros remuneratórios ao percentual previsto na lei de usura (Decreto 22.626/33). Veja-se, a propósito do tema, o enunciado da súmula 596 da Suprema Corte:
"As disposições do Decreto 22.626/1933 não se aplicam às taxas de juros e aos outros encargos cobrados nas operações realizadas por instituições públicas ou privadas, que integram o Sistema Financeiro Nacional."
Sobre o mesmo assunto, trago à colação entendimento do STJ firmado em sede recurso repetitivo:
"DIREITO PROCESSUAL CIVIL E BANCÁRIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS DE CONTRATO BANCÁRIO. INCIDENTE DE PROCESSO REPETITIVO. JUROS REMUNERATÓRIOS. CONFIGURAÇÃO DA MORA. JUROS MORATÓRIOS. INSCRIÇÃO/MANUTENÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. (...) l - JULGAMENTO DAS QUESTÕES IDÊNTICAS QUE CARACTERIZAM A MULTIPLICIDADE. ORIENTAÇÃO 1 – JUROS REMUNERATÓRIOS. a) As instituições financeiras não se sujeitam à limitação dos juros remuneratórios estipulada na Lei de Usura (Decreto 22.626/33), Súmula 596/STF; b) A estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não indica abusividade; c) São inaplicáveis aos juros remuneratórios dos contratos de mútuo bancário as disposições do art. 591 c/c o art. 406 do CC/02; d) É admitida a revisão das taxas de juros remuneratórios em situações excepcionais, desde que caracterizada a relação de consumo e que a abusividade (capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada / art. 51, §1°, do CDC) fique cabalmente demonstrada, ante às peculiaridades do julgamento em concreto. (…) ORIENTAÇÃO 3 - JUROS MORATÓRIOS Nos contratos bancários, não reqidos por legislação específica, os juros moratórios poderão ser convencionados até o limite de 1% ao mês. (...) (REsp 1061530/RS, Rei. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/10/2008, DJe 10/03/2009)"
Observa-se, ainda, que o sistema de amortização previsto no contrato é o SAC - Sistema de Amortização Constante, como se infere da cláusula quinta (Id. 248480854 - Pág. 26), que consiste num método em que as parcelas tendem a reduzir ao longo do tempo, na proporção em que parte dos valores dos encargos mensais são utilizados para a amortização gradativa do saldo do devedor, assim, conclui-se que não há qualquer cobrança de forma diversa da pactuada com a CEF.
Da mesma forma, não há legalidade da exigência de seguro de vida e invalidez em contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação. Sobre a aplicação da teoria da imprevisão, observo que embora o autor tenha mencionado o impacto das prestações em suas condições financeira atuais, não apresentou nenhuma prova que pudesse confirmar o fato.
Ainda no que tange à menção quanto à necessidade de prolongamento de prazo para que fosse garantida sua sobrevivência com redução do valor das parcelas, o entendimento é de que não cabe ao Poder Judiciário compelir o agente financeiro a renegociar a dívida, principalmente quando não demonstrada qualquer violação ao contrato. A propósito:
SFH. UNIÃO NO POLO PASSIVO. EXCLUSÃO. SASSE E SUSEP. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. PCR. PLANO DE COMPROMETIMENTO DE RENDA. PERÍCIA INCONCLUSIVA. REDUÇÃO DA RENDA OU PERDA DO EMPREGO. DIREITO A REDUÇÃO DAS PRESTAÇÕES. INEXISTÊNCIA. RENEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA. DISCRICIONARIEDADE DO AGENTE FINANCEIRO. 1. Súmula 327/STJ: "Nas ações referentes ao Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica Federal tem legitimidade como sucessora do Banco Nacional da Habitação". 2. O quesito indeferido não é necessário nem útil para a solução da controvérsia. Objetiva, na verdade, com base em planilha elaborada de forma unilateral, corroborar posicionamento da CEF de que a TIR - Taxa de Retorno de Operação foi benéfica ao mutuário, porém, não guarda relação com as discussões acerca do cumprimento ou descumprimento das cláusulas contratuais objeto da causa. 3. A redução da renda dos mutuários em razão da perda de emprego não lhes confere o direito à correspondente diminuição do valor do encargo mensal, salvo mediante renegociação direta com o agente financeiro, nos termos do art. 4º, § 4º, da lei nº 8.692/93, observando-se ainda o disposto no art. 13 da referida lei, sob pena de restar violado o equilíbrio econômico-financeiro da relação pactuada. 4. Pela jurisprudência deste Tribunal, "não cabe ao Poder Judiciário compelir o agente financeiro a renegociar a dívida, mormente quando não demonstrada qualquer violação ao contrato" (AC 33198-53.2011.4.01.3500, Des. Fed. Daniel Paes Ribeiro, 5T, e-DJF1 17/08/2018). 5. Negado provimento aos agravos retidos. Apelação da CEF provida para, reformando a sentença, julgar improcedente o pedido de revisão contratual relativo à aplicação do PCR e de compensação/devolução de valores pagos. (TRF-1 – AC: 00065958720004013803, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO BATISTA MOREIRA, SEXTA TURMA, Data de Publicação: 27/11/2018) grifei
Assinalo que não resta demonstrada a ocorrência de situação que, à luz dos arts. 478 e 480 do Código Civil, autorize a revisão do contrato por onerosidade excessiva, eis que o autor não se posiciona em situação de incapacidade financeira em decorrência do acontecimento de fatos extraordinários e imprevisíveis.
Da legalidade do procedimento extrajudicial de alienação do imóvel dado em garantia fiduciária
É certo que os contratantes ao firmarem o contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação – SFH estavam cientes de que eventual inadimplência acarretaria a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, conforme previsto na cláusula vigésima nona do contrato discutido.
Tal consequência decorre da Lei 9.514/97, que dispõe sobre a alienação fiduciária de coisa imóvel dada em garantia, e organiza o procedimento em duas etapas, quais sejam: consolidação da propriedade e alienação do bem a terceiros, mediante leilão.
As regras do procedimento de consolidação da propriedade do bem ao credor fiduciário estão descritas no art. 26 Lei 9.514/97, transcrevo:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014).
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)”.
Corroborando com as normas legais, o contrato entabulado entre as partes, detalha o procedimento de intimação e constituição dos devedores em mora, conforme consta da cláusula décima terceira. Nas cláusulas subsequentes estão consignadas as regras da consolidação da propriedade em nome da credora, bem como do leilão extrajudicial do bem.
Dito isso, urge verificar se no caso foram respeitados os requisitos formais para a legalidade da execução extrajudicial.
Compulsando os presentes autos, infere-se que a existência da inadimplência é fato incontroverso.
No que tange à constituição dos devedores em mora, verifica-se que os autores foram regularmente intimados pelo oficial do Cartório de Registro de Títulos e
Documentos da Comarca de Itaúna-MG, no dia 22/04/2016 (Cláudia - Id. 248480854 - Pág. 111) e 11/06/2016 (Valber – Id. 248480854 - Pág. 110) para purgar a mora referente ao contrato.
Devidamente notificado para purgar a mora, o devedor deixou transcorrer o prazo, sem efetuar o pagamento do débito, acarretando a consolidação da propriedade em favor da CEF, em 19.10.2016, conforme averbado na matrícula do imóvel, (Id. 248480854 - Pág. 88).
Assim, resta demonstrada a higidez do processo executivo extrajudicial, inexistindo a comprovação da existência de vício capaz de macular o procedimento promovido pela CEF.
Do imóvel não averbado no lote dado em garantia fiduciária.
Em petição de Id. 248480854 - Pág. 161/166 a parte autora vem, após o saneamento do processo, aos autos informar que no lote objeto do mutuo ora discutido no contrato há uma casa de madeira cuja construção não fora averbada na matricula do lote, em razão disso, requerer : (i) a avaliação separada do lote e do imóvel não averbado; (ii) que seja reconhecida a impossibilidade do imóvel não averbado no lote seja considerado como integrante da garantia fiduciária; (iii) a indenização do imóvel, em caso de leilão; (iv) alternativamente, a renegociação da dívida e, (v) seja reconhecido o direito do autor no desmanche da casa de madeira que consta no lote objeto da alienação fiduciária.
Sem razão a parte autora. Isso porque conforme demonstra o Laudo de Avaliação anexado no Id. 248480854 - Pág. 92/94, embora a casa não esteja averbada no lote objeto da alienação fiduciária (por uma omissão que só pode ser imputada a parte autora), referida edificação foi levada em consideração por ocasião da avaliação, tendo sido descrito, inclusive, detalhes da edificação e ainda colacionado fotos.
Some-se ainda a previsão contida na cláusula décima terceira, parágrafo quarto do contrato de Id. 248480854 - Pág. 98, que prevê:
''Parágrafo Quarto — A garantia fiduciária, ora contratada, atinge o imóvel identificado na CLAUSULA DÉCIMA QUARTA deste instrumento e todas as acessões, benfeitorias, melhoramentos, construções e instalações que lhe forem acrescidas e vigorará pelo prazo necessário à reposição integral do capital financiado e seus respectivos encargos, inclusive reajuste monetário, permanecendo integra ate que o (s) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) cumpra(m) integralmente todas as obrigações contratuais e legais vinculadas ao presente negócio, oportunidade em que se resolve, nos termos do previsto no art. 25 da Lei n° 9.514/97".
Assim, é possível concluir que a CEF, por ocasião da avaliação do crédito a ser concedidos aos autores levou em consideração a edificação contida no lote, razão pela qual não há que se falar que a construção que integra o lote não esta abrangida pela alienação fiduciária.
…
Como visto, os fundamentos consignados na referida decisão, os quais adoto no presente voto, conduzem, seguramente, ao não provimento do recurso de apelação, com manutenção do leilão do imóvel descrito na inicial.
Majoro os honorários advocatícios para 12% do valor atribuído à causa, mantendo sua exigibilidade suspensa em decorrência da assistência judiciária gratuita deferida.
Diante do exposto, voto por negar provimento à apelação da parte autora, ficando prejudicada a análise do agravo interno, nos termos da fundamentação acima.
Documento eletrônico assinado por LINCOLN RODRIGUES DE FARIA, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000192567v3 e do código CRC 6f6ed25f.
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