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Apelação Cível Nº 0000746-30.2006.4.01.3802/MG
RELATOR: Desembargador Federal LINCOLN RODRIGUES DE FARIA
RELATÓRIO
O Excelentíssimo Senhor Desembargador Federal LINCOLN RODRIGUES DE FARIA (Relator):
Trata-se de apelação (, fls. 14/24) interposta pela Caixa Econômica Federal – CEF contra sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Federal da Subseção Judiciária de Uberaba/MG que, nos autos da ação de anulação de arrematação c/c restituição de valores, ajuizada por I. D. O. e Elzione Freitas Garcia Oliveira, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a CEF a restituir a quantia de R$ 10.240,24, correspondente à diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o valor da adjudicação, devidamente atualizada desde a data da adjudicação (16.10.2001), por índices oficiais da Tabela do Conselho da Justiça Federal, além de juros moratórios, à base de 1% (um por cento) ao mês, computados a partir da citação, tudo em quantum a ser apurado em liquidação de sentença. Na sentença, foi reconhecida a sucumbência recíproca, com condenação das partes ao pagamento dos honorários advocatícios de seus respectivos patronos. A CEF foi condenada ao pagamento das custas finais do processo (, fls. 235/237 e , fls. 1/3).
Opostos embargos de declaração pela CEF, sobreveio decisão rejeitando-os integralmente, mantendo-se incólume o teor da sentença originária (, fls. 11/12).
Em suas razões recursais, a CEF aduz, preliminarmente, a existência de nulidade da sentença por julgamento extra petita, sustentando que a parte autora não pleiteou a restituição da diferença entre a avaliação e a arrematação, mas apenas a nulidade do leilão ou a restituição de valores pagos. Alega também omissão da sentença em relação à legalidade da arrematação em segunda praça por valor inferior à avaliação, nos termos do art. 692 do CPC/1973. Argui ainda a necessidade de integração da União ao polo passivo da demanda, dada sua vinculação ao Conselho Monetário Nacional e às regras do SFH. No mérito, sustenta a legalidade da arrematação realizada por mais de 70% do valor de avaliação, afastando qualquer alegação de preço vil ou enriquecimento sem causa. Requer, ao final, a anulação da sentença ou a improcedência total dos pedidos autorais.
Por sua vez, em sede de contrarrazões recursais (,, fls. 29/34), os autores argumentam que a sentença recorrida foi proferida com base nos princípios da justiça contratual, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. Sustentam que a adjudicação foi realizada por valor consideravelmente inferior àquele pactuado na escritura pública, e que a própria CEF, ao alienar o imóvel a terceiro, reconheceu implicitamente o valor originário da avaliação. Requerem a manutenção integral da sentença, como forma de resguardar o equilíbrio contratual e compensar a onerosidade excessiva suportada.
É o relatório.
VOTO
Presente os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.
A apelante alega, preliminarmente, a nulidade da sentença por ter sido proferida fora dos limites do pedido, sustentando a ocorrência de julgamento extra petita, uma vez que os autores não teriam requerido a restituição da diferença entre o valor de avaliação e o valor da alienação. Sustenta, ainda, omissão da sentença quanto à legalidade da arrematação, ausência da União no polo passivo — na qualidade de litisconsorte necessário —, perda do objeto e inépcia da petição inicial. No mérito, defende a regularidade do procedimento de alienação extrajudicial, aduz que o valor pago na arrematação, e não adjudicação, superou 70% da avaliação originária, razão pela qual não haveria nenhuma nulidade, enriquecimento sem causa ou ilicitude na conduta da instituição.
Rejeitam-se, desde logo, as preliminares deduzidas.
Não há nulidade por julgamento extra petita. A sentença fundamentou-se adequadamente nos fatos narrados na petição inicial e na causa de pedir apresentada, ainda que o pedido formulado não contivesse de forma literal a restituição da diferença entre o valor de avaliação e o valor efetivamente pago na alienação do bem. A pretensão anulatória e o pedido subsidiário de restituição de valores pagos encontram amparo nos fatos descritos na exordial, nos termos do art. 128 e art. 460 do CPC/1973, que autorizam ao juiz aplicar o direito aos fatos submetidos à sua apreciação, vedada apenas a concessão de tutela diversa, além ou fora do pedido. No presente caso, o provimento jurisdicional está dentro dos limites da pretensão deduzida, não havendo nenhuma extrapolação vedada.
Quanto à alegação de omissão da sentença em enfrentar o art. 692 do CPC/1973, ao argumento de que tal norma permite a arrematação por valor inferior ao da arrematação, não prospera. Embora o juízo de origem não tenha se referido expressamente a tal dispositivo, a fundamentação adotada na sentença permite extrair que a questão relativa ao valor da alienação foi enfrentada, inclusive à luz da onerosidade excessiva e do desequilíbrio contratual, como resultou da análise dos valores pactuados no contrato originário. Confira-se:
"Em 21.10.98, as partes contratantes fizeram constar da escritura pública de fls. 154v o valor de avaliação do imóvel, R$ 35.009,40 (trinta e cinco mil, nove reais e quarenta centavos), para os fins do art. 818 do Código Civil de 1916, que, à época, dispunha:
"Art. 818 - É licito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual será a base para as arrematações, adjudicações e remissões, dispensada a avaliação. As remissões não serão permitidas antes de realizada a primeira praça nem depois da assinatura do auto de arrematação."
Assim, ainda que no Decreto-Lei n. 70/66 não exija que a execução extrajudicial seja precedida de avaliação, não há corno afastar a incidência do dispositivo acima mencionado, a fim de que valha, para fins de arrematações, adjudicações e remissões, o valor estipulado para o imóvel, ajustado entre as partes, constante do registro de hipoteca.
O valor da arrematação foi inferior ao valor de avaliação do imóvel, deixando a credora-adjudicante de observar o disposto no artigo supra-citado, em desacordo com os termos ajustados pelas partes.
Note-se que, por ocasião da negociação do bem com o Sr. Aurio Kruger Fernandes, em 08.11.2005, a CEF fez constar novamente em registro público o valor de R$ 35.000,00, para efeito do art. 1.484 do Código Civil (fls. 70). Em outras palavras, o imóvel recebeu, em 2005, a mesma avaliação que possuía em 2001.
Conclui-se, assim, que a arrematação/adjudicação do imóvel por valor inferior ao de sua avaliação constituiu indicativo da excessiva onerosidade dos devedores, por dois motivos: primeiramente, em vista do descumprimento do art. 818 do Código Civil de 1916 (correspondente ao art. 1.484 do CC/2002); em segundo lugar, pelo fato de a CEF, após a adjudicação, ter negociado o mesmo imóvel pelo valor anteriormente estipulado quando do registro da hipoteca, sem restituir aos antigos mutuários quaisquer valores por eles despendidos por ocasião de seu financiamento, compensando-se, obviamente, o valor relativo ao saldo devedor.”
Em relação ao suposto litisconsórcio passivo necessário da União, entendo que não há obrigatoriedade de sua inclusão no polo passivo. A Caixa Econômica Federal figura como agente financeiro do Sistema Financeiro da Habitação e é parte legítima para responder pelas obrigações decorrentes do contrato celebrado. Eventual repercussão econômica ou normativa sobre órgãos do SFH não gera, por si só, litisconsórcio necessário nos termos do art. 47 do CPC/1973. A CEF possui legitimidade ativa e passiva para as ações que envolvam contratos por ela firmados no âmbito do SFH.
Rejeita-se, também, a preliminar de perda do objeto. Embora tenha sido concretizada a alienação do imóvel, o interesse de agir subsiste, uma vez que os autores buscam a reparação de prejuízos sofridos com a forma pela qual se deu a transferência do bem. Não há perda do objeto quando a pretensão permanece viva sob o aspecto patrimonial.
Por fim, não se verifica inépcia da petição inicial. Os autores expuseram, de forma suficiente, os fatos e fundamentos jurídicos do pedido, permitindo o exercício da ampla defesa. A exigência do art. 282 do CPC/1973 foi integralmente satisfeita. A alegada ausência de quantificação do valor controvertido, à luz do art. 50 da Lei 10.931/2004, não conduz à inépcia automática, especialmente quando presentes elementos suficientes para o contraditório e instrução probatória, como se deu nos autos.
Superadas as preliminares, passo ao exame do mérito.
É incontroverso que os autores celebraram contrato habitacional com a Caixa Econômica Federal, garantido por hipoteca do imóvel financiado. Diante da inadimplência, houve execução extrajudicial do contrato com alienação do imóvel à própria instituição credora.
Diverge-se sobre a forma de aquisição: a CEF sustenta ter havido arrematação em leilão extrajudicial, assegurando a lei que o valor da arrematação pode ser inferior ao da avaliação, desde que não seja vil.
Todavia, conforme documento juntado aos autos — carta de adjudicação registrada no Cartório de Registro de Imóveis —, verifica-se que o bem foi adjudicado, e não arrematado.
Não há nos autos qualquer notícia de que o credor tenha impugnado administrativa ou judicialmente a emissão da carta de adjudicação, tampouco buscado a retificação do registro imobiliário com fundamento em eventual erro material, conforme autoriza a Lei nº 6.015/73. Com efeito, ainda que, diferentemente, tenha constado na Ata do Leilão menção à arrematação, tal fato, por si só, não tem o condão de alterar a natureza jurídica do ato de aquisição que deve prevalecer, no caso o conteúdo do título registrado, salvo prova robusta de vício, o que não se verifica no presente caso.
Ora, a aquisição da propriedade imobiliária somente se opera com o registro do título transmissivo no cartório competente, sendo esse o ato que consolida os efeitos da adjudicação ou arrematação perante terceiros (art. 1.227 e art. 1.245 do CC). No caso, o título registrado — carta de adjudicação — é o que prevalece e produz efeitos jurídicos.
Nesse contexto, inaplicável ao caso o art. 692 do CPC/1973, que trata da possibilidade de arrematação por preço inferior à avaliação desde que não vil. A adjudicação, diversamente da arrematação, exige que o valor atribuído ao imóvel reflita sua real estimativa à época da alienação. No caso em análise, a avaliação tomada como base corresponde ao valor atribuído ao imóvel no momento da contratação do financiamento (1998), sem que tenha sido realizada nova avaliação contemporânea à data do leilão (2001) e, ainda, na data da alienação a terceiro (2005). Houve, portanto, violação ao princípio da justa estimativa do bem, sendo nítido o desequilíbrio entre o valor de avaliação (R$ 35.000,00) e o valor adjudicado/do débito (R$ 24.759,76).
É dever do agente fiduciário promover a atualização do valor do bem antes de sua alienação, em especial quando se trata de adjudicação realizada anos após a avaliação originária.
Ainda que se considerasse a figura da arrematação, a avaliação do imóvel à época da hasta pública também deveria ter sido comprovada, dado o transcurso de aproximadamente três anos da avaliação originária. A ausência de nova avaliação contemporânea à realização da hasta pública impede aferir se o valor reflete o justo valor de mercado, dando ensejo a enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico.
Nesse contexto, a sentença de origem reconheceu com acerto a onerosidade excessiva da adjudicação realizada sem atualização do valor do bem, e determinou a restituição da diferença entre o valor de avaliação pactuado e o valor adjudicado, correspondente ao saldo devedor. Como bem concluiu o juízo a quo:
“a arrematação/adjudicação do imóvel por valor inferior ao de sua avaliação constituiu indicativo da excessiva onerosidade dos devedores, por dois motivos: primeiramente, em vista do descumprimento do art. 818 do Código Civil de 1916 (correspondente ao art. 1.484 do CC/2002); em segundo lugar, pelo fato de a CEF, após a adjudicação, ter negociado o mesmo imóvel pelo valor anteriormente estipulado quando do registro da hipoteca, sem restituir aos antigos mutuários quaisquer valores por eles despendidos por ocasião de seu financiamento, compensando-se, obviamente, o valor relativo ao saldo devedor.”
Tal medida visa reequilibrar os efeitos do contrato e evitar o enriquecimento da instituição credora às custas da desproporcionalidade na execução.
Rejeitam-se, assim, os argumentos da apelação.
Ante o exposto, voto por NEGAR PROVIMENTO à apelação, a fim de manter integralmente a sentença recorrida, nos termos da fundamentação acima. Sem majoração de honorários recursais (art. 85, §11, CPC/15), por ausência de previsão à época da sentença.
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