Apelação Cível Nº 1007608-20.2017.4.01.3800/MG
RELATOR: Desembargador Federal ANDRE PRADO DE VASCONCELOS
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por W. C. D. C. contra a sentença prolatada pelo juízo 5ª Vara Federal Cível de Belo Horizonte, que julgou improcedente os pedidos de anulação do procedimento de consolidação da propriedade c/c inconstitucionalidade do art. 26 da lei 9514/94, declaração de quitação das prestações depositadas em juízo, inversão do critério de amortização do saldo devedor e afastamento da tabela Price e dos juros capitalizados (evento ).
Em suas razões recursais, sustenta o apelante, em síntese, que: a) faz jus à anulação da consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato de financiamento imobiliário e à abstenção de qualquer ato atinente à venda/leilão extrajudicial do bem; b) estão quitadas as prestações depositadas em juízo, nos termos do art. 546 do CPC; c) são aplicáveis, ao caso, as normas do direito do consumidor, pelo que deve ser feito o prévio abatimento das parcelas pagas no saldo devedor antes da correção deste; d) é ilegal a aplicação da tabela Price à amortização; e) o anatocismo deve ser afastado, com a descapitalização da taxa de juros efetivos; f) impõe-se a repetição em dobro do indébito; e, g) é inconstitucional o art. 26 da Lei 9.514/97 (evento ).
Com a apresentação de contrarrazões pela Caixa Econômica Federal (evento ), os autos subiram a este egrégio Tribunal Regional Federal.
É, em síntese, o relatório.
VOTO
Juízo de admissibilidade
Por ser recurso tempestivo e próprio, dispensado o preparo, recebo a apelação interposta.
Mérito
Conforme relatado, o apelante busca a anulação de procedimento extrajudicial de consolidação de propriedade, em razão de inadimplemento de contrato de financiamento habitacional com garantia de alienação fiduciária celebrado em 11/11/2014, cujo objeto é o imóvel situado na Rua Cinco, nº 684, xasa 03, Bairro Dumaville em Esmeraldas/MG, pelo Programa “Minha Casa, Minha Vida”, no âmbito do SFH, utilizando a tabela Price. Pretende, ainda, revisar cláusulas contratuais (sistema de amortização, juros capitalizados e taxa de juros efetiva) que, segundo afirma, oneram excessivamente o contrato.
Inicialmente, com relação ao Tema 982, a tese firmada no julgamento do RE 860.631 pelo Supremo Tribunal Federal tem o seguinte teor:
"É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".
Segundo a Lei 9.514/97, alterada pela Lei 13.465/17 e, posteriormente, pela Lei 14.711/23, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o devedor, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. A exemplo do que ocorre com o procedimento previsto no Decreto-Lei 70/66, cuja constitucionalidade foi reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal no RE 223.075/DF (DJ 6-11-1998, p. 22), o legislador garantiu ao devedor impontual oportunidade de saldar o débito para então ser possível ao credor a consolidação estabelecida no art. 26 da Lei 9.514/97.
Assim, os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgarem a mora no prazo de 15 (quinze) dias, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei 9.514/97, com redação dada pela Lei 13.465/17 e alterada pela Lei 14.711/23.
Portanto, este é o primeiro passo a ser observado no âmbito do procedimento extrajudicial quando se detecta o inadimplemento, que visa a oportunizar o devedor a purgação da mora. Vencida essa etapa, não purgada a mora, o oficial do registro de imóveis promoverá a averbação na matrícula da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, como determina o §7º do art. 26 do mesmo diploma legal.
Dessa forma, em se tratando o caso em tela de consolidação de propriedade anteriormente à inclusão do §2º-B no art. 27 da Lei 9.514/97 pela Lei 13.465/17, a extinção do contrato não é automática.
Quanto à regularidade formal do procedimento de consolidação da propriedade, percebe-se que há certidão lavrada por oficial de cartório – dotada, portanto, de fé pública – que atesta a realização de notificação pessoal do devedor fiduciante (evento ).
Tal certidão tem presunção de legitimidade, incumbindo à parte apelante demonstrar a inconformidade do procedimento executório extrajudicial com o ordenamento jurídico para postular o seu desfazimento.
Nessa toada, mesmo após o regular prosseguimento do feito e a produção de provas, o apelante não logrou êxito em demonstrar a tese de nulidade do referido procedimento extrajudicial de consolidação de propriedade, ônus do qual não se desincumbiu, as regras gerais estabelecidas no art. 373, I, do CPC, eis que não restou verificada a necessidade de sua inversão.
Ademais, não passa despercebido que ao apelante foi oportunizado o depósito do valor para purgar a mora, não sendo levado a efeito, que por este aspecto revela o desinteresse ao adimplemento.
Quanto à constitucionalidade do procedimento, vale destacar que o Supremo Tribunal Federal tem tradicional jurisprudência no sentido de se reconhecer a recepção do procedimento de execução extrajudicial previsto no Decreto-lei n.º 70/66, que trata dos financiamentos habitacionais garantidos por hipoteca, ao ordenamento jurídico inaugurado pela Constituição de 1988, em decisões cuja ratio decidendi deve ser aplicada, com muito mais razão, aos casos de alienação fiduciária da Lei n.º 9.514/97, que não visa à expropriação do imóvel, mas apenas a consolidação de sua propriedade.
Destaco, nesse sentido, voto proferido pelo Ministro ILMAR GALVÃO, no julgamento do RE n.º 223.075/DF, em 23/06/1998, pela Primeira Turma do STF:
Arnold Wald, em valioso parecer, que se acha publicado in “Ciência Jurídica”, vol. 70, págs. 309/324, observa haver uma simetria incontestável entre a alienação por agente fiduciário e a própria alienação fiduciária, no ponto em que, em ambos os casos, atribui-se a alguém o direito de vender um determinado bem, como se fosse o seu proprietário, para que, com o produto da venda, se possa extinguir o débito relativo ao financiamento que possibilitou a aquisição do dito bem., com a diferença de que, no primeiro caso, a fidúcia, para a venda do bem móvel, contempla o próprio credor, enquanto que, no segundo, é estabelecida, para a venda do imóvel, em favor de um agente do SFH, destinando-se o produto da venda, em ambos os casos, à extinção da obrigação do devedor em mora.
Para o renomado jurista, pode-se afirmar que a alienação extrajudicial por agente fiduciário é uma forma especial de alienação fiduciária em garantia, destinada à pronta recuperação dos créditos com garantia imobiliária, havendo sido instituída como um instrumento indispensável a um funcionamento razoável do sistema nacional de habitação, do mesmo modo que a alienação fiduciária permitiu a explosão construtiva do crédito ao consumidor.
(…) o DL n.º 70/66, além de prever uma fase de controle judicial, antes da perda da posse do imóvel pelo devedor (art. 36, § 2.º), não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento de venda do imóvel seja, de logo, reprimida pelos meios processuais próprios.
(…)
Nessas condições, é fora de dívida que não cabe falar, como fez o acórdão recorrido, em ofensa às normas dos incisos XXXV, XXXVII e LIII do art. 5.º da Constituição, nem, tampouco, em inobservância dos princípios do devido processo legal, do contraditório ou da ampla defesa.
A venda efetuada pelo agente fiduciário, na forma prevista em lei, e no contrato, como um meio imprescindível à manutenção do indispensável fluxo circulatório dos recursos destinados à execução do programa da casa própria, justamente porque provenientes, na quase totalidade, como se sabe, do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), é, portanto, um ato que não refoge ao controle judicial, estando, por isso, longe de configurar uma ruptura no monopólio do Poder Judiciário.
Nesse mesmo sentido, destaco: AgR no AI n.º 509.379/PR, Rel. Ministro CARLOS VELLOSO, Segunda Turma, DJ 04/11/2005, pág. 28; RE n.º 287.453/RS, Rel. Ministro MOREIRA ALVES, Primeira Turma, DJ 26/10/2001, pág. 63; AgR no AI n.º 514.565/PR, Rel. Ministra ELLEN GRACIE, Segunda Turma, DJ 24/02/2006, pág. 36; AgR no AI n.º 688.010/SP, Rel. Ministro RICARDO LEWANDOWSKI, Primeira Turma, DJe 12/06/2008; AgR no RE n.º 735.627/SP, Rel. Ministro EROS GRAU, Segunda Turma, DJe 14/08/2008.
Desta feita, não se constatando qualquer inconstitucionalidade das normas em questão, não há que se falar em abusividade das cláusulas contratuais, que tratam sobre a alienação fiduciária nos estritos moldes legais, ou em violação ao direito fundamental à moradia ou à função social do contrato.
Demais disso, conquanto seja reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, tal fato não implica em automática inversão do ônus da prova, vez que, a teor do art. 6º, VIII do CDC, a inversão só deverá ser aplicada se caracterizadas, a critério do magistrado, a verossimilhança das alegações e a hipossuficiência. Assim, a simples alegação genérica de abusividade das cláusulas contratuais não se mostra bastante a anulá-las, sendo necessária sua comprovação, o que não logrou êxito a parte autora.
Ademais, não se mostra oponível, no caso, o direito fundamental à moradia em face das obrigações assumidas pelo devedor fiduciante. Ora, os direitos fundamentais, entre os quais o de moradia (art. 6.º, CF/88), a despeito de sua essencialidade e de sua necessária proteção, não podem servir de chancela para situações de inadimplência, mormente quando o imóvel em questão consiste na própria garantia do contrato, conforme preveem o art. 3.º, inc. II e V, da Lei n.º 8.009/90, e art. 833, § 1.º, do CPC.
Portanto, deve prevalecer a presunção relativa de veracidade da certidão juntada aos autos (evento ), a qual informa a realização de diligências no endereço da parte autora.
Logo, não há nulidade a ser pronunciada no procedimento de consolidação da propriedade objeto dos autos, considerando que não restou demonstrada qualquer irregularidade de notificação para a purgação da mora.
Saliente-se, por fim, que a alegação do direito de moradia, por si só, não tem o condão de interromper os atos de consolidação da propriedade e, por consequência, os atos demais atos de execução extrajudicial, vez que estes são consectários lógicos da modalidade de contrato firmado pela parte autora, nos termos da legislação regente.
Quanto ao pleito revisional, também não assiste razão ao apelante.
O princípio do pacta sunt servanda restou mitigado pelas diversas normas protetivas e regulamentadoras existentes no ordenamento jurídico, mas o foi em caráter excepcional, não tendo sido afastado desse mesmo ordenamento. O contrato continua sendo lei entre as partes e como tal deve ser respeitado, principalmente, quando não contém nenhuma ilicitude e está inserido num sistema complexo, com relações interdependentes, como no caso do mútuo habitacional.
No caso em tela, o instrumento contratual (evento ) é claro o suficiente em relação ao objeto de que cuida, em especial, o valor da obrigação contraída e sua forma de remuneração, além de constar expressa previsão na cláusula trigésima primeira, parágrafo quarto, acerca do prévio conhecimento das cláusulas, da aquiescência do conteúdo contratual, por período e modo suficientes para o pleno conhecimento das estipulações previstas, as quais reputam-se claras e desprovidas de ambiguidade ou contradição, estando as partes cientes dos direitos e das obrigações.
Não bastasse isso, conforme estampado no item “B” do quadro-resumo do contrato de financiamento habitacional (evento ), foi financiada a quantia de R$88.000,00 (oitenta e oito mil reais), a ser paga em 360 parcelas mensais no valor de R$455,41, tendo como sistema de amortização a tabela Price, com previsão de incidência de juros remuneratórios à taxa de juros nominal de 4,50000% ao ano, equivalente à taxa efetiva de 4,59400% ao ano, valores estes muito inferiores ao limite legal de 12% previsto no artigo 25 da Lei 8.692/93, conforme se vê:
“Nos financiamentos concedidos aos adquirentes da casa própria, celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a taxa efetiva de juros será de, no máximo, doze por cento ao ano, observado o disposto no parágrafo único do art. 2º.”
Registre-se que a limitação ao percentual de 10%, prevista no art. 6º, “e”, da Lei nº 4.380/64, refere-se tão-somente às condições para a aplicação do reajuste previsto no art. 5º da mesma lei, que trata das regras relativas à correção monetária, não importando em restrição à taxa de juros fixada nos contratos vinculados ao Sistema Financeiros de Habitação, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento Resp 1070297/PR, submetido ao rito dos recursos repetitivos. Confira-se:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS VEDADA EM QUALQUER PERIODICIDADE. TABELA PRICE. ANATOCISMO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7. ART. 6º, ALÍNEA "E", DA LEI Nº 4.380/64. JUROS REMUNERATÓRIOS. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO.
1. Para efeito do art. 543-C: 1.1. Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade. Não cabe ao STJ, todavia, aferir se há capitalização de juros com a utilização da Tabela Price, por força das Súmulas 5 e 7.
1.2. O art. 6º, alínea "e", da Lei nº 4.380/64, não estabelece limitação dos juros remuneratórios.
2. Aplicação ao caso concreto: 2.1. Recurso especial parcialmente conhecido e, na extensão, provido, para afastar a limitação imposta pelo acórdão recorrido no tocante aos juros remuneratórios.
(REsp n. 1.070.297/PR, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 9/9/2009, DJe de 18/9/2009.)
No mais, a incidência de juros moratórios e remuneratórios não é, por si só, entendida como abusiva, pois possuem natureza distintas, sendo os moratórios devidos em razão do atraso (mora) do devedor, e os remuneratórios devidos como contraprestação do uso do capital de outrem.
No que tange à capitalização de juros, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.124.552/RS, sob o rito dos recursos repetitivos, Tema 572, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, firmou as seguintes teses, in verbis:
1.1. A análise acerca da legalidade da utilização da Tabela Price - mesmo que em abstrato - passa, necessariamente, pela constatação da eventual capitalização de juros (ou incidência de juros compostos, juros sobre juros ou anatocismo), que é questão de fato e não de direito, motivo pelo qual não cabe ao Superior Tribunal de Justiça tal apreciação, em razão dos óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ.
1.2. É exatamente por isso que, em contratos cuja capitalização de juros seja vedada, é necessária a interpretação de cláusulas contratuais e a produção de prova técnica para aferir a existência da cobrança de juros não lineares, incompatíveis, portanto, com financiamentos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação antes da vigência da Lei n. 11.977/2009, que acrescentou o art. 15-A à Lei n. 4.380/1964.
1.3. Em se verificando que matérias de fato ou eminentemente técnicas foram tratadas como exclusivamente de direito, reconhece- se o cerceamento, para que seja realizada a prova pericial.
Conclui-se, pois, que a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que não há vedação legal para utilização da Tabela Price como sistema de amortização nos contratos de financiamento habitacional, desde que pactuada entre as partes e não ocorra a cobrança de juros sobre juros (anatocismo). Em outras palavras, a utilização da Tabela Price não importa, em tese e por si só, em capitalização de juros, o que é repudiado pela lei.
Impende observar que a capitalização de juros vedada pelo ordenamento jurídico é aquela que ocorre quando o valor da prestação não é suficiente para pagar a parcela mensal de juros, incorporando-se a diferença devida ao saldo devedor e fazendo incidir os juros do mês subsequente sobre os juros não pagos, ou sejam quando a amortização do saldo devedor é negativa, o que não ocorreu no caso dos autos, conforme se infere da planilha de evolução do financiamento (evento ), tendo em vista que não há sinal negativo na coluna relativa à amortização, bem como “o valor das prestações é decrescente e os juros diminuem a cada prestação - o que impede a ocorrência do fenômeno de amortização negativa”.
Nesse contexto, seja porque a parte não questiona a ocorrência de amortização negativa, mas sim a cobrança de juros compostos – a afastar a necessidade de perícia contábil, seja porque não há qualquer indício de tal ocorrência, a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos no pormenor.
Desse modo, não há nada que justifique a intervenção do Estado na liberdade de contratar, sendo certo que as estipulações, embora insertas em típico contrato de adesão, retratam, in casu, tão somente a onerosidade própria dos contratos bancários.
Portanto, a despeito da aplicação à espécie das normas previstas no Código de Defesa do Consumidor e de se tratar de contrato de adesão, tem-se que não restou demonstrado que as condições econômicas objetivas do momento da execução do contrato se modificaram de forma substancial em detrimento dos autores, acarretando onerosidade excessiva, bem como vantagem exagerada em favor do credor, inexistindo, portanto, fundamento jurídico para afastar a observância das cláusulas contratuais livremente estipuladas.
Por fim, não procede a insurgência do recorrente quanto à restituição em dobro. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça “é assente no sentido de que devolução em dobro dos valores pagos a maior pelo mutuário só é cabível em caso de demonstrada má-fé”3, situação não restou comprovada nos autos, ante a fundamentação acima explicitada.
Majoro em R$200,00 (duzentos reais) o valor dos honorários advocatícios fixado, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, ficando a exigibilidade suspensa em face da gratuidade da justiça concedida ao apelante.
Conclusão
Em face do exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação.
Documento eletrônico assinado por MARIO DE PAULA FRANCO JUNIOR, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000129976v14 e do código CRC 333d70bc.
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