Apelação Cível Nº 1007736-86.2023.4.06.3801/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 1007736-86.2023.4.06.3801/MG
RELATOR: Desembargador Federal ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ
RELATÓRIO
Cuidam os autos de apelação apresentada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) em face da sentença que julgou procedentes os pedidos autorais, reconhecendo a aquisição da propriedade do imóvel pela autora pela usucapião extraordinária.
O juízo sentenciante (), em síntese, entendeu que, à época do registro pela CEF, a autora já preenchia os requisitos temporais e possessórios previstos no art. 1.238 do Código Civil. Ressaltou que o simples registro posterior não tem o condão de impedir o reconhecimento do domínio por usucapião, configurando-se direito adquirido pela autora. Destacou-se, ainda, a prevalência da função social da posse adequadamente exercida. Por fim, concluiu que a autora comprovou todos os requisitos legais para a aquisição da propriedade pela modalidade extraordinária de usucapião e julgou procedente o pedido inicial, declarando o domínio e a propriedade do imóvel em favor da autora.
Em apelação (), a CEF sustentou que o imóvel em questão é bem público, o que o torna insuscetível de aquisição por usucapião. Alegou que a hipoteca firmada no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) configura cláusula com eficácia real oponível erga omnes, e que a CEF, por ser empresa pública integrante da administração indireta, atua como agente financeiro do SFH com recursos oriundos de fundos públicos (FGTS, FAT, SBPE), exercendo função pública de interesse social, o que reforça a imprescritibilidade de seus bens vinculados a essa finalidade. Ao final, requereu o provimento do recurso e a total improcedência da demanda.
Contrarrazões apresentadas em .
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos gerais e específicos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação interposto.
Cinge-se a controvérsia recursal na verificação do acerto ou não da sentença que entendeu pela configuração dos pressupostos da usucapião extraordinária e declarou a aquisição originária da propriedade do imóvel pela apelada.
A aquisição originária da propriedade pela usucapião se submete a diversos requisitos prejudiciais que, caso não preenchidos, impedem a própria análise dos pressupostos específicos de cada espécie de usucapião.
Deve-se analisar (i) o requisito real – se o bem é passível de usucapião; (ii) o requisito pessoal – se há algum obstáculo subjetivo à prescrição aquisitiva; (iii) os requisitos formais – referentes à análise da posse e qualificação desta; e (iv) os requisitos específicos – atinentes à espécie de usucapião pleiteada.
A ordem de análise é relevante, porque se o bem não for passível de usucapião, torna-se prejudicada qualquer análise posterior.
No caso em análise, vê-se que a sentença não debateu o requisito real, referente à possibilidade ou não de aquisição do imóvel pela usucapião. Quedou-se a considerar que a demora no registro pela CEF foi suficiente para permitir o preenchimento dos pressupostos da usucapião no interstício necessário e, portanto, configurar a aquisição originária da propriedade pela autora apelada.
A CEF, por sua vez, sustenta que o imóvel em debate ostenta natureza de bem público e, portanto, é insuscetível de usucapião por não preencher o requisito real.
Analisando os autos, vê-se que, apesar de o imóvel em litígio não ter sido objeto de financiamento imobiliário pelo SFH, conforme narrado pela CEF, ostenta natureza de bem público, embora por fundamento jurídico diverso, o que impede a aquisição por usucapião.
Na realidade, cuida-se de imóvel que sequer possuía matrícula no Cartório de Registro de Imóveis até 2008, quando efetuou-se a abertura desta e a inscrição retroativa dos registros atinentes à ordem cronológica de propriedade imobiliária, em atenção ao princípio da continuidade registral, nos seguintes termos: inicialmente, propriedade do Serviço Federal de Habitação e Urbanismo (SERFHAU), seguida pela transferência para o Banco Nacional da Habitação (BNH) e, por fim, transferência à CEF.
Do exame da matrícula e dos registros nela constantes, não é possível superar a natureza pública do imóvel. Ressalta-se que, em relação às sociedades de economia mista e às empresas públicas, quando explorarem atividade econômica, estarão submetidas ao regime próprio das empresas privadas, hipótese em que seus bens estarão sujeitos à usucapião. O mesmo raciocínio não se aplica, contudo, quando esses bens estiverem afetados a uma destinação pública, oportunidade em que passarão a ostentar natureza de bem público, tornando-se, portanto, imprescritíveis.
O imóvel objeto da presente controvérsia pertencia originalmente ao extinto Banco Nacional da Habitação (BNH), sendo incorporado à Caixa Econômica Federal (CEF) em 21 de novembro de 1986, nos termos do Decreto-Lei nº 2.291/86, especialmente em seus artigos 1º, § 1º, e 3º:
Art. 1º - É extinto o Banco Nacional da Habitação - BNH, empresa pública de que trata a Lei número 5.762, de 14 de dezembro de 1971, por incorporação à Caixa Econômica Federal - CEF.
§ 1º - A CEF sucede ao BNH em todos os seus direitos e obrigações, inclusive:
(...)
Art. 3º - Far-se-á a transferência, para a CEF, dos imóveis de propriedade do BNH, mediante o registro, no Ofício competente de ata lavrada no órgão próprio daquela empresa pública, com observância do disposto no Art. 225, da Lei número 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e que terá força de escritura pública, para todos os efeitos de direito.
O BNH, criado pela Lei nº 4.380/64, era uma autarquia federal e, como tal, seus bens eram considerados públicos, razão pela qual não podiam ser objeto de usucapião. Posteriormente, com a edição da Lei nº 5.762/71, o BNH foi transformado em empresa pública, mantendo, contudo, as prerrogativas atribuídas à Fazenda Nacional, inclusive no que tange à natureza pública de seus bens (art. 2º Lei n.º 5.762/71):
Art. 2º - As disposições legais sobre competência, prerrogativas e poder de regulamentação em geral, que se refiram à autarquia extinta Banco Nacional da Habitação (BNH), aplicar-se-ão à empresa pública ora criada.
O art. 6º do Decreto nº 88.293/1983 (Estatuto do Banco Nacional da Habitação), estabelece os objetivos do BNH, dentre os quais se encontra o “planejamento, produção e comercialização de habitações em áreas urbanas e rurais”:
Art 6º - O BNH tem como objetivo executar a política social do governo federal no âmbito dos investimentos habitacionais e do desenvolvimento urbano, e exercer, especificamente, as funções de:
III - órgão de crédito responsável pelo estímulo e controle da formação, mobilização e aplicação de poupanças e outros recursos no financiamento de:
a) planejamento, produção e comercialização de habitações em áreas urbanas e rurais;
Conforme disposto no § 1º do art. 1º do Decreto-Lei nº 2.291/86, a CEF sucedeu o BNH não apenas nos seus direitos e obrigações, mas também nas prerrogativas atribuídas à antiga empresa pública, incluindo a imprescritibilidade e a impenhorabilidade de seus bens.
Importa destacar que o imóvel em análise não foi transferido à CEF com o intuito de gerar lucro ou de ser utilizado em atividade empresarial em regime de concorrência com o setor privado, hipótese que poderia justificar a aplicação do regime jurídico de direito privado. Trata-se, ao contrário, de bem incorporado ao patrimônio da CEF para dar continuidade à política habitacional pública anteriormente executada pelo BNH, preservando, assim, sua afetação ao interesse público.
Nesse contexto, embora seja admissível a usucapião de bens pertencentes a empresas estatais quando desvinculados de qualquer finalidade pública, essa possibilidade não se aplica ao presente caso. O imóvel permaneceu afetado à implementação de política habitacional, o que o mantém sob o regime jurídico de bem público, sendo, por conseguinte, insuscetível de aquisição por usucapião.
Conforme reiteradamente decidido pelo Col. Superior Tribunal de Justiça, "mesmo o eventual abandono de imóvel público não possui o condão de alterar a natureza jurídica que o permeia, pois não é possível confundir a usucapião de bem público com a responsabilidade da Administração pelo abandono de bem público" (REsp n. 1.874.632/AL).
Portanto, por se tratar de bem público, é incabível a pretensão de usucapião do imóvel objeto da presente ação, sendo inviável a aquisição da propriedade pela autora apelada. Prejudicada a análise dos demais requisitos legais exigidos para a usucapião extraordinária.
Ressalto que a impossibilidade de aquisição da propriedade pela via da usucapião não impede a adoção de outras medidas para regularização e aquisição derivada da propriedade pela parte.
Logo, dou provimento à apelação para julgar improcedentes os pedidos iniciais.
Inverto a sucumbência fixada, para condenar a autora apelada ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais, estes fixados no percentual de 10%, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida ().
Voto por negar provimento ao recurso.
Documento eletrônico assinado por GENEVIEVE GROSSI ORSI, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000152977v35 e do código CRC 971a64df.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): GENEVIEVE GROSSI ORSI
Data e Hora: 30/07/2025, às 16:39:57