Apelação Cível Nº 1000324-71.2021.4.01.3815/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 1000324-71.2021.4.01.3815/MG
RELATOR: Desembargador Federal ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ
RELATÓRIO
Trata-se de apelações interpostas pela autora, Valdete Maria da Silva e pela CEF, contra sentença proferida em 28/06/2022, que julgou extinto o processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, em relação ao pedido de pagamento dos valores necessários para reparar totalmente os eventuais problemas no sistema elétrico, e julgou parcialmente procedentes os demais pedidos, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil ().
Condenou a Caixa Econômica Federal a entregar cópia do contrato à parte autora, no prazo de 48 horas, sob pena de astreintes, bem como à(o):
1. Pagamento de R$2.502,00 para o conserto do forro de PVC;
2. Ressarcimento de despesas realizadas pelo autor para propositura desta ação: R$250,00;
3. Pagamento da correção monetária nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal, a partir de 08/2021;
4. Indenização por danos morais no valor de R$3.636,00, corrigidos a partir da data de publicação desta sentença, conforme manual de cálculos da Justiça Federal, e incidência de juros de mora na forma do art. 406 do Código Civil, a contar da data do evento danoso (Súmula 562 do STF e Súmula 54 do STJ).
Fixou os honorários advocatícios em 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa, em favor de cada polo da relação processual, suspensa a exigibilidade pela parte beneficiária da justiça gratuita, condicionando qualquer medida executiva à apresentação de prova, pelo credor, da mudança de seu estado financeiro.
A Caixa Econômica Federal alega, em síntese, sua ilegitimidade para compor o polo passivo da demanda, sob o argumento de que atuou unicamente na condição de agente financeiro, não podendo, portanto, ser responsabilizada por eventuais vícios construtivos. Aduz, ainda, quanto à pretensão de indenização por danos morais, que esta somente se justifica em situações excepcionais, que extrapolem a normalidade, sendo imprescindível que a parte autora comprove o efetivo abalo à sua imagem e dignidade.
Em seu apelo, a parte autora sustenta a necessidade de majoração do dano moral para o valor de R$10.000,00 (dez mil reais), em consonância com o entendimento dos demais Tribunais do Brasil.
Contrarrazões apresentadas pela parte autora ().
Contrarrazões da CEF ().
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos gerais e específicos de admissibilidade, conheço das apelações da autora e da CEF para e dar parcial provimento à apelação da CEF e por prejudicada a apelação da autora.
Inicialmente, verifica-se que o contrato objeto de discussão, nesta ação, compreende o INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL COM OPÇÃO DE COMPRA ou o CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DIRETA DE IMÓVEL RESIDENCIAL COM PARCELAMENTO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – PMCMV – RECURSOS FAR ().
A análise da relação entre a CEF e o comprador, nos contratos de financiamento imobiliário, foi realizada pela jurisprudência pátria, de modo que existem critérios definidos para verificar a responsabilidade da instituição financeira no caso de descumprimento contratual.
Assim, há dois modos de atuação da CEF no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação: “(1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”, como estabelecido pelo STJ no julgamento do AgInt no AREsp 1.494.052/MT, Terceira Turma, Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJ de 06/04/2021; AgInt no REsp 1.606.103/RN, Quarta Turma, Ministro Luís Felipe Salomão, DJ de 27/11/2019.
Somente no segundo caso, agente executor, a CEF é solidariamente responsável no caso de descumprimento contratual decorrente de conduta da construtora.
E, para que seja caracterizada a atuação da CEF como agente executor de políticas federais, avalia-se a liberdade do mutuário de escolha da construtora e financiador e, além do papel exercido pelo agente financeiro. Assim, há que se distinguir as obrigações de fornecer recursos financeiros para execução da obra e a de construir o imóvel, pois, como obrigações autônomas, possuem regramentos próprios, inclusive para fins de determinação de responsabilidade.
O fato de a CEF avaliar o cronograma da obra para fins de liberação de valores não descaracteriza sua atuação como agente financeiro em sentido estrito, pois, uma vez que os recursos são liberados para construção de um bem que será dado em alienação fiduciária, a conduta que visa a assegurar que a garantia condicione a liberação dos recursos não é atípica e não caracteriza execução da obra. A hipótese constitui um direito do agente financeiro e não um dever, como bem destacou a Ministra Maria Isabel Gallotti em seu voto de relatoria no já mencionado REsp 1.163.228/AM, nos termos seguintes:
(...) a previsão contratual e regulamentar de fiscalização da obra, pela CEF, tem o óbvio motivo de que ela está financiando o investimento, tendo, portanto, interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de financiamento, cujo imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Se constatar a existência de fraude, ou seja, que os recursos não estão sendo integralmente empregados na obra, poderá rescindir o contrato de financiamento. Em relação à construtora, a CEF tem o direito e não o dever de fiscalizar. O dever de fiscalizar surge perante os órgãos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, podendo ensejar sanções administrativas, mas não ser invocado pela construtora, pela seguradora ou pelos adquirentes das unidades para a sua responsabilização direta e solidária por vícios de construção.
Na hipótese acima descrita, a CEF tem responsabilidade tão somente sobre as obrigações decorrentes do contrato por ela realizado, qual seja, o de financiamento. É importante destacar que um único instrumento contratual pode conter vários contratos, sem que disso resulte confusão quanto às obrigações neles estabelecidas.
Ainda, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.534.952/SC estabeleceu que a responsabilidade da CEF para responder pelo atraso na obra exige que ela atue não apenas como agente financiador, cuja análise se dá a partir dos seguintes critérios: “i) a legislação disciplinadora do programa de política habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) a causa de pedir.” (STJ, AREsp 2053286, Relator Ministro Humberto Martins, DJ de 27/06/2023; REsp 2072327, Ministro Moura Ribeiro, DJ de 22/06/2023; AREsp 2228103, Ministro Gurgel de Faria, DJ de 20/06/2023), mas também como órgão executor.
No âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, regido pela Lei nº 11.977/2009, a CEF pode atuar como agente executor de políticas pública ou exclusivamente como agente financeiro, de forma que a mera inclusão do contrato de financiamento no PMCMV não determina, mas apenas possibilita diversas formas de atuação, o que independe da renda do adquirente ou do valor do contrato. Para que seja caracterizada a atuação como agente executor de políticas públicas, exige-se condutas outras que as decorrentes da liberação de recursos, como haver assumido outras responsabilidades concernentes à concepção do projeto, escolha do terreno, da construtora, aparência perante o público-alvo de co-autoria do empreendimento, o que deve ser apreciado consonante as circunstâncias legais e de fato do caso concreto (STJ, AREsp 2053286, Ministro Humberto Martins, DJ de 27/06/2023).
Com relação à responsabilidade da CEF por eventuais vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações, a saber: nas hipóteses em que a CEF opera como verdadeiro gestor de recursos e executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda, como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida, atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, é parte legítima e pode haver responsabilização; por outro lado, nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, não pode ser responsabilizada. Sendo que a vistoria realizada destina-se tão somente a avaliar o imóvel que servirá de garantia para o empréstimo contratado (TRF 3ª Região, AI 5004417-80.2023.4.03.0000, Segunda Turma, Desembargador Federal Luiz Paulo Cotrim Guimarães, DJ de 05/06/2023; 5005341-30.2019.4.03.6112, Primeira Turma, Desembargador Federal Valdeci dos Santos, DJ de 19/01/2023).
No caso dos autos, verifica-se que no contrato firmado com a autora, está expressamente consignado que o proprietário do imóvel é o FAR com parte do pagamento por meio da Subvenção pessoal e intransferível.
Ou seja, diferente de quando a CEF atua somente como Agente financeiro, quando apenas empresta dinheiro para que o mutuário compre o imóvel de terceiros, podendo dele dispor, caso queira, ao atuar como agente executor de políticas federais, representante do FAR, o mutuário tem a obrigatoriedade de residir no imóvel não podendo transferi-lo a ninguém. Deve respeitar as regras do FAR, sendo, portanto, o contrato firmado diferente do simples contrato de mútuo firmando com a CEF para financiamento do imóvel comprado de terceiros.
Isso porque, o FAR foi criado pela MP nº 1.823/99, convertida na Lei nº 10.188/2001, com as características de fundo financeiro privado com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao PAR - Programa de Arrendamento Residencial, instituído pelo Governo Federal.
Por sua vez, as Portarias n. 595 de 18/12/2016 e 465, de 03/10/2011, ambas do Ministério das Cidades dispõe sobre os parâmetros de priorização e sobre o processo de seleção dos beneficiários do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV contemplados com os imóveis financiados pelo FAR. As informações dos candidatos selecionados são verificadas pela Caixa Econômica Federal junto ao cadastro de participantes do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS, à Relação Anual de Informações Sociais - RAIS, ao Cadastro de Mutuários - CADMUT, ao Cadastro de Inadimplência - CADIN e ao Sistema Integrado de Administração da Carteira Imobiliária - SIACI.
A lista final aprovada pela Caixa Econômica Federal será publicada no sítio eletrônico da Prefeitura Municipal participante do programa. A Prefeitura Municipal não se responsabiliza pela análise dos cadastros realizada pela Caixa Econômica Federal, garantindo, apenas, que a ordem de classificação estabelecida pelo sorteio seja respeitada. A Portaria do Ministério das Cidades delimita que os Municípios têm competência para estabelecer os parâmetros no processo de seleção dos candidatos ao benefício da Programa destinado à população de baixa renda, bem como promover o registro e divulgar os candidatos, cuja seleção caberá exclusivamente à CEF, responsável legal pela verificação da Informações prestadas.
Forçosa, portanto, a conclusão de que a CEF, no contrato firmado com a autora, atua também como agente executor de políticas públicas e não apenas como agente financiador.
Logo, há legitimidade da CEF decorrente de vícios construtivos no imóvel da autora, sendo ela parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, bem como responsável pelos danos decorrentes de vícios construtivos no imóvel.
Perícia Judicial
Realizada perícia judicial, o perito assim respondeu aos quesitos apresentados, pela autora ():
1) Quais os danos encontrados no imóvel do Autor?
Resp.: a) Infiltração nas paredes;
b) Forro soltando;
c) Elétrica insuficiente.
2) Quais os fatores que originaram tais danos e como se originaram?
Resp.: a) A infiltração nas paredes ocorre entre o telhado e o forro de PVC. O motivo pode ser alguma telha quebrada ou problemas de inclinação do telhado. Nas janelas também foram verificadas infiltrações provenientes das fissuras provocadas pelo recalque do radier (fundação).
b) O forro de PVC está com problema na fixação, ficando ondulado e solto.
c) A proprietária alega que a parte elétrica é insuficiente para os equipamentos da casa.
5) A parte autora de alguma forma sofre ou sofreu com situação em que o seu imóvel se encontra?
Resp.: Sim. As infiltrações nas paredes e as fissuras devido ao adensamento do solo provocando um pequeno recalque são fatores que causam desconforto aos ocupantes do imóvel.
11) Houve algum tipo de desmoronamento no imóvel?
Resp.: Não.
15) Existem fissuras, trincas ou rachaduras nas alvenarias?
Resp.: Existem pequenas fissuras nos revestimentos (reboco). Não existem trincas e nem rachaduras na edificação
16) Em caso positivo, elas são estacionárias ou podem se agravar?
Resp.: As fissuras existentes são de pequena monta e pela idade da construção já se encontram em processo estacionário
17) As paredes e teto apresentam manchas, infiltração, bolores ou umidade?
Resp.: Sim. Devido à infiltração nas paredes.
19) Em caso positivo, as manchas, bolores ou umidade decorrem da falta de impermeabilização eficiente entre as paredes, pisos e fundações com o solo?
Resp.: Não há problema por falta de impermeabilização de fundações com o solo. A umidade das paredes tem sua origem na infiltração que vem do telhado. A umidade gera mancha, infiltração e bolor dentro da unidade. Nos pisos, não há umidade.
27) Os danos encontrados nas alvenarias do imóvel são de natureza progressiva?
Resp.: Não. Foram constatadas apenas pequenas fissuras na alvenaria, decorrentes da acomodação do solo em função do tipo de fundação utilizada (radier).
28) Os danos existentes no imóvel podem evoluir, com risco de desmoronamento parcial ou total no futuro?
Resp.: Não. A estrutura do imóvel visualmente está preservada.
29) Os danos existentes nos imóveis podem de algum modo trazer risco à integridade física dos moradores?
Resp.: Não.
30) Considerando a salubridade do ambiente e a saúde dos moradores, este perito recomenda a desocupação do imóvel para fazer as reformas necessárias?
Resp.: Analisando a questão sob a ótica da engenharia, não vejo necessidade de desocupação do imóvel. Como já mencionado, o perito engenheiro não tem qualificação específica para tratar de questões de danos à saúde.
Dano moral
Quanto aos danos morais na ocorrência de vícios construtivos, não se presumem, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos proprietários do imóvel, bem como não existe parâmetro legal definido para o seu arbitramento. Ainda, quando fixados deve o magistrado orientar-se pelo Princípio da Razoabilidade e atender ao caráter dúplice de punição do agente e compensatório em relação à vítima da lesão, evitando enriquecimento ilícito, sem ser inexpressiva, não se justificando que a reparação venha a constituir-se em enriquecimento indevido, devendo o arbitramento operar-se com moderação, valendo-se o Juiz de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida, notadamente à situação econômica atual e às peculiaridades de cada caso. 1
No caso dos autos, os vícios de construção constatados no imóvel foram indicados pelo Perito do Juízo, em laudo juntado aos autos, sendo indicado pelo expert, em resposta aos quesitos formulados, que não há necessidade de desocupação do imóvel, quando do conserto dos vícios construtivos apresentados e de responsabilidade da CEF.
Logo, a partir da análise do laudo pericial, não foi possível constatar circunstância excepcional e devidamente comprovada, capaz de gerar o dano moral, nos termos do entendimento do STJ, uma vez que os vícios constatados não levarão a autora a tomar medidas drásticas de precaução por temor a sua morte ou saúde, como, por exemplo, sair do imóvel.
Diante disso, reformo a sentença nesse ponto para afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, por ausência dos requisitos necessários à sua configuração.
Ante o exposto, dou parcial provimento à apelação da CEF e por prejudicada a apelação da autora.
Apesar do parcial provimento da apelação da CEF, verifica-se sucumbência recíproca entre as partes. Por esse motivo, mantenho a condenação ao pagamento dos honorários advocatícios nos termos fixados na sentença, ficando suspensa a exigibilidade dessa obrigação em relação ao autor, enquanto persistirem os motivos autorizadores da justiça gratuita que lhe foi deferida.
Não havendo interesse em recorrer, solicito às partes, em homenagem aos princípios da razoável duração do processo, da celeridade processual, da cooperação e da eficiência, que manifestem expressamente a renúncia ao prazo recursal.
Portanto, voto por dar parcial provimento à apelação da CEF e por prejudicada a apelação da autora.
Documento eletrônico assinado por ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000120648v14 e do código CRC 586d6fc8.
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