Apelação Cível Nº 1003357-40.2019.4.01.3815/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 1003357-40.2019.4.01.3815/MG
RELATOR: Desembargador Federal ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ
RELATÓRIO
Trata-se de apelações interpostas pela autora, Daniela Rosa Salatiel Umbelina e pela CEF, contra sentença de , proferida em 22/03/2021, que julgou extinto o processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, em relação ao pedido de pagamento dos valores necessários para reparar totalmente os danos físicos existentes no imóvel em questão quanto à retirada das janelas e retificação de sua vedação e julgou parcialmente procedentes os demais pedidos, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil.
Condenou a Caixa Econômica Federal a entregar cópia do contrato à parte autora, no prazo de 15 dias, bem como a pagar:
O valor necessário ao conserto do revestimento cerâmico e à pintura interna da unidade habitacional, (R$ 2815,38);
Os valores referentes ao acompanhamento técnico pelo engenheiro e aos extras calculados proporcionalmente, totalizando R$429,54.
Juros e correção monetária nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal
Indenização por danos morais no valor de R$3.000,00, corrigidos a partir da data de publicação desta sentença, conforme manual de cálculos da Justiça Federal, e incidência de juros de mora na forma do art. 406 do Código Civil, a contar da data do evento danoso (Súmula 562 do STF e Súmula 54 do STJ).
Fixou os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa (CPC, art. 85, §2º), em favor de cada polo da relação processual. Em homenagem ao art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC, suspendeu a exigibilidade dos honorários sucumbenciais devidos pela parte beneficiária da Justiça Gratuita, condicionando qualquer medida executiva à apresentação de prova, pelo credor, da mudança de seu estado financeiro.
Em seu apelo a parte autora sustenta, em síntese a necessidade de majoração do dano moral para o valor de R$10.000,00 (dez mil).
A CEF sustenta, em síntese que é parte ilegítima para atuar no polo passivo, uma vez que atuou somente como agente financeiro, logo, não possui responsabilidade pelos vícios construtivos. Ainda, não prosperam as alegações do Apelante, visto que não comprovou a tentativa de resolução da questão pelas vias administrativas disponibilizadas pela CAIXA, através do Programa de Olho na Qualidade.
Contrarrazões apresentadas pela parte autora ().
Contrarrazões da CEF ().
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos gerais e específicos de admissibilidade, conheço das apelações da autora e da CEF para negar provimento à apelação da autora e negar provimento à da CEF.
Inicialmente, verifica-se que o contrato objeto de discussão, nesta ação, compreende o CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, COM PARCELAMENTO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – PMCMV – RECURSOS FAR ().
A análise da relação entre a CEF e o comprador, nos contratos de financiamento imobiliário, foi realizada pela jurisprudência pátria, de modo que existem critérios definidos para verificar a responsabilidade da instituição financeira no caso de descumprimento contratual.
Assim, há dois modos de atuação da CEF no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação: “(1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”, como estabelecido pelo STJ no julgamento do AgInt no AREsp 1.494.052/MT, Terceira Turma, Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJ de 06/04/2021; AgInt no REsp 1.606.103/RN, Quarta Turma, Ministro Luís Felipe Salomão, DJ de 27/11/2019.
Somente no segundo caso, agente executor, a CEF é solidariamente responsável no caso de descumprimento contratual decorrente de conduta da construtora.
E, para que seja caracterizada a atuação da CEF como agente executor de políticas federais, avalia-se a liberdade do mutuário de escolha da construtora e financiador e, além do papel exercido pelo agente financeiro. Assim, há que se distinguir as obrigações de fornecer recursos financeiros para execução da obra e a de construir o imóvel, pois, como obrigações autônomas, possuem regramentos próprios, inclusive para fins de determinação de responsabilidade.
O fato de a CEF avaliar o cronograma da obra para fins de liberação de valores não descaracteriza sua atuação como agente financeiro em sentido estrito, pois, uma vez que os recursos são liberados para construção de um bem que será dado em alienação fiduciária, a conduta que visa a assegurar que a garantia condicione a liberação dos recursos não é atípica e não caracteriza execução da obra. A hipótese constitui um direito do agente financeiro e não um dever, como bem destacou a Ministra Maria Isabel Gallotti em seu voto de relatoria no já mencionado REsp 1.163.228/AM, nos termos seguintes:
(...) a previsão contratual e regulamentar de fiscalização da obra, pela CEF, tem o óbvio motivo de que ela está financiando o investimento, tendo, portanto, interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de financiamento, cujo imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Se constatar a existência de fraude, ou seja, que os recursos não estão sendo integralmente empregados na obra, poderá rescindir o contrato de financiamento. Em relação à construtora, a CEF tem o direito e não o dever de fiscalizar. O dever de fiscalizar surge perante os órgãos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, podendo ensejar sanções administrativas, mas não ser invocado pela construtora, pela seguradora ou pelos adquirentes das unidades para a sua responsabilização direta e solidária por vícios de construção.
Na hipótese acima descrita, a CEF tem responsabilidade tão somente sobre as obrigações decorrentes do contrato por ela realizado, qual seja, o de financiamento. É importante destacar que um único instrumento contratual pode conter vários contratos, sem que disso resulte confusão quanto às obrigações neles estabelecidas.
Ainda, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.534.952/SC estabeleceu que a responsabilidade da CEF para responder pelo atraso na obra exige que ela atue não apenas como agente financiador, cuja análise se dá a partir dos seguintes critérios: “i) a legislação disciplinadora do programa de política habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) a causa de pedir.” (STJ, AREsp 2053286, Relator Ministro Humberto Martins, DJ de 27/06/2023; REsp 2072327, Ministro Moura Ribeiro, DJ de 22/06/2023; AREsp 2228103, Ministro Gurgel de Faria, DJ de 20/06/2023), mas também como órgão executor.
No âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, regido pela Lei nº 11.977/2009, a CEF pode atuar como agente executor de políticas pública ou exclusivamente como agente financeiro, de forma que a mera inclusão do contrato de financiamento no PMCMV não determina, mas apenas possibilita diversas formas de atuação, o que independe da renda do adquirente ou do valor do contrato. Para que seja caracterizada a atuação como agente executor de políticas públicas, exige-se condutas outras que as decorrentes da liberação de recursos, como haver assumido outras responsabilidades concernentes à concepção do projeto, escolha do terreno, da construtora, aparência perante o público-alvo de co-autoria do empreendimento, o que deve ser apreciado consonante as circunstâncias legais e de fato do caso concreto (STJ, AREsp 2053286, Ministro Humberto Martins, DJ de 27/06/2023).
Com relação à responsabilidade da CEF por eventuais vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações, a saber: nas hipóteses em que a CEF opera como verdadeiro gestor de recursos e executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda, como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida, atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, é parte legítima e pode haver responsabilização; por outro lado, nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, não pode ser responsabilizada. Sendo que a vistoria realizada destina-se tão somente a avaliar o imóvel que servirá de garantia para o empréstimo contratado (TRF 3ª Região, AI 5004417-80.2023.4.03.0000, Segunda Turma, Desembargador Federal Luiz Paulo Cotrim Guimarães, DJ de 05/06/2023; 5005341-30.2019.4.03.6112, Primeira Turma, Desembargador Federal Valdeci dos Santos, DJ de 19/01/2023).
No caso dos autos, verifica-se que no contrato firmado com a autora, está expressamente consignado na Cláusula Primeira: Da venda e compra e parcelamento - que o proprietário do imóvel é o FAR com parte do pagamento por meio da Subvenção pessoal e intransferível.
Ou seja, diferente de quando a CEF atua somente como Agente financeiro, quando apenas empresta dinheiro para que o mutuário compre o imóvel de terceiros, podendo dele dispor, caso queira, ao atuar como agente executor de políticas federais, representante do FAR, o mutuário tem a obrigatoriedade de residir no imóvel não podendo transferi-lo a ninguém. Deve respeitar as regras do FAR, sendo, portanto, o contrato firmado diferente do simples contrato de mútuo firmando com a CEF para financiamento do imóvel comprado de terceiros.
Isso porque, o FAR foi criado pela MP nº 1.823/99, convertida na Lei nº 10.188/2001, com as características de fundo financeiro privado com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao PAR - Programa de Arrendamento Residencial, instituído pelo Governo Federal.
Por sua vez, as Portarias n. 595 de 18/12/2016 e 465, de 03/10/2011, ambas do Ministério das Cidades dispõe sobre os parâmetros de priorização e sobre o processo de seleção dos beneficiários do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV contemplados com os imóveis financiados pelo FAR. As informações dos candidatos selecionados são verificadas pela Caixa Econômica Federal junto ao cadastro de participantes do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS, à Relação Anual de Informações Sociais - RAIS, ao Cadastro de Mutuários - CADMUT, ao Cadastro de Inadimplência - CADIN e ao Sistema Integrado de Administração da Carteira Imobiliária - SIACI.
A lista final aprovada pela Caixa Econômica Federal será publicada no sítio eletrônico da Prefeitura Municipal participante do programa. A Prefeitura Municipal não se responsabiliza pela análise dos cadastros realizada pela Caixa Econômica Federal, garantindo, apenas, que a ordem de classificação estabelecida pelo sorteio seja respeitada. A Portaria do Ministério das Cidades delimita que os Municípios têm competência para estabelecer os parâmetros no processo de seleção dos candidatos ao benefício da Programa destinado à população de baixa renda, bem como promover o registro e divulgar os candidatos, cuja seleção caberá exclusivamente à CEF, responsável legal pela verificação da Informações prestadas.
Forçosa, portanto, a conclusão de que a CEF, no contrato firmado com a autora, atua também como agente executor de políticas públicas e não apenas como agente financiador.
Logo, há legitimidadade da CEF decorrente de vícios construtivos no imóvel da autora, sendo ela parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, bem como responsável pelos danos decorrentes de vícios construtivos no imóvel.
Do "Programa de Olho na Qualidade"
Quanto à aleagação da CEF de que a autora não comprovou a tentativa de resolução da questão pelas vias administrativas disponibilizadas pela CAIXA, por meio do Programa de Olho na Qualidade.
Embora o Programa de Olho na Qualidade se mostre um importante canal disponível ao beneficiário para acompanhamento e monitoramento das ocorrências de danos físicos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, ele não afasta a possibilidade da propositura da presente ação ou mesmo a responsabilidade da CEF por eventuais prejuízos causados por vícios construtivos.
Neste sentido ilustra recente precedente do TRF1, em sintonia com o entendimento do STJ e jurisprudência majoritária dos Tribunais: "(...) Em relação à alegada ausência de interesse de agir pela inexistência de prévio requerimento administrativo, o entendimento jurisprudencial majoritário considera que tal exigência violaria o princípio da inafastabilidade do Poder Judiciário, previsto no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal. O prévio requerimento administrativo não é condição indispensável para o ajuizamento de ações de reparação por danos materiais ou morais decorrentes de vícios de construção (...) o prévio requerimento administrativo não é condição indispensável para o ajuizamento de ação judicial, em observância ao princípio da inafastabilidade do Poder Judiciário. 8. A compensação de débitos entre as partes exige a presença de requisitos legais. 9. A inovação recursal é vedada no ordenamento jurídico, em respeito aos princípios do contraditório, do devido processo legal e do duplo grau de jurisdição". Legislação relevante citada: Constituição Federal art. 5º, XXXV; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e seguintes; Lei nº 10.188/2001, art. 4º, VI; Lei nº 11.977/2009; Código de Processo Civil, arts. 82, §2º, 240, 319, 367, II, 371, 405; Súmula 43 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.288.145/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3T, DJe de 16/11/2018; STJ, AgRg no AREsp 500.108/PE, Rel. Min. Humberto Martins, 2T, DJe de 15/08/2014; STJ, AgIn no AREsp. nº 1.708.217; Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 16/05/2022; STJ, AgInt no AREsp 1793776/RS, Quarta Turma, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 16/05/2022; TRF1, ApCiv nº 1005478-72.2022.4.01.3900, Rel. Des. Federal Souza Prudente, j. 12/04/2023; TRF1, ApCiv nº 1069890-66.2022.4.01.3300, Rel. Des. Federal Daniele Maranhão Costa, DJe de 19/07/2022; TRF1, AC 1055133-04.2021.4.01.3300, Rel. Des. Federal Daniele Maranhão Costa, PJe 14/07/2023; TRF1, AC 1053774-53.2020.4.01.3300, Rel. Des. Federal João Batista Moreira, PJe 31/01/2023; TRF1, AC 1002176-93.2021.4.01.3310, rel. Desembargador Federal Daniel Paes Ribeiro, DJe. 23/05/2023; TRF1, AC 1006302-22.2021.4.01.3300, rel. Desembargadora Federal Ana Carolina Roman, PJe 29/04/2024; TRF-3, AC 20194036116/SP, Rel. Des. Federal Wilson Zauhy Filho, Primeira Turma, DJe 30/06/2021... " (TRF1 - AC nº 1005486-78.2024.4.01.3900 - 11ª Turma, Desembargador Federal NEWTON PEREIRA RAMOS NETO, DJe: 27/01/2025).
Na hipótese, a autora necessitou da via judicial para exercer o direito de reparação pelos danos decorrentes dos vícios construtivos.
Perícia Judicial
Realizada perícia judicial (), o perito assim respondeu aos quesitos apresentados, pela autora:
1) Quais os danos encontrados no imóvel do Autor? Resp.: a) Infiltração nas esquadrias de alumínio; b) Algumas peças de piso cerâmico estão ocas e com fissuras.
2) Quais os fatores que originaram tais danos e como se originaram? Resp.:
a)A infiltração nas esquadrias (janelas) decorre de dois motivos. O primeiro deles é a insuficiência de vedação entre a esquadria e a alvenaria na época da execução da obra. Esse é um defeito que pode ser corrigido retirando-se a esquadria e executando a vedação do contramarco com a alvenaria. O segundo motivo é a insuficiência de vedação da própria esquadria, que apresenta um defeito de fabricação. Esse defeito pode ser corrigido por empresa especializada em confecção de esquadrias de alumínio.
b) Em relação aos pisos ocos, esse é um defeito que decorre da falta de argamassa em toda a área da cerâmica e/ou do excesso de água e/ou de defeito no próprio contrapiso. Esse problema é uma decorrência da forma como foi executado o assentamento originário do piso. Já as fissuras ocorrem por retração e dilatação da laje pré-moldada.
19) Em caso positivo, as manchas, bolores ou umidade decorrem da falta de impermeabilização eficiente entre as paredes, pisos e fundações com o solo? Resp.: Este imóvel encontra-se no terceiro andar, então não há que se falar em falta de impermeabilização de fundações com o solo. A umidade nas paredes tem sua origem na falta de vedação das esquadrias de alumínio na execução da obra e também decorre da falta de uma pintura externa de qualidade e de sua manutenção. A umidade gera mancha, infiltração e bolor dentro da unidade. Nos pisos, não há umidade.
24) Não existindo vergas e contravergas, quais os problemas resultantes detectados pela perícia e existe a possibilidade de agravamento ou surgimento de danos? Resp.: Conforme resposta ao quesito anterior, não é possível precisar se existem ou não vergas e contravergas nas janelas. A infiltração detectada nas janelas pode ter levado ao surgimento de pequenas fissuras e a causa para esse problema é a falta de vedação das esquadrias de alumínio decorrente da execução da obra e não eventual problema com vergas e contravergas.
30) Considerando a salubridade do ambiente e a saúde dos moradores, este perito recomenda a desocupação do imóvel para fazer as reformas necessárias? Em caso positivo, por quanto tempo? Resp.: Analisando a questão sob a ótica da engenharia, não vejo necessidade de desocupação do imóvel. Como já mencionado, o perito engenheiro não tem qualificação específica para tratar de questões de danos à saúde.
Dano moral
Quanto aos danos morais na ocorrência de vícios construtivos, não se presumem, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos proprietários do imóvel, bem como não existe parâmetro legal definido para o seu arbitramento. Ainda, quando fixados deve o magistrado orientar-se pelo Princípio da Razoabilidade e atender ao caráter dúplice de punição do agente e compensatório em relação à vítima da lesão, evitando enriquecimento ilícito, sem ser inexpressiva, não se justificando que a reparação venha a constituir-se em enriquecimento indevido, devendo o arbitramento operar-se com moderação, valendo-se o Juiz de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida, notadamente à situação econômica atual e às peculiaridades de cada caso" (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.693.983/SC, Quarta Turma, Relator Ministro Raul Araújo, DJ de 14/12/2020; AgInt no AREsp 1.288.145/DF, Terceira Turma, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJ de 16/11/2018; TRF 1ª Região, 0013520-91.2007.4.01.3500, Quinta Turma, Relatora Desembargadora Federal Daniele Maranhão Costa, DJ de 14/08/2023; TRF 2ª Região, 0002650-02.2010.4.02.5101, Quinta Turma Especializada, Desembargador Federal Alcides Martins, DJ de 30/04/2019; TRF 3ª Região, 0002394-69.2016.4.03.6120, Segunda Turma, Desembargador Federal José Carlos Francisco, DJ de 11/07/2022; TRF 4ª Região, 2000.71.00.014478-6, Turma Suplementar, Desembargador Federal Luiz Carlos de Castro Lugon, DJ de 16/08/2006).
No caso dos autos, os vícios de construção constatados no imóvel foram indicados pelo Perito do Juízo em laudo juntado aos autos sendo indicado pelo expert, em resposta aos quesitos formulados, que não há necessidade de desocupação do imóvel, quando do conserto dos vícios construtivos apresentados e de responsabilidade da CEF.
Logo, em análise do laudo pericial não foi possível constatar circunstância excepcional, e devidamente comprovada, capaz de gerar o dano moral, nos termos do entendimento do STJ, uma vez que os vícios constatados não levarão a autora a tomar medidas drásticas de precaução por temor a sua morte ou saúde, como, por exemplo, sair do imóvel.
Contudo, ante a ausência de insurgência da CEF quanto ao dano moral deferido à autora, uma vez que sua apelação sustentou tão somente sua ilegitimidade passiva, o não uso da via administrativa e responsabilidade de forma geral, em relação aos vícios de cosntrução, não refutando o dano moral concedido pelo magistrado de origem, mantenho a sentença no ponto que a condenou ao pagamento em danos morais.
Ante o exposto, nego provimento às apelações da autora e da CEF.
Somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015” (enunciado Administrativo STJ nº 7). Considerando que a sentença foi publicadca após 18/03/2016, majoro os honorários advocatícios fixados em desfavor da autora e da CEF, em mais 5% (cinco por cento), nos termos do disposto no art. 85, § 11, do CPC/2015, ficando suspensa a exigibilidade, em relação à autora, enquanto persistirem os motivos autorizadores da justiça gratuita que lhe foi deferida.
É como voto.
Não havendo interesse em recorrer, solicito às partes, em homenagem aos princípios da razoável duração do processo, da celeridade processual, da cooperação e da eficiência, que manifestem expressamente a renúncia ao prazo recursal.
Portanto, voto por negar provimento às apelações.
Documento eletrônico assinado por ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc2g.trf6.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 60000116935v8 e do código CRC 57765a42.
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Signatário (a): ALVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ
Data e Hora: 17/06/2025, às 20:21:05