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Apelação Cível Nº 0002655-36.2008.4.01.3803/MG
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 0002655-36.2008.4.01.3803/MG
RELATOR: Desembargador Federal MARCELO DOLZANY DA COSTA
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Subseção Judiciária de Uberlândia, que julgou procedente o pedido formulado pelos autores, W. R. I. e I. I., para determinar que a ré proceda à baixa da caução registrada na matrícula do imóvel objeto de financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Os autores alegaram que quitaram o contrato de mútuo, conforme comprovado pela emissão do “Instrumento Particular de Cancelamento de Hipoteca e Outras Avenças” pela própria CEF, mas que a baixa da caução instituída pela Mutual Apetrim em favor do extinto Banco Nacional da Habitação (BNH) não foi efetivada.
A CEF, em contestação, argumentou ilegitimidade passiva e necessidade de formação de litisconsórcio com a União. No mérito, sustentou que os autores não teriam direito à cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) em razão da suposta multiplicidade de financiamentos em desacordo com o prazo legal para alienação do primeiro imóvel.
O Juízo a quo reconheceu a legitimidade da CEF e, no mérito, considerou que não houve perda da cobertura do FCVS, uma vez que a quitação do contrato foi efetivada sem a necessidade de tal cobertura. Além disso, determinou a baixa da caução, entendendo que a obrigação da CEF como sucessora do BNH permanecia inalterada.
Em suas razões de apelação, a CEF reiterou os argumentos de ilegitimidade passiva, apontando que a Empresa Gestora de Ativos (EMGEA) seria a responsável pelos contratos, em virtude de cessão de crédito. No mérito, sustentou que o segundo financiamento foi obtido em desacordo com o SFH, com base na alienação tardia do primeiro imóvel. Pediu, subsidiariamente, a redução do valor arbitrado para os honorários advocatícios.
Os autores, em contrarrazões, defenderam a manutenção da sentença, afirmando que a quitação do contrato ocorreu de forma regular e que a CEF, como sucessora do BNH, detém legitimidade para figurar no polo passivo.
Os autos vieram conclusos para julgamento.
VOTO
Preliminar de ilegitimidade passiva da CEF
A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela apelante não merece prosperar. O STJ firmou entendimento de que a Caixa Econômica Federal, enquanto sucessora do extinto BNH, é parte legítima para responder pelas obrigações contratuais assumidas no âmbito do SFH, incluindo aquelas relacionadas à cobertura do FCVS (Súmula 327/STJ).
A alegação de que a EMGEA seria a responsável pelos contratos cedidos também não procede. A cessão de crédito à EMGEA, quando existente, não afasta a legitimidade da CEF para responder pelas demandas, sobretudo aquelas relacionadas a obrigações derivadas de sua atuação como agente operador do SFH. Precedentes: REsp n. 815.226/AM, relator Ministro José Delgado, Primeira Turma, julgado em 28/3/2006, DJ de 2/5/2006, p. 272).
Assim, reconheço a legitimidade da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo da presente demanda.
Do Mérito
1. Multiplicidade de Financiamentos e Alienação do Primeiro Imóvel
A apelante argumenta que os autores descumpriram a regra do art. 90 da Lei 4.380/64, que veda a aquisição de mais de um imóvel pelo SFH na mesma localidade sem a alienação do primeiro imóvel em prazo de 180 dias. Contudo, tal argumento não encontra respaldo nos autos.
Os documentos apresentados comprovam que o segundo financiamento foi firmado em 27/06/1985 e que o primeiro imóvel foi alienado em 05/08/1985, dentro do prazo estipulado pela legislação aplicável à época. Ademais, mesmo que se admitisse a ocorrência de alienação tardia, é incontroverso que os autores quitaram o contrato de financiamento do segundo imóvel, sem a utilização de recursos do FCVS.
Conforme entendimento consolidado pelo STJ, as disposições introduzidas pela Lei 8.100/90, que restringiram a cobertura do FCVS a um único saldo devedor, não possuem efeito retroativo para alcançar contratos celebrados antes de sua vigência. No caso, o contrato de mútuo foi firmado em 1985, quando não havia restrição expressa à quitação de saldo residual por meio do fundo. Precedentes: REsp 1.133.769/RN e REsp 824.919/RS.
Dessa forma, não se sustenta a alegação de que a multiplicidade de financiamentos obsta a baixa da caução, especialmente considerando que a quitação foi efetuada com recursos próprios dos autores.
2. Multiplicidade de financiamentos e alienação do imóvel
A apelante argumenta que os autores descumpriram a regra do art. 90 da Lei 4.380/64, que veda a aquisição de mais de um imóvel pelo SFH na mesma localidade sem a alienação do primeiro imóvel em prazo de 180 dias. Contudo, tal argumento não encontra respaldo nos autos.
Os documentos apresentados comprovam que o segundo financiamento foi firmado em 27/06/1985 e que o primeiro imóvel foi alienado em 05/08/1985, dentro do prazo estipulado pela legislação aplicável à época. Ademais, mesmo que se admitisse a ocorrência de alienação tardia, é incontroverso que os autores quitaram o contrato de financiamento do segundo imóvel, sem a utilização de recursos do FCVS.
O Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) é um seguro garantidor de eventual saldo residual ao final do contrato, não havendo óbice à sua utilização em segundo financiamento firmado antes da vigência da Lei 8.100/1990. Tal entendimento encontra respaldo em precedentes do STJ, que asseguram a quitação do saldo devedor residual de contratos anteriores a 05/12/1990, observando-se o princípio da irretroatividade das leis (REsp 1.133.769/RN, Rel. Min. Luiz Fux, DJe 18/12/2009; REsp 824.919/RS, Rel. Min. Eliana Calmon, DJe 23/09/2008).
Ademais, a Lei 10.150/2000 explicitamente assegurou a possibilidade de quitação de saldo devedor residual de contratos celebrados até 31/12/1987, desde que adimplidos integralmente à época. Assim, eventual restrição introduzida pela legislação posterior não pode ser aplicada retroativamente para prejudicar contratos celebrados sob regime anterior (REsp 902.117/AL, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJe 01/10/2007).
Dessa forma, é irrelevante a alegação de que a aquisição de mais de um imóvel inviabilizaria a cobertura pelo FCVS, especialmente considerando que a quitação ocorreu sem a utilização desse fundo. Assim, a pretensão da CEF carece de amparo jurídico.
3. Direito à baixa da caução
Resultou comprovado nos autos que a CEF emitiu o “Instrumento Particular de Cancelamento de Hipoteca e Outras Avenças”, reconhecendo a quitação do financiamento. No entanto, a baixa da caução constituída pela Mutual Apetrim em favor do BNH não foi efetivada.
Como sucessora do BNH, a CEF é responsável por adotar as providências necessárias à regularização do registro imobiliário, garantindo aos mutuários o pleno exercício do direito de propriedade sobre o bem.
A jurisprudência do STJ é clara ao reconhecer o direito do mutuário à baixa do registro de garantia quando comprovada a quitação do contrato, ainda que a formalidade tenha sido negligenciada pelo agente financeiro (REsp 902.117/AL e REsp 1044500/BA).
4. Honorários Advocatícios
A sentença fixou os honorários advocatícios em R$ 1.500,00, nos termos do art. 20, § 4º, do CPC de 1973. O valor arbitrado revela-se proporcional à complexidade da causa e à atividade desenvolvida pelos procuradores dos autores, estando em consonância com os critérios de razoabilidade e equidade, nos termos do CPC/1973
Portanto, não há motivo para a redução da verba honorária, devendo ser mantida a condenação tal como arbitrada na sentença.
Ante o exposto, voto por NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.
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